Thị trường căn hộ trước nguy cơ bội cung!?

Sự khởi sắc trở lại của thị trường đã kích thích các doanh nghiệp địa ốc TP. HCM đua nhau xây dựng và bung ra hàng loạt dự án căn hộ, từ trung cấp đến cao cấp.

Trước tình trạng này, một số ý kiến lo ngại, thị trường sẽ bội cung, song theo một số ý kiến khác, dù cung có tăng, nhưng vẫn chưa đáp ứng được cầu.

Bùng nổ nguồn cung căn hộ

Dù không đến mức đầu tư ồ ạt như cơn sốt bất động sản của những năm 2007 - 2008, song đây có thể được xem là thời điểm đỉnh cao trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp địa ốc mạnh tay đầu tư vào các dự án bất động sản. Chưa có thống kê chính thức, song nhìn vào thực tế triển khai dự án của các doanh nghiệp, ước tính sẽ có đến hàng chục ngàn căn hộ được tung ra thị trường trong thời gian tới.

Chỉ nhẩm tính riêng trong quý I/2015, nhiều dự án được tung sản phẩm ra thị trường với cả ngàn căn hộ. Theo kế hoạch, cuối tháng 3 này, Công ty Sacomreal sẽ tung ra thị trường 1.290 căn hộ của Jamona Apartment tại khu vực trung tâm quận 7, TP. HCM. Dự án nhắm vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình, với giá bán từ 636 triệu đồng/căn, mức giá được xem là có sức cạnh tranh tốt ở quận 7. Ngoài ra, dự án này cũng có chính sách bán hàng khá linh hoạt, được ngân hàng hỗ trợ vay vốn đến 80% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm, với lãi suất không quá 6%/năm. Theo Sacomreal, ngoài dự án này, hiện Công ty còn đang triển khai đầu tư xây dựng nhiều dự án khác, dự kiến sẽ tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường thời gian tới.

Mới đây, Tập đoàn Hưng Thịnh đã công bố và bắt đầu chào bán ra thị trường 495 căn hộ cao cấp thuộc Dự án Sky Center trên đường Phổ Quang, quận Tân Bình; Công ty Bất động sản Nam Tiến, đơn vị hợp tác và phân phối Dự án The Easter City tại khu Nam Sài Gòn do CTCP Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư cũng đưa ra 120 căn trong số gần 1.000 căn hộ thuộc dự án này ra thị trường; hay Tập đoàn Novaland đã công bố bán 2 dự án là The Sun Avenue tại quận 2 và The Botanica ở quận Phú Nhuận...

Bên cạnh các dự án kể trên, một nguồn cung lớn căn hộ từ các đại dự án cũng đang lần lượt được được tung ra thị trường. Chỉ tính riêng Dự án Vinhomes Central Park của Tập đoàn Vingroup đã cung cấp cho thị trường khoảng 10.000 căn hộ; Dự án Đại Quang Minh (quận 2) do Công ty Đại Quang Minh làm chủ đầu tư với 1.131 căn hộ và nhà phố, biệt thự cũng đang chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường. Các dự án khác như Masstery (quận 2) cũng với khoảng 3.000 căn hộ, Dự án Estella Heights với gần 700 căn hộ cao cấp của Keppel Land cũng đang trong giai đoạn chào bán.

Chưa thể khẳng định sức hấp thụ của thị trường ra sao, song qua trao đổi với Đầu tư Bất động sản, kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường của các doanh nghiệp năm nay tăng khá mạnh so với năm trước. Đơn cử như Hưng Thịnh đặt kế hoạch sẽ tung ra thị trường 5.000 căn hộ, Him Lam đặt mục tiêu tiêu thụ 2.000 căn hộ, Hoàng Anh Sài Gòn 3.000 căn, Tập đoàn Novaland đặt kế hoạch tiêu thụ 10.000 căn hộ, Đất Xanh cũng đặt mục tiêu 10.000 sản phẩm cho toàn hệ thống.

Liệu có bội cung?

Sự khởi động mạnh mẽ các dự án bất động sản của doanh nghiệp xuất phát từ tín hiệu tốt lên thấy rõ của thị trường, đồng thời, mở ra nhiều cơ hội mới cho người mua nhà. Tuy nhiên, từ đây cũng bắt đầu xuất hiện những quan ngại cho rằng, sự đầu tư ồ ạt các dự án dễ dẫn đến tình trạng bội cung. Nếu không có một chiến lược kinh doanh, tiếp thị hiệu quả, lựa chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu của khách hàng, các dự án sẽ rất dễ lại rơi vào khủng hoảng.

Trước lo lắng này, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng, dù hiện nay và khả năng sắp tới, thị trường sẽ chào đón nguồn cung lớn, nhưng điều này không đáng lo ngại, mà còn chứng tỏ, niềm tin của thị trường đã được phục hồi. Hiện nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, vấn đề của thị trường lúc này không phải là thị trường ảo như những năm trước, mà là nhu cầu thật.

“Dù thị trường đã rất sôi động, nhưng cũng đang có sự phân hóa rất lớn. Những dự án, doanh nghiệp nào phát triển bài bản, có uy tín trên thị trường chắc chắn vẫn được khách đón nhận. Ngược lại, các doanh nghiệp, dự án lôm côm vẫn sẽ không sống nổi”, ông Thanh nhấn mạnh.

Tương tự, theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, với một thành phố đông dân nhất nước như TP. HCM, nguồn cung bất động sản hiện nay vẫn chưa thấm vào đâu so với nhu cầu thực tế.

“Thời gian qua, người ta không mua nhà là vì mất niềm tin vào thị trường và mang nặng tâm lý chờ thị trường giảm giá, nhưng đến lúc này, nhiều người thấy thị trường khó có thể giảm thêm, nên quyết định xuống tiền”, ông Hiền nhận định và cho rằng, bên cạnh niềm tin thị trường phục hồi, các chính sách tín dụng hỗ trợ người mua nhà hiện nay rất thoáng cũng đã giúp nhiều người quyết định mua nhà.

Theo ông Hiền, điều lo lắng của thị trường hiện nay không phải là thừa cung, mà là nỗi lo về sự cạnh tranh mới. Nhu cầu mua nhà có tăng cao, nhưng không phải dự án nào cũng bán được hàng, mà doanh nghiệp muốn bán được sản phẩm, bên cạnh các yếu tố vị trí dự án, chất lượng sản phẩm, bản thân các chủ đầu tư vẫn phải không ngừng chứng minh uy tín, năng lực của mình với khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, gần đây, khi thị trường vừa tốt lên, có ý kiến quan ngại về khả năng khủng hoảng thừa nguồn cung, đặc biệt là với phân khúc cao cấp do trong thời gian gần đây, có nhiều dự án bất động sản cao cấp rất lớn được khởi công, chào bán trên thị trường. Tuy nhiên, với tầm nhìn xa trông rộng và những bài học từ thị trường giai đoạn suy thoái trước đó, chắc chắn các nhà đầu tư không bao giờ dám phiêu lưu để đưa ra thị trường lượng căn hộ khổng lồ, mà sẽ nghiên cứu kỹ nhu cầu và có tiến độ cung ứng phù hợp để không bị “bội thực” khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Cũng theo ông Châu, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn đầu tư ở phân khúc thị trường bất động sản cao cấp với nhận thức là nhu cầu phân khúc này luôn luôn có. Sở dĩ trước đây bất động sản cao cấp có tồn kho lớn là do diện tích căn hộ quá lớn, không ở vị trí tốt, chất lượng và tiện ích nhìn chung chưa được như mong muốn của người mua nhà. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng cao và khó tiếp cận. Tuy nhiên, hiện nay, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã đưa ra các sản phẩm cao cấp phù hợp hơn, vị trí, chất lượng, tiện ích tốt hơn, đồng thời kết nối với ngân hàng và hỗ trợ các thủ tục thanh toán cho người mua nhà.

“Tôi cho rằng, giá bất động sản hiện nay đang ở ‘vùng đáy’. Hiện tại, người mua nhà vẫn đang có tâm lý chờ giá giảm thêm, nhưng về tổng thể, giá cả đang có xu thế nhích dần lên. Do vậy, người có nhu cầu mua nhà nên chọn mua nhà trong năm 2015 là phù hợp”, ông Châu chia sẻ.