Giá rẻ, giá đắt

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1-7 tới, liệu có giúp bảo vệ hiệu quả người mua “nhà ở hình thành trong tương lai”?

Trong số các sản phẩm được mua bán trên thị trường, có lẽ căn hộ chung cư là loại hàng hóa “lạ đời nhất” khi được phép mua bán lúc chưa hình thành, khi cả người bán và người mua chưa biết hình hài sản phẩm ra sao, ngoại trừ cái móng nhà; có chăng là thấy mô hình thiết kế, xem catalogue hoặc nhìn phối cảnh 3D.

Trước đây, giao dịch dạng này xuất hiện dưới hình thức góp vốn, việc mua bán núp dưới bóng hợp đồng góp vốn được người mua nhà và chủ đầu tư ký kết với nhau. Kiểu mua bán này đẩy toàn bộ rủi ro về phía người mua nhà một khi chủ đầu tư chây ỳ triển khai dự án, thậm chí biến mất. Thực tế cho thấy nhiều người mua nhà đã mất trắng khi gặp những dự án kiểu này. Khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” được đề cập đến trong các văn bản luật, mở ra cơ hội cho các dự án nhà ở, kèm theo đó là những rủi ro chực chờ người mua nhà. Một trong những vụ lùm xùm gần đây nhất là chung cư Gia Phú tại quận Thủ Đức, TPHCM.

Có lẽ những người đã bỏ tiền ra mua căn hộ tại dự án không hình dung được sẽ có ngày họ phải chạy đôn chạy đáo tìm chủ đầu tư để đòi nhà, thậm chí phải gửi đơn cầu cứu các cơ quan chức năng nhờ can thiệp với hy vọng sẽ nhận được sản phẩm mà họ đã bỏ tiền ra mua. Chào bán ra thị trường năm 2010, hiện dự án này đã xây xong phần thô, rồi đứng luôn đó hơn một năm nay. Rắc rối của dự án này còn nằm ở chỗ, một căn hộ, chẳng hiểu do yếu kém ở khâu quản lý bán hàng hay do chủ đầu tư cố ý, đã được ký hợp đồng bán cho nhiều người, thay vì chỉ một người.

Sau khi đã làm đủ cách, một số người mua nhà quay sang “níu áo” một trong những đơn vị môi giới dự án này là Công ty cổ phần Đất Xanh Đông Á. Công ty này cho rằng họ cũng là nạn nhân trong vụ này khi không lường trước được những gì chủ đầu tư làm, và rằng họ đang ngồi chung xuồng với người mua nhà, đang cố gắng tìm giải pháp để đòi lại quyền lợi cho người mua nhà và cho chính mình.
Khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” được đề cập đến trong các văn bản luật, mở ra cơ hội cho các dự án nhà ở, kèm theo đó là những rủi ro chực chờ người mua nhà.

Được biết, sàn giao dịch này đã nộp hồ sơ kiện chủ đầu tư dự án này ra tòa, bên cạnh việc gửi đơn cầu cứu đến các cơ quan chức năng, kể cả Hội Bảo vệ người tiêu dùng. Chưa biết rồi vụ kiện này sẽ đi về đâu, song chính những người trong cuộc cũng thừa nhận sự việc sẽ không đơn giản, nghĩa là người mua nhà cũng còn phải mệt mỏi nhiều mới hy vọng đòi được nhà.

Có đặt mình vào vị trí của người mua nhà mới cảm thông được nỗi khổ của họ. Với những người tiền bạc rủng rỉnh thì còn đỡ, với người phải vay mượn tiền để góp vào dự án mà nay tòa nhà nằm bất động thì chẳng khác nào đang bị dồn vào bước đường cùng. Căn nhà tương lai đâu chưa thấy, chỉ thấy lúc này là sự bực bội với cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1-7 tới, đã dành hẳn một chương nói về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, bên cạnh những điều kiện về pháp lý như lâu nay, luật sửa đổi lần này đã bổ sung thêm điều khoản, đó là dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh trước khi bán căn hộ cho khách hàng. Ràng buộc này nhằm lường trước khả năng chủ đầu tư giao nhà không đúng tiến độ đã cam kết thì ngân hàng bảo lãnh sẽ trả lại số tiền đã nộp vào dự án cho người mua nhà.

Nếu điều này được thực hiện tốt, người mua nhà sẽ an tâm hơn, sẽ giảm thiểu rủi ro bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn. Song, những người trong ngành cho rằng những ràng buộc của luật pháp là cần thiết để chấn chỉnh thị trường, nhưng quan trọng không kém là khả năng và uy tín của chủ đầu tư khi thực hiện dự án. Một khi niềm tin của người mua nhà không còn, thị trường lập tức bị ảnh hưởng theo.

Phần thưởng cho người chấp nhận mua căn hộ ngay khi dự án mới chỉ có cái móng là mức giá chiết khấu cao, kèm theo niềm hy vọng giá bất động sản sẽ tăng lên trong tương lai. Chỉ có điều, đó là lúc thị trường nóng sốt do nguồn cung khan hiếm. Với một thị trường đã chín chắn hơn và nguồn cung đang dồi dào thì chưa chắc mua nhà hình thành trong tương lai sẽ rẻ hơn nhà đã hoàn thiện. Chọn hình thức nào là quyền của người mua nhà, song những gì đã diễn ra cho thấy nhà ở hình thành trong tương lai có thể khang trang, ấm cúng trong ánh đèn lung linh, nhưng cũng có thể sẽ là những căn hộ tối thui trong khối bê tông xám xịt.