Kiến nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản

Cho rằng còn một số bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM kiến nghị sửa đổi một số quy định của Luật nhằm đảm bảo sự phù hợp với thực tiễn hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản (BĐS).

Tại Điều 13 quy định: “Không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS”, HoREA đề nghị, Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS.

Vì theo HoREA, quyền bán, chuyển nhượng, quyền cho thuê mua BĐS là một bộ phận của quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất. Trong thực tế hiện nay, khi tiến hành hợp tác đầu tư thì có nhiều trường hợp bên tham gia hợp tác đầu tư chiếm tỷ trọng vốn lớn hơn (có trường hợp chiếm tỷ lệ đến hơn 90% vốn đầu tư) so với bên chủ đầu tư ban đầu của dự án BĐS.

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS (điều 49) quy định: "Chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

HoREA kiến nghị, luật nên cho phép doanh nghiệp (DN) được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch và coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS theo nhu cầu của các DN vì phát triển dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn và DN cần được tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu của mình.

Liên quan đến quy định: "Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. HoREA cho rằng, đây là một chế định mới làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời,chế định này cũng chưa phân biệt được DN tốt với DN không tốt, mà bắt buộc tất cả DN đều phải thực hiện, làm tăng chi phí và giá bán.

Do vậy, HoREA đề nghị, sửa đổi chế định này theo hướng: Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngoài ra, để phù hợp với tình hình thực tế hiện nay HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định về vốn pháp định của DN trong Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2014 theo hướng chỉ quy định phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2014 và của pháp luật về đầu tư công...