"Cò" đất và môi giới BĐS: Yếu tố kết dính thị trường

Không nhiều người hiểu được bản chất và tính chất quan trọng của đội ngũ "cò" và môi giới bất động sản (BĐS), đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đang vận động trì trệ song song với BĐS đếm từng "nhịp tim" ngắt quãng.

Mua, bán, cho thuê, ủy quyền, làm chứng…, tất cả những hoạt động liên quan tới giao dịch, thúc đẩy, thậm chí tạo "bong bóng ảo" của thị trường BĐS đều có mối liên hệ khăng khít với đội ngũ trung gian. Khách hàng cá nhân, tổ chức vẫn phải tìm tới lực lượng môi giới (cò) từ việc tìm nguồn hàng, phân phối cho tới kết thúc hoàn thiện thương vụ.

Cần phải qua "cò"?

Bất cứ thị trường nào để tồn tại và vận hành thông suốt như một cỗ máy hoàn chỉnh đều cần tới yếu tố trung gian, kết nối. Một thị trường đặc thù như BĐS lại càng cần điều này. Một người dân tại Hà Nội, Hải Phòng, Cần Thơ hay Tp.HCM muốn bán đất. Về lý thuyết, để tìm khách, họ phải quảng bá thông tin rộng rãi về BĐS của mình với đầy đủ chi tiết như vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý và đặc biệt là giá cả.

Như vậy, thời gian, công sức họ bỏ ra có khi sẽ phải đánh đổi hàng tuần hoặc hàng tháng, mới mong tạo được sự chú ý của người có nhu cầu mua. Phương tiện người bán sử dụng sẽ là: đăng tin trên báo thị trường, quảng bá trên các website môi giới BĐS, thậm chí loan tin cho người quen, bạn bè trên facebook để gia tăng lượng quan tâm chia sẻ.

Trên thực tế, cách làm mang chiều hướng tự phát cá nhân này thường không mang lại hiệu quả như mong muốn. Bởi điểm quyết định ban đầu sẽ là thông tin đến với đúng đối tượng. Thêm nữa, thông tin về các sản phẩm BĐS rao trên mạng internet thực sự không chiếm được lòng tin của người tiêu dùng. Ngay cả những báo chuyên thị trường như "Mua&Bán", batdongsan.com.vn hay sieuthiduan.net cũng chưa hẳn là cơ sở để người bán- người mua tìm tới nhau.

Đó là công đoạn đầu tiên. Khi chủ – khách đã thương thảo xong và đi tới ký kết hợp đồng. Lúc này, ký hợp đồng thường sẽ phải có người làm chứng (thường mời một người thứ ba độc lập, khách quan như hàng xóm) nhằm "lách luật" tránh mất đi khoản chi phí thuế thu nhập cá nhân, công chứng… Tuy vậy, không phải người hàng xóm nào cũng đủ tốt bụng và vô tư để ký vào hợp đồng mua bán trị giá hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng. Do đó, hai cá thể giao dịch mới tìm tới công chứng để đảm bảo giao dịch đúng quy định. Sau đó là lần lượt tìm tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và thuế vụ để hoàn thiện mua bán.

Tất cả những quá trình đó luôn khiến cả người mua lẫn người bán mất thời gian nhiều, phải bỏ công việc hàng tuần, hoặc hàng tháng mà vẫn chưa "ăn ngon ngủ yên" vì có quá nhiều điều phải toan tính giữa quyền lợi và rủi ro sẽ gặp phải sau khi ký hợp đồng.

Điển hình, một trường hợp cá nhân tại Hà Nội đang rất khó khăn để bán mảnh đất 80m2 của mình ở khu vực Nhổn.

Nhiều người khuyên phải sử dụng "cò" nhà đất, nhưng muốn mình tự làm để tiết kiệm chi phí và nghĩ chỉ cần đưa thông tin lên mạng internet là sẽ có người tìm đến. Nhưng sau gần 3 tháng mà chưa có ai hỏi. Khi có người tìm hỏi mua, nhưng đến lúc ký hợp đồng bán đất và chuyển quyền sử dụng thì nảy sinh nhiều vấn đề. Bạn bè tư vấn, chỉ có "cò" nhà đất biết đường đi nước bước, mọi việc sẽ đơn giản, trót lọt…

Để rạch ròi phân định "cò" và môi giới chuyên nghiệp, rất khó vì chưa có tiêu chí rành mạch.

"Chọn mặt gửi vàng"

Ở thị trường Việt Nam, "cò" thường hoạt động độc lập, tự phát dựa theo các mối quan hệ cá nhân. Còn "nhân viên môi giới" thường là nhân viên ký hợp đồng lao động với một công ty môi giới, tư vấn, định giá BĐS.

Nếu là công ty môi giới chuyên nghiệp, các nhân viên môi giới đều được đào tạo nghiệp vụ, chính sách bán hàng, hậu mãi… và có chế độ tiền thưởng, hoa hồng rõ ràng theo quy định. Còn với "cò", khách hàng phải kiểm tra kỹ càng sản phẩm, độ tin cậy của "cò" và đặc biệt đó là giá cả của món hàng. Vì chuyện "cò" tự động "đánh võng" đẩy giá cao để hưởng thêm tiền chênh ngoài tiền hoa hồng từ hai đầu khách – chủ là điều "thường ngày ở huyện".

Tiếp theo về giá cả, nếu người có nhu cầu bán, cho thuê làm việc với công ty môi giới có thể yên tâm, tiền hoa hồng đã được tính vào sản phẩm.

Thực tế cho thấy, sử dụng dịch vụ môi giới thường đẩy nhanh quá trình giao dịch một BĐS bất kỳ. Nhiều người sử dụng môi giới đều thừa nhận, thời gian hoàn tất mọi thủ tục, công đoạn từ tìm khách hàng, chốt hợp đồng, ký kết, chuyển nhượng quyền sử dụng tới đóng thuế… đều được gói trọn trong 1 – 2 tuần. Còn đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư, môi giới là yếu tố "sống còn" hiện nay.

"Nếu không có đơn vị môi giới, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư rơi vào tình trạng bán đổ, bán tháo sản phẩm", lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh thừa nhận.

Đất sống của môi giới (hay "cò") đang duy trì ở phân khúc căn hộ chung cư để ở, diện tích từ 60-110m2, có giá dao động 1,5 – 2 tỷ đồng và nhà cho thuê trung, cao cấp. Việc lựa chọn sử dụng môi giới hay "cò" đang phổ biến hơn. Theo đó, có hai cách: "chính chủ, miễn trung gian"; thông qua môi giới ("cò").

Đa số cá nhân vẫn hay dùng môi giới chính thống ở các sàn, với phí 1-2% (tùy giao dịch). Hãy tránh các loại "cò ăn xổi", dối trá khách hàng bằng các chiêu: đòi tiền ngay dù chỉ đưa khách đi xem nhà; đòi "ăn" cả hai đầu khách – chủ; thậm chí không có hàng nhưng vẫn báo có để "bán khách" cho môi giới khác; tự ý nâng giá sản phẩm để trục lợi…