Thị trường bất động sản: quay về giá trị thực

Cùng với gửi tiết kiệm (tiền đồng, ngoại tệ, vàng) và mua chứng khoán, đầu tư vào bất động sản là một kênh quan trọng của nhiều người khi có khoản tiền nhàn rỗi. Đó là chưa kể không ít người chưa an cư có nhu cầu nhà ở thực sự, hay cần thay đổi chỗ ở do sở thích, công việc… Nghĩa là cầu bất động sản bao giờ cũng có, chỉ cần có cung ở giá hợp lý thì cung cầu sẽ gặp nhau với một số lượng lớn, giải quyết nhu cầu nhà ở thực của người dân.

Vậy nguyên nhân do đâu mà tại nhiều thời điểm, cung và cầu không thể gặp nhau? Nhà nước và doanh nghiệp cần làm gì để tháo gỡ? Thị trường bất động sản sau thời gian tăng trưởng nóng (2007 -2008) nay có những chuyển biến gì mới và nhà đầu tư cá nhân có nên gia nhập thị trường này?

Trong cuộc tọa đàm tháng 8 của Doanh nhân Sài Gòn Cuối tuần được tổ chức tại Press Café, năm doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản: ông Nguyễn Văn Đực (Phó giám đốc Công ty Đất Lành), ông Phùng Văn Năng (Tổng giám đốc Công ty Nam Việt), ông Bùi Tiến Thắng (Phó Tổng giám đốc Công ty Sacomreal), ông Đỗ Hoàng An (Giám đốc điều hành trang mạng xã hội bất động sản Pindex.vn), ông Nguyễn Rất dễ để nhận thấy thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển khá lệch lạc. Nhu cầu thực của đa số người dân là những căn nhà diện tích nhỏ, giá thấp nhưng nguồn cung gần như không có, đa số các chủ đầu tư chạy theo lợi nhuận nên tập trung vào những căn hộ giá cao. Sự vận hành theo kiểu lệch lạc ấy có phải do tác động từ bàn tay vô hình của thị trường - nguồn cung chảy đến chỗ nào lời nhiều, nước chảy chỗ trũng - hay không? Theo ông Nguyễn Văn Đực, câu trả lời là “không”, mà do thị trường vận hành tự phát, thiếu sự định hướng của Nhà nước. Ông nói:

- Không cần Nhà nước phải bắt nước chảy từ thấp lên cao, mà chỉ cần khơi dòng chảy, đào những con kênh cho nước chảy trong một hệ thống có định hướng. Không nên đổ lỗi cho nhà đầu tư “ăn xổi ở thì”. Một khi thủ tục cấp phép xây dựng quá khó khăn mà số dự án lại ít thì người ta phải tranh thủ, chọn thị trường có lợi nhất để đầu tư, đổ dồn vào thị trường nhà giá cao.

Lòng tham của chủ đầu tư cộng với lòng tham của các nhà đầu tư thứ cấp chỉ nghĩ đến việc kiếm lời đã nảy sinh tình trạng “mua mù, bán mù”, nghĩa là người mua chẳng biết công trình xấu đẹp mắc rẻ thế nào, cứ tranh nhau mua để bán lại. Nghèo như nước ta mà người dân chen nhau xếp hàng đăng ký mua căn hộ có giá mấy chục triệu đồng một mét vuông thì thật là độc nhất vô nhị trên thế giới! Tôi mong rằng sau cơn bệnh đó, từ chủ đầu tư đến người dân cùng rút ra được kinh nghiệm, để dần tìm ra một thị trường thực và hợp lý.
 

Ông Nguyễn Văn Đực: “Tôi sẽ bán cái gì nhiều người có nhu cầu, vì vậy sẽ không tập trung vào nhà giá cao”		Ông Đỗ Hoàng An:“Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thời kỳ nào cũng có thể sinh lợi được”

Cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ trong giai đoạn khởi đầu, mọi người đang vừa học vừa làm, nhưng ông Đỗ Hoàng An cũng mong muốn Nhà nước cần thấu hiểu hơn những nguyên tắc vận hành của thị trường bất động sản, làm sao để thị trường vận hành trơn tru, có thể tạo ra những sản phẩm có giá thành tốt nhất. Ông An nói: “Nhà nước cần tham gia tích cực, chứ không thể để thị trường tự điều tiết, đặc biệt là trong giai đoạn sơ khai như bây giờ”.

Đúng là trong bất cứ lĩnh vực nào, vai trò điều tiết của Nhà nước cũng quan trọng, không riêng gì bất động sản. Tuy nhiên thời gian qua, vai trò ấy chưa được thể hiện rõ nét, chẳng hạn như với chương trình nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp. Ông Nguyễn Văn Đực cho biết chương trình này đã có cách đây khoảng ba năm, bị rơi vào quên lãng, rồi nay đang được Nhà nước quan tâm trở lại. Nhưng ông cho rằng cách làm của các cơ quan chức năng, đặc biệt của Bộ Xây dựng, là không có tầm nhìn bao quát để có thể đưa ra những giải pháp đúng, nên khó thu được kết quả như mong muốn.

Một chuyên viên kinh tế từng làm việc nhiều năm trong môi trường địa ốc ở Mỹ, ông Trần Sĩ Chương cho rằng việc không nhiều người kỳ vọng vào chương trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp cũng bình thường. Bởi theo ông, “nhà nước ở đâu cũng vậy, không nên và không thể nhúng tay quá sâu vào những chuyện đó, vì sẽ làm lệch cung - cầu của thị trường. Có chăng nhà nước chỉ tạo điều kiện làm tăng quỹ đất và hỗ trợ tài chính theo nguyên tắc thị trường, như là giãn khoản trả lãi và ngay cả vốn 3-5 năm sau khi đi vào hoạt động, chứ không cho hoặc bán với giá ưu đãi quá mức”.

Ông đặt câu hỏi: “Cầu của nhà ở xã hội là có thật, còn cung thì gặp vấn đề vì phải có lợi nhuận người ta mới làm. Mâu thuẫn này nên giải quyết ra sao?”.

Ông Nguyễn Ngọc Dương dè dặt: “Tôi nghĩ rằng bản chất của thị trường là cạnh tranh không hoàn hảo, nên luôn cần có sự can thiệp ở mức độ nhất định từ phía Nhà nước. Để thực hiện thành công chương trình nhà ở xã hội, Nhà nước phải tạo quỹ đất, điều tiết, kiểm soát đối với chủ đầu tư, đồng thời quản lý bằng thuế và công cụ tài chính khác. Nếu làm tốt, thì ngay cả TP.HCM hiện vẫn có đất dành cho chương trình này. Nhưng đừng triển khai lâu quá, sẽ mất đi tính thời cơ. Tôi cũng đồng ý với anh Đực, rằng nếu tình hình như hiện nay, thì chưa đúng thời điểm để các chủ đầu tư xây nhà giá thấp, vì mức lợi nhuận chưa đáp ứng được mục tiêu kinh doanh cũng như công sức của họ”.

Dù rất ủng hộ chủ trương nhà giá thấp, cho rằng điều đó rất đúng đắn, cần thiết và phù hợp trong điều kiện dân số ngày càng tăng như hiện nay, nhưng ông Bùi Tiến Thắng cũng đồng ý là khó triển khai được chủ trương ấy nếu Nhà nước không có những hỗ trợ cụ thể. Ông nói: “Trước tiên, cần có sự can thiệp để có quỹ đất sạch, thứ hai là hỗ trợ về quy trình thủ tục. Nếu doanh nghiệp bất động sản được hỗ trợ từ hai yếu tố trên sẽ giúp chủ đầu tư giảm chi phí vốn, nhanh chóng thực hiện được dự án. Hiện sự hỗ trợ về thuế, cho vay đối với các dự án nhà giá thấp… cũng chưa cụ thể. Nhà nước cần cho nhà đầu tư thấy rằng có thể đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, lúc ấy họ sẵn sàng làm ngay”.
 

Ông Trần Sĩ Chương: "Trong tương lai, TP.HCM cũng sẽ giống như Bangkok hiện nay, giá các căn nhà cao cấp sẽ giảm xuống”		Ông Bùi Tiến Thắng: “Cần cho nhà đầu tư thấy rằng có thể đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, lúc ấy họ sẵn sàng làm ngay”

Để dễ hình dung vấn đề, ông Nguyễn Văn Đực ví von rằng cơ chế chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản cũng giống như một đề bài toán mà doanh nghiệp phải tìm cách giải và theo ông “đề bài đó quá khó, chính Nhà nước cũng không giải được”. Ông đưa ra dẫn chứng là TP.HCM có Ban Nâng cấp đô thị do phó giám đốc sở xây dựng làm giám đốc, chương trình đưa ra 5-6 năm nay vẫn chưa có công trình khởi công được. Hay như Quỹ Phát triển nhà thành phố cũng có từ 4-5 năm trước, tiền Nhà nước cấp khoảng 300 tỉ đồng, cũng chưa khởi công được công trình nào.

Ông nói: “Theo tôi, nguyên nhân “đề bài” quá khó là do những người ra đề quá đặt nặng tính an toàn. Có một Trần Văn Giao làm ăn gian dối, lừa đảo, người ta lập tức đưa ra những rào cản để ngăn chặn, chứ không nghĩ rằng đó chỉ là con sâu làm rầu nồi canh. Việc đặt nặng tính an toàn này không chỉ có trong lĩnh vực xây dựng bất động sản.

Hẳn chúng ta còn nhớ chuyện Việt Nam ngừng xuất khẩu gạo trong lúc thị trường thế giới lên cơn sốt, lý do để bảo đảm an ninh lương thực, nên đã đánh mất cơ hội, sau đó gạo dư thừa, phải xuất khẩu giá thấp, gây thiệt hại đáng kể cho nông dân. Chính vì vậy, theo tôi, người ra quyết sách phải có tầm nhìn và đôi khi phải chấp nhận một rủi ro nhất định, có tính toán. Còn cứ sợ sự cố, đưa ra rất nhiều rào cản như hiện nay thì sẽ có nhiều doanh nghiệp tìm mọi cách để lách. Bởi nếu tuân thủ mọi nguyên tắc thì khó thể làm được, mà hai dẫn chứng về các đơn vị do Nhà nước thành lập không ra được dự án đã cho thấy điều đó”.

Những thách thức. Vai trò của hiệp hội. Doanh nghiệp tự tìm lối ra

Ông Phùng Văn Năng nhận xét rằng những chính sách của Nhà nước thời gian qua như giảm lãi suất cơ bản hay các gói kích cầu đã có tác động tích cực, đưa đất nước qua được đáy suy thoái. Tuy nhiên, nguy cơ tái lạm phát vẫn hiển hiện, dù Nhà nước đang thu bớt tiền về bằng cách tăng dự trữ bắt buộc tại ngân hàng, siết lại tín dụng dành cho bất động sản, chứng khoán…

Giá thành sản phẩm xây dựng sẽ tăng lên do giá xăng dầu sắt, thép, vật tư… đều tăng so với trước, chưa kể thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản, phí chuyển nhượng, lãi suất ngân hàng... Lợi nhuận đầu tư từ bất động sản sẽ giảm trong khi rủi ro lại tăng lên. Nếu trước kia, một sản phẩm đã có thương hiệu tung ra sẽ được thị trường hấp thụ hết ngay thì nay cao lắm chỉ bán được khoảng 30%.
 

Ông Phùng Văn Năng: “Thị trường sẽ quyết định phân khúc nào thắng thế trong từng thời điểm”		Ông Nguyễn Ngọc Dương: “Bản chất của thị trường là cạnh tranh không hoàn hảo, nên luôn cần có sự can thiệp ở mức độ nhất định từ phía Nhà nước”

 Ngân hàng luôn là một nguồn cung vốn lớn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Bùi Tiến Thắng cho biết sắp tới nguồn vốn vay cho đầu tư bất động sản sẽ khó khăn hơn. Nhu cầu vốn bất động sản là trung và dài hạn, trong khi các ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn, cơ cấu nguồn vốn ngân hàng nào nhiều nhất cũng chỉ khoảng 20% vốn trung và dài hạn. Trước đây, các ngân hàng được phép sử dụng 40% vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn, nay tỷ lệ ấy chỉ là 30%. Bất động sản chính là một trong những ngành chịu ảnh hưởng mạnh nhất từ chính sách mới này.

Không chú trọng vào những khó khăn nhỏ lẻ mang tính thời điểm để tập trung bàn về cách tháo gỡ những rào cản do chính sách có thể đem lại cho hoạt động của thị trường bất động sản, ông Trần Sĩ Chương cho rằng trong một thời gian dài, quy trình làm chính sách của chúng ta chưa được sát với thực tế, do người làm luật không nắm rõ toàn cảnh, trong khi khâu triển khai thì luôn có vấn đề, không nhất quán.

Ông hỏi: “Riêng trong lĩnh vực bất động sản, quy trình làm chính sách của Nhà nước thời gian qua có gì khả quan không và các doanh nghiệp có tác động cụ thể để quy trình làm chính sách tốt hơn hay không?”. Ông Nguyễn Văn Đực trả lời ngay: “Năm ngoái, tôi đã hai lần được ra Hà Nội để đối thoại với bộ trưởng Bộ Xây dựng và cũng đã hy vọng rằng sau những cuộc đối thoại rất cụ thể đó, Bộ Xây dựng sẽ có những chính sách mới nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nhưng đến giờ vẫn không có gì thay đổi cả, tôi rất thất vọng”.

Từng doanh nghiệp riêng lẻ đã vậy, còn hiệp hội bất động sản thì sao? Theo ông Trần Sĩ Chương, ở các nước, vai trò của các hiệp hội rất quan trọng, họ thu thập ý kiến các thành viên để có tiếng nói chung đủ mạnh làm đối trọng với các cơ quan chức năng. Hiệp hội còn cung cấp được cho nhà nước những thông tin, yêu cầu thực tế của thị trường, những thông tin mà các quan chức và cơ quan nhà nước thường không có đầy đủ và cập nhật, vì họ không chuyên. Ở nước ta, hiệp hội bất động sản có được như vậy không?

Ông Phùng Văn Năng cho rằng câu trả lời là “không” và lý do nằm ở... cơ chế. Ông Năng nói: “Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng kiến nghị rất nhiều với Chính phủ, nhưng khi Chính phủ chuyển những kiến nghị này cho các bộ, ngành có liên quan thì đều bị bác bỏ, vì mỗi bộ lại có luật riêng. Điều đó chứng tỏ tính xuyên suốt trong luật là không có. Nếu ở các nước, hiệp hội có tiếng nói rất mạnh, có khả năng tác động đến các cơ quan hành pháp và lập pháp, đó là vì cơ chế của họ cho phép các hiệp hội này mạnh để làm đối trọng. Còn ở nước ta, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản là một thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm nhiệm, vậy có còn là đối trọng được không?”.

Tiếp tục trăn trở với vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực mong Nhà nước cần có cái nhìn toàn diện, uyển chuyển hơn và phải chấp nhận một số rủi ro chứ không nên quá cầu toàn. Khó quá thì hãy mở. Cũng như trong giao thông, khi kẹt xe thì anh cảnh sát giao thông có quyền cho phép luồng xe nào được chạy, thậm chí được chạy ngược chiều, luồng xe nào bị ngăn lại, bắt phải quay đầu...

Trong lĩnh vực bất động sản, gần như chưa thấy những điều tiết như vậy từ phía Nhà nước. Chính sách nhà ở xã hội muốn thành công cũng phải cho phép một số công ty “chạy ngược chiều” như vậy. Nói rằng ưu tiên nhà ở xã hội mà những công ty đăng ký thực hiện không hề nhận được sự trợ giúp gì thì họ làm cách nào được.

Về phía các doanh nghiệp, ông Nguyễn Ngọc Dương đề nghị nên chia sẻ kinh nghiệm với nhau về định giá bất động sản, dự báo, nghiên cứu về nguyên vật liệu… để giảm giá thành cho sản phẩm. Hoạt động định giá cũng nhằm giúp các doanh nghiệp xác định một mức lợi nhuận cố định.

Ông Đỗ Hoàng An đồng tình và cho rằng hoạt động định giá chính là trái tim của thị trường bất động sản, giúp thị trường hoạt động lành mạnh. Ông An nói: “Để có thể định giá, hệ thống cơ sở dữ liệu phải rất tốt, ghi lại mọi hoạt động giao dịch đã xảy ra. Ở nước ngoài, người ta có hệ thống ghi lại toàn bộ giao dịch về bất động sản, còn ở Việt Nam chưa có. Nhà nước lập ra các bảng giá theo công thức hay tiêu chuẩn, vì vậy có sự khác biệt lớn so với giá thị trường. Chính việc định giá chưa tốt đã dẫn đến tình trạng “mua mù, bán mù”, thị trường không phát triển lành mạnh”.

Ông Trần Sĩ Chương cho rằng Nhà nước không nên can thiệp vào việc định giá mà để cho thị trường quyết định. Để được vậy thì thông tin thị trường - ai mua, ai bán, ở đâu, với giá nào phải thật sự chính xác, công khai, minh bạch, để người dân có khả năng tham khảo. Có như vậy thì “bàn tay vô hình” của thị trường mới hoạt động tốt được.

Ba chiến lược cho doanh nghiệp. Những gợi ý cho nhà đầu tư cá nhân

Với nhận định rằng trong thời gian tới, độ chủ động về kinh tế vĩ mô của nước ta chưa hẳn đã cao, bởi cuộc khủng hoảng xuất phát từ nước Mỹ, mà khi nào họ phục hồi thì chúng ta chưa biết và việc đó cũng không quyết định đến sự phục hồi của kinh tế trong nước, ông Trần Sĩ Chương đặt câu hỏi: “Trong điều kiện tồn tại một sự rủi ro tương đối như thế, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng như các nhà đầu tư sẽ có định hướng phát triển như thế nào trong thời gian tới?”.

Ông Nguyễn Văn Đực đi thẳng vào vấn đề: “Tôi sẽ bán cái gì nhiều người có nhu cầu, vì vậy sẽ không tập trung vào nhà giá cao. Thời điểm này, công ty nào cũng phải có ba chiến lược. Một là đối đầu với thủ tục, vận dụng thế nào để tiến hành công việc nhanh nhất. Hai là phải huy động vốn từ mọi nguồn, kể cả từ khách hàng đầu tư. Thứ ba phải làm sao để cho ra sản phẩm có giá thành thấp.

Khi đã qua thời kỳ “mua mù, bán mù” để đến với thời kỳ “mua sáng, bán sáng”, người bán phải làm ra được sản phẩm tốt, đẹp, nhanh và rẻ. Muốn vậy, phải tiến công vào khoa học kỹ thuật để có thể khởi công nhanh, thiết kế, thi công sao cho ít lãng phí nhất. Tôi không đồng ý với câu “tiền nào của đó”, tiền ít mà giá trị phải cao mới là thách thức trí tuệ cho một doanh nghiệp. Trong ba chiến lược nêu trên, chiến lược đầu nặng về tính đối phó, chiến lược thứ hai chỉ là sự hỗ trợ, yếu tố giá thành mới là bền vững, quyết định sự thành công của một doanh nghiệp”.

Còn đối với nhà đầu tư cá nhân, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng sau cơn bạo bệnh của thị trường địa ốc 2007-2009, bệnh nhân đã thoát qua cơn nguy hiểm để vào thời kỳ hồi sức, nhưng trong 1-2 năm tới vẫn chưa thể bay nhảy gì được, bởi “con muỗi” lạm phát còn vo ve đâu đó, nguy cơ tái nhập viện vẫn lơ lửng. Đầu tư vào địa ốc vào thời điểm này rất khó sinh lời. Đất nền thì bao la mà xây dựng thì không bao nhiêu, nằm chờ đấy nên không thể sinh ra tiền được. Căn hộ cao cấp giá hàng chục tỉ đồng thì cung đã vượt cầu, phải giảm giá và diện tích để có thể tiêu thụ được, giá cho thuê cũng giảm mạnh.

Ông nhận định: “Căn hộ nhỏ giá thấp đang tăng cung để kịp cầu, nếu đầu tư để cho thuê thì đạt hiệu quả cao nhất, với điều kiện là gần các khu công nghiệp, phần mềm để đáp ứng nhu cầu thuê của chuyên gia nước ngoài”.

“Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thời kỳ nào cũng có thể sinh lợi được!” là quan điểm của ông Đỗ Hoàng An. Vì vậy, ông An cho rằng từ giờ đến cuối năm, vẫn có những cơ hội cho nhà đầu tư. Nên đầu tư vào những bất động sản có giá trị thật, có tính sử dụng cao, ít bị mua đi bán lại nhiều lần, bởi vẫn còn rất nhiều người không có nhà ở.

Ông Nguyễn Ngọc Dương lạc quan hơn, khi cho rằng các nhà đầu tư thứ cấp vẫn nên đầu tư vì giá bất động sản đã khá thấp so với thời điểm 2007, 2008 nên khả năng sinh lời cao và quan trọng là có thời gian cũng như sản phẩm để so sánh, chọn lựa. Tuy nhiên, ông Dương lưu ý nhà đầu tư phải cân nhắc, đầu tư dài hạn hiện khá an toàn nhưng phải có vốn nhàn rỗi, còn đầu tư ngắn hạn thì cần thẩm định kỹ và sẵn sàng chấp nhận rủi ro.

Về phía doanh nghiệp, ông Bùi Tiến Thắng cho rằng việc phát triển sản phẩm giá trị cao đòi hỏi uy tín thương hiệu, vị trí dự án... nên nếu doanh nghiệp cỡ vừa, không chuyên, thì không nên làm dự án cao cấp. Còn xét tình hình chung, ông khá tin tưởng: “Khủng hoảng ở nước ta đã đến đáy và kinh tế bắt đầu đi lên, nên thị trường năm 2010 khá sáng sủa, rất nhiều dự án đang được chuẩn bị. Phân khúc thị trường có giá trị trung bình sẽ được nhiều người nhắm tới. Những sản phẩm có giá trị vừa phải, có tính thanh khoản cao sẽ được ưa chuộng, bởi có khả năng thu hồi vốn tốt hơn. Đặc biệt, như anh Đực nói, nếu giá rẻ mà chất lượng cao, diện tích nhỏ nhưng tiện ích lớn thì càng tốt”.

Ông Phùng Văn Năng cho rằng thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào bên ngoài, từ chính sách vĩ mô đến việc dòng tiền đổ vào có nằm yên không hay quay ngược lại và đưa ra dự báo “từ giờ đến cuối năm, thị trường sẽ không phát triển, có chăng chỉ là những cơn sóng nhỏ”.

Tuy nhiên, ông không đồng ý hoàn toàn với xu hướng tập trung vào nhà giá trị trung bình và phân tích: “Nếu định nghĩa sản phẩm cao cấp là những căn hộ giá từ 36 triệu đồng (một mét vuông) trở lên và sản phẩm cấp thấp là dưới 18 triệu đồng, thì phân khúc sản phẩm cao cấp hiện chiếm khoảng 10% và chỉ dành cho những đơn vị có uy tín, đã có thương hiệu. Yếu tố vị trí cũng rất quan trọng, cho phép chủ đầu tư xây dựng dòng sản phẩm phù hợp. Thực tế, thị trường sẽ quyết định phân khúc nào thắng thế trong từng thời điểm. Theo tôi, chú trọng phân khúc trung bình thấp thời điểm hiện tại thì được, nhưng nếu sang năm kinh tế phục hồi, bất động sản tăng giá, nguồn tiền bên ngoài đổ vào… thì phân khúc cao cấp sẽ lên ngôi, sản phẩm cấp thấp lại không bán được”.

Từ ý kiến này, ông Trần Sĩ Chương cho rằng trong giai đoạn phát triển hiện nay, nước ta cũng có hiện tượng nhiều người có tiền sẵn sàng đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp để sử dụng số vốn lớn họ đang có. Điều này cũng chứng tỏ chúng ta còn thiếu những cơ hội đầu tư khác, tương tự như những gì đã diễn ra ở Thái Lan, Indonesia… hồi đầu thập niên 1990.

Xuyên suốt cuộc tọa đàm, ông Chương chủ yếu đặt ra những câu hỏi, khơi gợi, nhưng khi tọa đàm đi về những phút cuối, ông đã thực sự nhập cuộc, để đưa ra những đúc kết mang tính vĩ mô. Theo ông Chương, quỹ đất dành cho thị trường bất động sản liên quan đến hai chuyện. Thứ nhất là cơ chế, hãy giải tỏa những vướng mắc về thủ tục đang gặp phải, và thứ hai là cần thêm quỹ đất về mặt địa lý.

Ở TP.HCM, việc đa phần dân số tập trung ở các quận trung tâm đã tạo ra một áp lực quá lớn, dẫn đến những vấn đề cấp bách trước mắt, từ nạn kẹt xe đến giá bất động sản. Nếu như giao thông thông thoáng, đi lại dễ dàng, thành phố mở rộng thêm năm ba khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, rồi Thủ Thiêm, Hóc Môn…, thì giá bất động sản sẽ xuống ngay. Còn bây giờ, giá cả đang quá bất hợp lý nếu so với thu nhập chung của người dân cũng như trên lợi nhuận đầu tư bất động sản. Một căn nhà ở Mỹ không chê vào đâu được chỉ có giá trên dưới 500 ngàn USD, nhưng với số tiền đó, khó mà mua được căn nhà rộng chỉ bằng một nửa trong hẻm nhỏ ở các quận trung tâm thành phố.

Ông Chương nhận định: “Tôi nghĩ trong tương lai, TP.HCM cũng sẽ giống như Bangkok hiện nay, giá các căn nhà cao cấp sẽ giảm xuống, một căn hộ 100 mét vuông ở trung tâm cũng chỉ khoảng 200 ngàn USD. Cùng tắc biến, biến tắc thông, đến một lúc nào đó nước sẽ vỡ bờ, áp lực xã hội sẽ làm cho thị trường nới rộng ra”.

Mong sao thị trường bất động sản Việt Nam sẽ sớm “cùng tắc biến” như vậy.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh nhân Sài Gòn Cuối tuần
Tranh: Hoàng Tường