Thị trường chung cư cao cấp: Vẫn “hẻo” nguồn cung

Vào thời điểm này, căn hộ chung cư cao cấp, loại hàng hóa có giá bán tăng nhiều, tăng cao nhất trong năm 2007, vẫn đang được giới đầu tư, môi giới săn lùng, khiến thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn “sôi sùng sục”.

Song theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời điểm 2009-2010 thị trường này có thể đứng trước áp lực phải giảm giá bán, bởi đây là thời điểm sẽ có nhiều dự án xây dựng khu đô thị quy mô lớn hoàn thành, đưa hàng vào thị trường.

Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưa thỏa mãn được lượng cầu ngày càng tăng. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đã có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết.

Một lượng lớn căn hộ đang xây dựng đã được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420-800 đôla Mỹ/m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không phải trung tâm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD/m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2.300-2.800 USD/m2.

Các dự án cùng chất lượng nhưng dự án nào ở gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.

Điểm đáng chú ý nữa là các giao dịch gần đây thường nhằm vào mục đích đầu tư. Vì thế mặc dù nhu cầu cho các loại căn hộ đều tăng nhưng mạnh nhất vẫn là căn hộ cao cấp trong trung tâm thành phố. Với loại chung cư này, việc đầu tư có thể là để kiếm lời từ chênh lệch giá mua-bán song cũng có thể đầu tư dài hơi bằng cách cho thuê.

Nguồn cung về căn hộ cao cấp trong trung tâm thành phố sẽ vẫn hạn chế trong thời điểm trước mắt do quỹ đất hạn hẹp. Do vậy, giá giao dịch được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Song mặt khác, có thông tin cho rằng, giai đoạn 2009-2010 sẽ là thời điểm cạnh tranh dữ dội trên thị trường mua bán căn hộ chung cư vì đó là lúc những dự án khu đô thị mới quy mô lớn hoàn thành, được đưa vào sử dụng.

Trong khi đó, đa phần nguồn cung căn hộ trong tương lai nằm ở các khu đô thị mới, nên nếu các dự án đồng loạt đưa hàng vào thị trường, có khả năng nhiều doanh nghiệp sẽ phải đối diện với áp lực giảm giá bán.

Sau những ngày nghỉ Tết, giới đầu tư bất động sản đang nghe ngóng việc phát giá của một số dự án chung cư cao cấp đang triển khai đầu tư xây dựng. Bởi dịp cuối năm qua, nhiều doanh nghiệp đã không công bố giá bán căn hộ chung cư trước thông tin giá đất vẫn có thể tăng trong năm 2008.

Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản cũng cho rằng sẽ có những nhà đầu tư cân nhắc việc “ôm” chung cư cao cấp vào lúc này vì lo ngại nguồn cung tăng và giá nhà đã lên quá cao khiến tỷ lệ lãi trên vốn không còn hấp dẫn như trước đây.

Ngoài ra, liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản là giá và tính hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản. Năm 2007, cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này được đánh giá là cao.

Đầu năm mới, mặc dù nhóm cổ phiếu ngành bất động sản thị trường chứng khoán vẫn được nhận định sẽ không có biến động lớn, song vẫn có những thông tin cảnh báo về chu kỳ tăng giá của bất động sản cũng như những lo ngại về hiệu quả của các dự án khi giá cả đã tăng quá nóng. Thực tế hơn, nhiều nhà đầu tư tỏ ra e dè với những dự án bất động sản lớn, nghe có vẻ “ngon” nhưng còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ GPMB.