Lại “nóng” vì hệ số điều chỉnh giá đất

Theo nhiều chuyên gia, để tránh việc chuyển đổi, hợp thức hóa, mua bán nhà đất... rơi vào tình trạng ách tắc, cần phải ban hành hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất.

Thế nhưng, khi UBND TP Hồ Chí Minh công bố bản Dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP thì lại chưa nhận được sự đồng thuận của người dân và DN. Vì sao?

Hệ số điều chỉnh giá đất quá cao

Tại kỳ họp thứ 17 (kỳ họp bất thường) tổ chức vào ngày 30/12/2014, HĐND TP Hồ Chí Minh đã thông qua tờ trình của UBND TP về bảng giá đất năm 2015 trên địa bàn. Theo đó, mức tăng cao nhất của bảng giá đất 2015 so với năm 2014 không quá 2 lần, tính chung, mức bình quân điều chỉnh tăng 1,6 lần. Đối với đất phi nông nghiệp, mức giá cao nhất khoảng 162 triệu đồng/m2.

Ngày 12/1/2015, UBND TP Hồ Chí Minh đã chính thức ban hành bảng giá đất này và được áp dụng từ ngày 1/1/2015. Tuy nhiên, đến nay, tức là sau 3 tháng, hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (còn gọi là hệ số K) vẫn chưa được chính thức ban hành, dẫn đến việc chuyển đổi, hợp thức hóa, mua bán nhà đất, nhất là căn hộ chung cư... như lâm vào ngõ cụt. Mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh công bố bản Dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn, lấy ý kiến các tổ chức và người dân trước khi ban hành thì gần như ngay lập tức, thị trường bất động sản (BĐS) TP lại được phen "nổi sóng". Cụ thể, bản Dự thảo về hệ số K chia các quận, huyện của TP Hồ Chí Minh thành 4 khu vực với hệ số K khác nhau, áp dụng cho người dân và DN. Với DN, hệ số K được xác định từ 1,6 - 2 lần, với người dân là từ 1 - 1,2 lần.

Theo ghi nhận của phóng viên, sau khi Dự thảo quy định về hệ số K được đưa ra, đã có nhiều ý kiến (từ lãnh đạo các DN và Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh) cho rằng, hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho DN vẫn còn quá cao và chưa hợp lý. Bởi vì, năm 2015, bảng giá đất (đã được ban hành) tăng gấp gần 2 lần so với năm 2014. Do đó, áp dụng hệ số K đối với DN theo dự thảo là quá cao và sẽ tạo ra gánh nặng rất lớn. Vì vậy, các DN đề nghị được áp dụng hệ số K tương đương với hệ số áp dụng cho người dân, để tạo điều kiện cho DN và nhà đầu tư có tích lũy phát triển sản xuất, kinh doanh.

Theo Thông tư số 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, tiền sử dụng đất do chi cục thuế tính theo bảng giá đất được UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất. Thông tư này cũng quy định, Hệ số điều chỉnh giá đất do sở Tài chính chủ trì, phối hợp với sở TN&MT, cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình UBND cấp tỉnh quyết định. Hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm.

Giá nhà đất có thể tăng

Trao đổi với phóng viên, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng, hiện nay, nhu cầu căn hộ dưới 1 tỷ đồng vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung lại khan hiếm trong nhiều năm qua, nếu có dự án chào bán loại căn hộ này chắc chắn sẽ tiêu thụ tốt. Tuy nhiên, do nguồn cung khan hiếm nên các nhà đầu tư chuyển hướng sang căn hộ 1 - 2 tỷ đồng. "Nguồn cung căn hộ 1 - 2 tỷ đồng được dự báo tăng cao trong 2 năm tới, nhiều DN đang ồ ạt chào bán các dự án thuộc phân khúc này, song chưa thể khẳng định thị trường có tiêu thụ nổi hay không. Còn phân khúc căn hộ trên 2 tỷ đồng vẫn sẽ dư thừa trong trung và dài hạn..." - ông Đực nói.

Đồng quan điểm trên, ông Trần Lương - Giám đốc một DN đầu tư kinh doanh BĐS và xây dựng tại TP Hồ Chí Minh cho biết, năm 2014 vừa qua, thị trường đã cho thấy những chuyển biến tích cực. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân - nhà giá rẻ, với giá bán dưới 15 triệu/m2, tổng giá trị căn hộ dưới 1 tỷ đồng đang dẫn dắt thị trường. "Nhu cầu thực cũng đang tập trung phần lớn ở phân khúc này, trong khi đó, phân khúc căn hộ trung và cao cấp vẫn thực sự rất khó bán. Như vậy, một khi DN không thể đưa giá bán sản phẩm về đúng nhu cầu thì sẽ rất khó bán được hàng..." - ông Lương nhận định và cho biết, hiện tại, DN đang phải gánh trên vai rất nhiều loại chi phí khi thực hiện dự án như chi phí xây dựng, chi phí quản lý, tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay... Vì vậy, cho dù quản lý chặt thì suất đầu tư tối thiểu cũng phải ở mức từ 6,3 - 6,5 triệu đồng/m2 sàn nhà thương mại mới làm được. "Tôi đố DN nào dám bán căn hộ tối thiểu 50m2 ở mức giá dưới 700 triệu đồng/căn. Vì với giá ấy, chỉ có lỗ chứ không có hòa..." - vị giám đốc này nói.

Theo quan điểm của ông Lương, hệ số điều chỉnh giá đất quá cao không chỉ tạo thêm áp lực cho DN mà còn có thể sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng chung về giá cả thị trường. Nói cách khác, trong tương lai gần, giá nhà đất sẽ tăng chứ khó giảm.