Thị trường BĐS: Cơ cấu lại nguồn cung

Người ta thường nói về sự “dư thừa nguồn cung” khi đề cập đến thị trường căn hộ hiện nay, với con số thống kê hàng chục ngàn căn hộ bị “ế” ở hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Cũng như hàng trăm ngàn sản phẩm căn hộ đang xây dựng sẽ hình thành trong những năm tới. Mức độ dư thừa ấy sẽ trở thành khủng khiếp nếu như toàn bộ các dự án bất động sản được cấp phép xây dựng xong và các sản phẩm căn hộ hoàn chỉnh được tung ra thị trường.

Giảm nguồn cung căn hộ trong tương lai

Tính đến hết tháng 7/2013, cả nước có đến 3.742 dự án bất động sản được cấp phép, với quy mô gần 2,8 triệu căn hộ, hay 410 triệu m2 sàn!

Không cần phải người am hiểu hay đang theo dõi tình hình bất động sản cũng có thể nhận xét rằng thị trường không thể nào hấp thụ nổi con số căn hộ ấy. Thậm chí chỉ một phần của con số này cũng đủ để thị trường phải khốn đốn vì tràn ngập nguồn cung, khiến cho sự đóng băng càng trầm trọng hơn.

Đó là chưa kể đa phần sản phẩm căn hộ của các dự án được cấp phép trước đây không dành cho những người có thu nhập thấp và trung bình – chiếm đại đa số những người có nhu cầu thực mua căn hộ để ở.

Việc có quá nhiều dự án bất động sản được cấp phép thời gian qua cho thấy sự buông lỏng trong khâu quản lý của các cơ quan chức năng. Rất nhiều dự án được cấp phép không dựa vào nhu cầu thực của địa phương, năng lực thực hiện của chủ đầu tư và vì vậy, không thể triển khai, gây lãng phí tài nguyên đất của quốc gia.

Vậy nên, Chính phủ thời gian qua đã quyết liệt chỉ đạo các địa phương trên cả nước phải rà soát toàn bộ các dự án căn hộ để cho dừng triển khai ngay các dự án không cần thiết, chậm trễ… nhằm giảm nguồn cung căn hộ trong tương lai.

Tuy nhiên, sau một thời gian rà soát, con số dự án phải tạm dừng trên cả nước chỉ là 411, quá ít so với tình hình thực tế của thị trường bất động sản. TP. Hồ Chí Minh là địa phương làm quyết liệt nhất, với 322 dự án buộc phải tạm dừng.

Nhằm thể hiện sự quyết tâm lập lại trật tự trong việc quản lý, Bộ Xây dựng mới đây đã yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên phạm vi địa bàn để phân loại các dự án được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng hay cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.

Đồng thời, để giúp đỡ các doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cũng đề nghị rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đang triển khai cho phù hợp với nhu cầu thị trường, cũng như các dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Con số hơn 2.900 dự án tiếp tục được triển khai, với tổng diện tích đất 76.800ha, tổng diện tích sàn nhà ở 340 triệu mét vuông là quá lớn. Nếu việc tạm dừng triển khai dự án căn hộ không phù hợp với nhu cầu và giá cả của thị trường không được thực hiện quyết liệt thì bài toán “phá băng thị trường bất động sản” sẽ khó thể có lời giải. Một khi nguồn cung lớn nhiều lần so với nhu cầu thực của người dân, thị trường căn hộ chắc chắn sẽ tiếp tục èo uột.

Điểm sáng TP. Hồ Chí Minh

Như con số thống kê ở trên, TP. Hồ Chí Minh đã thể hiện rõ sự quyết tâm chấn chỉnh việc triển khai các dự án bất động sản, nhằm ổn định sự phát triển của thị trường căn hộ trong dài hạn. Đây cũng là địa phương có những bước đi hợp lý trong việc xử lý căn hộ tồn kho, không chỉ góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà còn góp phần giải quyết vấn đề nhà ở xã hội một cách hiệu quả.

Từ cuối năm ngoái đến nay, TP. Hồ Chí Minh đã giảm được 14% số căn hộ tồn kho. Dù ở đây chỉ xét đến con số căn hộ đã hoàn thiện, chưa tính những sản phẩm của các dự án đã mở bán nhưng chưa hoàn thành, thì việc giảm được một lượng khá lớn căn hộ tồn kho cũng là một điểm sáng cho thị trường chung vốn ảm đạm.

Sắp tới, lượng căn hộ tồn kho của thành phố này còn giảm nữa, do khoảng một ngàn căn hộ có diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 sẽ “vào tầm ngắm” của nhiều người vì phù hợp với gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng.

Chính quyền thành phố đang chỉ đạo các sở, ngành nắm lại nhu cầu nhà ở xã hội của các ngành giáo dục, y tế, lực lượng vũ trang… để triển khai cho cán bộ tham gia. Mục tiêu của TP. Hồ Chí Minh trong những tháng cuối năm là giảm được 30 – 40% lượng tồn kho bất động sản.

Sở Xây dựng cũng đã khảo sát thực tế và lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp. Trừ những dự án phải tạm ngưng thi công do thiếu vốn, đa phần các dự án đang thi công đều bảo đảm tiến độ và có tỷ lệ khách hàng đăng ký mua khá cao, thấp nhất cũng đạt khoảng 40%.

Sau khi rà soát, Sở Xây dựng đã kiến nghị thành phố cho phép chuyển đổi một số dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Với các dự án này, Sở Xây dựng đã cùng các sở, ngành liên quan làm việc với chủ đầu tư về thủ tục, giá bán và đối tượng tiêu thụ, để khi được chấp thuận cho phép chuyển đổi, các sở, ngành sẽ có sự phối hợp chặt chẽ với các chủ đầu tư, bảo đảm tính khả thi, tránh hiện tượng chuyển từ dạng tồn kho này sang tồn kho khác.

Cách làm này vừa giải quyết được hàng tồn kho cho thị trường bất động sản, vừa góp phần giải quyết nguồn cung nhà ở xã hội cho người có nhu cầu. Thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, Sở Xây dựng cũng đã kiến nghị chuyển đổi năm dự án nhà ở tái định cư đã hoàn thành với quy mô 1.769 căn hộ sang nhà ở xã hội.

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh về chương trình nhà ở xã hội, số lượng nhà ở xã hội chỉ bằng khoảng 8% nhà ở thương mại và chỉ đáp ứng khoảng 5,5% nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn.

Với cách chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội mà TP. Hồ Chí Minh đang thực hiện, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ đạt hiệu quả hơn.

Đầu tháng 8 này, UBND TP. Hồ Chí Minh và Tổng công ty địa ốc Sài Gòn đã tổ chức lễ bàn giao 100 căn nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đợt 1 năm 2013 tại chung cư Tô Hiến Thành, phường 12, quận 10. Trong quý IV, công ty này sẽ tiếp tục xây dựng 540 căn hộ nhà ở xã hội và đầu năm tới sẽ đầu tư xây dựng 1.750 căn nữa để phục vụ chương trình nhà ở xã hội.

Hiện thành phố cũng đang tích cực xem xét giải quyết những vấn đề về chính sách và lãi suất để ngày càng có thêm nhiều người thu nhập thấp được tiếp cận nhà ở. Chính sách vừa giảm nguồn cung nhà ở thương mại diện tích lớn, giá cao, vừa tăng nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ thương mại giá rẻ của TP. Hồ Chí Minh rất có thể sẽ giúp thị trường hồi phục một cách vững chắc trong tương lai.