Lệch pha cung cầu bất động sản có ghê gớm như cảnh báo?

Những cảnh báo về lệch pha cung cầu BĐS cao cấp đang xuất hiện trên thị trường BĐS ngày càng nhiều. Vậy sự lệch pha này đang ở mức độ nào là điều cần bàn tới.

Liên tiếp cảnh báo lệch pha cung - cầu

Liên tiếp trong báo cáo 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng đầu năm 2016, Hiệp hội bất động sản TPHCM (Horea) đưa ra cảnh báo về tình trạng lệch cung cầu trên thị trường bất động sản. Cụ thể, theo Horea trong khi phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu cao thì nguồn cung lại rất hạn chế, còn căn hộ cao cấp nguồn cung đang ồ ạt trong khi sức cầu có hạn. Chính vì thế Horea lo ngại nếu nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng mạnh sẽ dẫn đến bất ổn trên thị trường BĐS.

Quan điểm này của Horea cũng từng nhận được được sự đồng tình từ chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - Nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Ông Nam cho rằng: "Ở Việt Nam số người có thu nhập tốt, ở nhà cao của rộng chỉ chiếm 20%, 80% là những người có thu nhập vừa và thấp. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang mất cân đối cung cầu, thiếu căn hộ giá rẻ và trung bình, thừa căn hộ cao cấp".

Những cảnh báo về lệch pha cung - cầu BĐS cao cấp không chỉ đến từ phía các cơ quan chức năng mà các đơn vị nghiên cứu lâu năm như CBRE, Savills cũng cho rằng thị trường đang có sự phát triển ồ ạt các sản phẩm BĐS cao cấp mà bỏ rơi đi phân khúc cốt lõi của thị trường BĐS là nhà giá rẻ cho đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở hiện nay.

Những cảnh báo trên đã khiến thị trường BĐS trở nên bất an, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chùn tay khi xuống tiền, người mua nhà dự án hình thành trong tương lai lo ngại nếu lại xảy ra tình trạng ế hàng dự án sẽ chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư sẽ hạ thấp chất lượng căn hộ để bán giá rẻ nhằm thoát hàng.

Có đúng dự án cao cấp thực sự ế hàng?

Trước những băn khoăn lo lắng của người mua nhà chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp- Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest. Đứng ở góc độ một doanh nghiệp phát triển dự án, ông Hiệp cho rằng cảnh báo là tốt tuy nhiên đánh đồng quan điểm dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường như hiện nay là chưa chuẩn.

"Tại Hà Nội, số căn hộ cao cấp có vị trí tốt vẫn bán được thực chất còn bán tốt. Có những dự án giá 50-70 triệu đồng/m2 nhưng thanh khoản vẫn rất cao, khách hàng vẫn ồ ạt mua là do dự án có chất lượng tốt, vị trí đẹp. Vấn đề thanh khoản của các dự án nằm ở chỗ dự án đó có đúng chuẩn cao cấp hay không. Có một số chủ đầu tư khi dự án nằm tại vị trí xấu, tiện ích kém vẫn áp một mức giá cao và tung hô cao cấp để bán hàng thì việc ế hàng cũng là điều dễ hiểu", ông Hiệp nhấn mạnh.

Chủ tịch Gp.Invest cũng cho rằng bây giờ người mua đã khác nhiều so với cách đây 5-7 năm trước khi cứ có dự án là mua. Hiện nay, khách hàng đã khôn ngoan hơn, họ quan tâm đến pháp lý dự án và cũng để ý đến giá dự án hơn. Bản thân họ cũng phần nào tự định giá được các sản phẩm trên thị trường. Chính vì vậy chỉ những dự án giá trị đi kèm với giá cả thì mới có thể dễ dàng bán.

Khẳng định về những dự án tốt vẫn bán đắt hàng ông Hiệp lấy ví dụ như tại dự án Tràng An Invest dù Gp.invest bắt đầu bán ra từ tháng 5/2015 nhưng chỉ sau hơn 1 năm dự án này đã bán được 98% số lượng sản phẩm trong đó 80% là người mua thực, 20 % là nhà đầu tư dài hạn. "Rõ ràng nhu cầu mua trên thị trường rất lớn, điều cốt lõi là sản phẩm ấy có đủ tốt để thuyết phục khách hàng xuống tiền hay không", ông Hiệp cho hay.

Trả lời câu hỏi liệu trong bối cảnh hiện tại các doanh nghiệp BĐS có nên xây dựng BĐS cao cấp nữa hay không ông Hiệp cho biết cái đó tùy thuộc rất lớn ở vị trí dự án, liệu vị trí đó có đủ tiêu chuẩn để làm BĐS cao cấp hay không. Cũng theo ông Hiệp, hiện nay xuất hiện một số chủ đầu tư có những hướng đi mới như xây dựng căn hộ condotel, hometel....đây cũng là một sự sáng tạo của chủ đầu tư.

Tỷ lệ bán bất động sản cao cấp vẫn tốt

Đứng ở góc độc sàn BĐS chuyên phân phối các dự án BĐS cao cấp, ông Vũ Cương Quyết - Giám đốc Sàn BĐS Đất Xanh cho biết: "Thông tin lệch pha về cung cầu bất động sản cao cấp thời gian gần đây được nhiều đơn vị cảnh báo trên thị trường, tuy nhiên chưa có một con số thống kê cụ thể số lượng căn hộ cao cấp đang dư thừa trên thị trường hiện nay là bao nhiêu và mức độ dư thừa đang ở tình trạng nào".

"Tôi đồng ý rằng 2 năm trở lại đây nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường tăng mạnh. Ngay trong cơ cấu sản phẩm căn hộ chúng tôi bán ra cũng thể hiện rõ điều đó, nếu trong năm 2013 căn hộ cao cấp chỉ chiếm 15-20% thì đến nay con số này đã lên tới 50% số lượng sản phẩm. Dù nguồn cung tăng cao nhưng nguồn cầu cũng tăng không kém. Sau một thời gian bị kìm nén nguồn cung BĐS cao cấp tăng mạnh vào 2015 như giải cơn khát cho người mua nhà", ông Quyết cho biết.

Giám đốc sàn Đất Xanh cũng cho rằng một điều nhận thấy là hiện nay người mua đã khác người mua cách đây vài năm, họ không còn mua theo trào lưu hay mua để lướt sóng mà họ đã có sự cẩn trọng, nghiên cứu tìm hiểu và so sánh trước khi quyết định mua. Người mua trên thị trường chủ yếu là người mua thực và một phần nhà đầu tư dài hạn. Ở phân khúc cao cấp có rất ít nhà đầu tư ngắn hạn chính vì vậy việc lướt sóng đầu tư cũng rất hạn chế.

Ông Quyết cũng chia sẻ, đơn cử tại sàn Đất Xanh tỷ lệ bán hàng phân khúc BĐS cao cấp trong 9 tháng vừa qua vẫn ở mức khá cao so với nguồn cung, chưa có tình trạng khoảng cách cung cầu ở mức quá lớn hoặc có thể gây bất ổn ngay. Tuy nhiên nếu tình trạng nguồn cung ồ ạt như hiện nay rất có thể thị trường sẽ có những thay đổi. Chính vì vậy, vấn đề cảnh báo cũng là đúng đắn, để các chủ đầu tư có hướng phát triển thích hợp.