Thị trường BĐS đang bất ổn?

Thị trường BĐS 9 tháng vẫn trong chu kỳ tăng trưởng sau khi phục hồi từ cuối năm 2013 nhưng đã ghi nhận dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn. Nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, có thể tác động xấu với sự ổn định của thị trường, trước hết là người mua nhà, DN, ngân hàng. Đánh giá này xuất hiện trong báo cáo mới đây của cơ quan Hiệp hội BĐS phía Nam.

Báo cáo với Thủ tướng cùng các Bộ ngành liên quan về thị trường BĐS 9 tháng qua cũng như dự báo cho những tháng cuối năm và năm 2017, HoREA nhận định: Phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang tăng trưởng rất mạnh, rất nhiều các dự án cao cấp – hạng sang, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền lại rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 – 3 triệu đồng/tháng.

Lệch pha cung–cầu, thứ cấp gia tăng

Thị trường cũng rất thiếu dự án NƠXH. Hiện thành phố chỉ có 8 dự án NƠXH của công ty TV TM DV Địa ốc Hoàng Quân; Tổng công ty Xây dựng số 1; công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín; công ty Đầu tư Thủ Thiêm; công ty Tràng An; công ty Đầu tư BĐS Tân Bình; công ty ĐT XD Thạnh Tân được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng; ba dự án NƠXH thực hiện bằng vốn của DN như dự án của công ty Lê Thành; công ty Nam Long; công ty Thiên Phát; và 39 dự án NƠXH dự kiến triển khai trong 4 năm tới.

Theo số liệu của Sở Xây dựng, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng 2016 ghi nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn.

Hiệp hội nhấn mạnh sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS. Phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc BĐS cao cấp, và phân khúc trung bình khá (khoảng trên dưới 50% tùy dự án).

Thậm chí, ngay cả đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại Tp.HCM, qua khảo sát của CBRE, chủ yếu nhằm đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ 29% mua để ở).

So với thời điểm bong bóng 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Ngóng cơ chế vốn dài hơi

Để hỗ trợ thị trường BĐS xử lý hàng tồn kho, nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp đô thị tiếp cận nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.

Tại Tp.HCM, đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng. Trong đó, cho 10.525 cá nhân, hộ gia đình vay 5.520 tỷ đồng và 7 DN được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án NƠXH. Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi này cho các dự án NƠXH kể từ 1/6/2016; và chỉ tiếp tục cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước 31/3/2016, và chỉ giải ngân đến hết ngày 31/12/2016; các trường hợp nhận nhà từ ngày 01/01/2017 trở đi thì không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng;

Theo phân tích của cơ quan Hiệp hội, Luật Nhà ở 2014 đã xác lập chính sách NƠXH, nhưng cho đến nay, vẫn chưa thể triển khai được trên thực tế. Điều này là do các Bộ vẫn chưa trình Chính phủ để bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách cho các Ngân hàng Chính sách xã hội, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, và BIDV, nên chưa có nguồn vốn để triển khai chương trình NƠXH.

Ngày 6/6/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định 1013/QĐ-TTg quy định lãi suất cho vay mua NƠXH là 4,8%/năm, áp dụng đến hết 31/12/2016 tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng trên thực tế vẫn chưa thực hiện được.

Hiện người vay mua NƠXH của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng vẫn phải chịu mức lãi suất 5%/năm, áp dụng cho năm 2016 theo quy định của Ngân hàng Nhà nước – Đây là điều rất bất hợp lý cần được sửa đổi sớm.

Đến nay, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng về cơ bản đã kết thúc, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được, nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở.

Địa ốc hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường BĐS – HoREA đặt vấn đề.

Theo kinh nghiệm của các nước, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế xác định lãi suất cho vay dài hạn (khoảng 20 năm) để mua nhà, đặc biệt là người mua căn nhà đầu tiên (đối với nước ta đó là người mua căn nhà đầu tiên với loại căn hộ vừa túi tiền).

Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS nhưng vẫn chưa triển khai được trên thực tế; Quỹ tín thác BĐS (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường BĐS.