Thị trường BĐS: Chọn nhà như chọn hàng siêu thị

Người mua nhà có điều kiện để so sánh ưu và nhược điểm của từng sản phẩm, vì nhiều dự án cùng hình thành trên cùng một cung đường.

3.000 căn hộ

Tháng 4, mùa hoa anh đào nở ở Nhật Bản, cũng là thời điểm bắt đầu một năm tài chính mới. Toshihiro Matsuo, Giám đốc Khối kinh doanh nhà ở Công ty Nishi Nippon Railroad, một trong hai đối tác của Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG), cho biết, đây là một trong những lý do họ đặt tên dự án căn hộ ở Q.9 là Flora Anh Đào và chọn tháng 4 giới thiệu dự án ra thị trường.

Đây cũng là dự án đánh dấu sự trở lại của Nam Long với thị trường nhà ở khu Đông TP.HCM sau hơn 5 năm tập trung khai thác khu Tây và Nam Sài Gòn.

Tuy nhiên, Nam Long không hẳn là nhà phát triển bất động sản (BĐS) đầu tiên quay lại khu vực Q.9 để phát triển phân khúc nhà ở cao tầng. Trước đó, trên trục đường Đỗ Xuân Hợp (nối Q.2 với Q.9), Tập đoàn Novaland đã chào bán căn hộ thuộc dự án Lucky Dragon.

Trong khi theo dự kiến, vào tháng 5 tới, Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Nhà Gia Hòa sẽ mở bán khu căn hộ The Art. Hơn nữa, liền sát trục Đỗ Xuân Hợp, khu căn hộ hoàn thiện The Eastern (do Công ty HKV, Hàn Quốc làm chủ đầu tư) cũng đang giao dịch và thu hút các chuyên gia, kỹ sư của Nhà máy Samsung (đang triển khai ở Khu Công nghệ cao TP.HCM), lẫn những công ty vệ tinh vào ở. Ước tính sơ bộ, tổng số căn hộ đưa ra thị trường của 4 dự án này đạt gần 3.000 căn.

Trong đó, The Art của Gia Hòa chiếm hơn 57% tổng lượng sản phẩm, đồng thời, mức giá giữa các nhà phát triển dự án đưa ra không chênh lệch nhau mấy.

Nguồn cung căn hộ thị trường sơ cấp hiện nay khoảng 20.000 căn, tăng 32% so với so với năm trước. Nguồn cung trên thị trường thứ cấp là 82.000 căn.

Ngoài ra, theo khảo sát của Savills Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2015, Q.2 tạm dẫn đầu về nguồn cung căn hộ ở thị trường sơ cấp, với hơn 3.500 căn, chiếm thị phần gần 20% tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường TP.HCM. Đáng chú ý, trục xa lộ Hà Nội (đoạn từ cầu Sài Gòn đến cầu Rạch Chiếc) có 5 dự án, cung ứng hơn 5.000 căn hộ đã và sẽ sắp công bố trong thời gian tới.

Song, điểm khác biệt của năm 2015 là sự bùng nổ của những dự án khu vực trung tâm TP.HCM, điển hình như Q. Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình. Ngay trục đường Phổ Quang (Q. Tân Bình), hiện có mấy dự án căn hộ dòng trung cao đang chào bán ra thị trường, cụ thể: Hưng Thịnh Corp với khu phức hợp cao cấp Sky Center, Novaland vừa tung Botanica...

Trong khi ở khu dân cư Tân Hưng (Q. 7) dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ, bên cạnh hai dự án đã hình thành và đang giao dịch là Sunrise City và Himlam Riverside, trong tháng 5 tới, sẽ có hai dự án căn hộ mới gia nhập thị trường. Cung dồi dào là điều kiện để khách hàng so sánh và đưa ra quyết định "chọn mặt gửi vàng".

Như bán hàng ở siêu thị

Savills Việt Nam cho biết, thị trường nhà ở tại TP.HCM trong quý I/2015 có 4.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng 167% so với cùng kỳ năm 2014. Tỷ lệ tiêu thụ giảm 1% so với quý trước, song, lại tăng 11% so với cùng kỳ năm 2014. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ hạng A và C tăng 18 - 19%, căn hộ hạng B giảm nhẹ trong quý nhưng tăng 361% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, đây là thời điểm mà người mua cầm trịch thị trường, những dự án ở cùng khu vực, cùng nằm trên trục đường cần phải tạo ra sự khác biệt rõ ràng để tăng lợi thế cạnh tranh.

Chẳng hạn, trường hợp ở trục xa lộ Hà Nội, ngay thời điểm giới thiệu căn hộ Estella Height (giai đoạn 2 của dự án The Estella, P.An Phú) vào tháng 2/2015, đã có nhiều câu hỏi xung quanh tính thanh khoản của dự án vì nếu xét về vị trí và tính tiện ích, Masteri Thảo Điền lại khá cạnh tranh trong suốt quý IV/2014.

Theo đó, nếu giá bán của Masteri Thảo Điền dao động từ 28,1 triệu đồng/m2, thì Estella Height lại ở mức từ 36 triệu đồng/m2. Tại Masteri Thảo Điền, Vingroup cũng khai thác khu trung tâm thương mại có quy mô lớn nhất phía Nam (trong số các trung tâm mà Vingroup phát triển) để tạo nên tiện ích khép kín cho toàn bộ dự án.

Đó là chưa kể tiến độ xây dựng của Masteri Thảo Điền, với phương pháp thi công mới theo mô hình Design&Build (nhà thầu đảm trách từ thiết kế, thi công, hoàn thiện) của nhà thầu Coteccons đã thể hiện được tiềm lực tài chính cũng như cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.
 

Liên quan đến vấn đề này, ông Đoàn Anh Hùng, Tổng giám đốc Keppel Land Việt Nam, cho rằng, nếu đã là thị trường thì khó tránh khỏi cạnh tranh, vấn đề của mỗi doanh nghiệp bất động sản là định vị chiến lược đúng (sản phẩm, giá cả...), giữ vững uy tín thương hiệu vì kinh doanh BĐS là chạy đường dài, không phải chuyện một ngày một buổi và đôi khi các nhà phát triển phải tương hỗ lẫn nhau để tạo ra lợi thế cho cả khu vực.

Hơn nữa, với nhà ở, vấn đề không chỉ là giá mà là dịch vụ chủ đầu tư mang đến cho cư dân sau khi dự án đi vào hoạt động. Thêm nữa, ưu thế của Estella Height là gần như 100% căn hộ giai đoạn 1 (hoàn thiện) có chủ và tỷ lệ lấp đầy cũng tương ứng. Hiện nay, việc cho thuê căn hộ ở giai đoạn 1 không quá khó (chủ yếu là khách nước ngoài thuê) nên đây là yếu tố làm "mát lòng" nhà đầu tư.

Đồng quan điểm với nhận định "giá không phải là yếu tố cạnh tranh", ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho rằng, người mua nhà hiện nay xem xét sản phẩm trên rất nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định, mà cụ thể là tính năng riêng của từng dự án (khoảng cách, vị trí dự án, kiến trúc, tiện ích, phương thức thanh toán, chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư)...

"Trong cùng 1 khu vực hay trên cùng tuyến đường có nhiều dự án nhà ở đang giao dịch cũng không khác gì chuyện kinh doanh siêu thị. Cái lợi trước mắt là nếu siêu thị này có hàng hóa đa dạng thì dễ thu hút người tiêu dùng hơn siêu thị ít mặt hàng, còn sản phẩm của nhà sản xuất bên trong siêu thị có được người mua lựa chọn hay không còn tùy thuộc vị trí của nó trên kệ hàng, công dụng, thiết kế, giá cả... so với sản phẩm cùng loại, người tiêu dùng vẫn chấp nhận trả giá cao nếu sản phẩm tốt", ông Quân nói.

Bên cạnh các yếu tố chủ quan từ chính nội tại của các dự án thì tính thanh khoản của dự án còn phụ thuộc vào mục đích của khách hàng. Tại triển lãm các dự án của Novaland mới đây, thật không ngoa khi nói người Việt lắm tiền, bởi có sự xuất hiện của các nhà đầu tư thứ cấp mua từ 5 căn trở lên.

Một nhà đầu tư đã gắn bó với các dự án của Novaland hơn 2 năm nay chia sẻ, bà đang đầu tư 5 căn hộ do Novaland phát triển, chủ yếu ở Q. 4 và Q. 7 vì hai khu vực này, nếu chưa bán được giá, chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê.

Tuy nhiên, khách hàng này cũng khuyến cáo, người mua không nên vay quá 30% tổng giá trị căn hộ để mạo hiểm đầu tư vì nếu không chuyển nhượng được, lãi suất sẽ trở thành gánh nặng.

Trong khi đó, tại lễ ra mắt căn hộ mẫu Sky Center sau Tết Nguyên Đán, một khách hàng của Hưng Thịnh Corp., cho biết, đã đặt mua căn hộ 2 phòng ngủ Sky Center bởi hai nguyên nhân.

Trước hết, đây là khu phức hợp căn hộ - dịch vụ cao cấp đầu tiên do Hưng Thịnh phát triển nên kỳ vọng của chủ đầu tư sẽ rất lớn, do đó, về thiết kế, chất lượng, tiến độ được chăm chút tỉ mỉ để tạo đà cho sự phát triển về sau. Hai là trước đây, với căn hộ Phạm Văn Hai, Q. Tân Bình (cũng do Hưng Thịnh phát triển, đi vào sử dụng cuối năm 2014), nhà đầu tư này cũng kiếm được lợi nhuận không nhỏ từ việc chuyển nhượng sản phẩm.