Thị trường bất động sản đóng băng: Những lo âu của nhà đầu tư

Cơn sốt đất bùng phát trong một thời gian trước và sau tết vừa qua đã đẩy giá nhà đất lên cao chưa từng có. Cảnh chen lấn, xô đẩy để mua các căn hộ chung cư cao cấp đã làm cho giá BĐS được thổi phồng vượt xa giá thực của nó. Tuy nhiên từ đầu tháng 3 trở lại đây bức tranh về thị trường BĐS đã thay đổi hẳn. Nhiều người nhận định thị trường BĐS đang đóng băng.

Những số liệu mà báo chí đưa ra dựa trên khảo sát tại các trung tâm môi giới nhà đất và sàn giao dịch BĐS cung cấp cho chúng ta một bức tranh tương đối về thị trường BĐS hiện nay. Có thể nói là nó chỉ mang tính tham khảo tương đối, tuy nhiên nó có ảnh hưởng tích cực đến các quyết định của các nhà đầu tư vào lĩnh vực mà từ lâu đã đem lại các khoản lợi nhuận hết sức béo bở này.

Thị trường BĐS ở Hà Nội có đóng băng?

Khó có thể nói một cách rõ ràng cụ thể về thị trường BĐS Hà Nội hay toàn quốc vì các giao dịch mua bán nhà đất hầu hết được diễn ra trao tay và chỉ một số ít được thực hiện qua các trung tâm giao dịch lớn. Ở đây chỉ muốn đề cập đến thị trường BĐS tại các khu đô thị mới, các dự án xây dựng khu chung cư, nơi có cầu rất lớn trong thời gian qua và cung không đáp ứng cầu đã đẩy giá cả lên cao.

Thật khó mà tưởng tượng được chỉ trong vòng một hai tuần mà giá các căn hộ chung cư đã được phù phép lên tận trời, gia tăng từ 5-10 triệu VND/m2. Đúng vậy, một chị bạn cho tôi biết, sau tết có mua một căn hộ ở khu đô thị Văn Khê với giá 16 triệu VND/m2 và chỉ sau đó hai tuần chị đã thông báo có người trả 20 triệu mà không dám bán vì nghĩ nó sẽ còn lên.

Đấy mới chỉ là căn hộ trên giấy chứ chưa hề khởi công mà mới chỉ làm xong đất nền. Nhiều người chỉ trong một thời gian ngắn mua đi bán lại đã ăn chênh lệch vài trăm triệu đến bạc tỷ từ mua đất các dự án. Chả thế mà mọi người đều háo hức đi mua các căn hộ chung cư cao cấp ở các khu dự án xung quanh Hà Đông, quận Từ Liêm, Tây Hồ… Những con số cụ thể đã cổ vũ thêm cho tâm lý các nhà đầu cơ nhảy vào đầu tư BĐS. Điều đó cũng lý giải việc thị trường cho vay thế chấp BĐS thời gian qua đã phình lên trông thấy. Các nhà băng thương mại cũng tỏ ra rất dễ dãi khi cho vay đầu tư vào BĐS.

Theo giới đầu tư nhận định thì thị trường BĐS ở các khu vực: Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ… đều gần như đóng băng, chưa có dấu hiệu hồi phục. Thông tin từ các trung tâm môi giới địa ốc cũng có nhận xét tương tự rằng chưa có dấu hiệu thị trường ấm lên trong thời gian qua.

Chợ đông người bán rất ít người mua. Báo chí cũng đã đăng tải nhiều về những thông tin như vậy. Tuy nhiên, thị trường phân bổ không đồng đều, nơi vắng vẫn vắng, nơi họp chợ vẫn họp, có điều giá cả không còn bay bổng như trước nữa.

Theo ông Nguyễn Văn Bình, Phó GĐ công ty BĐS & Xây dựng Vietsan thì lượng nhà đất rao bán vẫn nhiều và giá vẫn cao, tuy nhiên rất có ít giao dịch thành công. Đơn cử giá đất rao bán ở đường Trần Duy Hưng mặt đường được rao bán với giá  từ 80-85 triệu VND/m2, trong ngõ khoảng 50-70 triệu đồng. Đất các quận ngoại thành như Thanh Trì được rao bán với giá từ 12-14 triệu VND/m2, đất Yên Sở quận Hoàng Mai cũng được rao bán với giá khoảng 14 triệu/m2 mặt đường và 7-8 triệu ở trong ngõ.

Khu vực trung Hòa - Nhân Chính được rao giá cao hơn nhiều, trước tết lên trên 30 triệu/m2 còn bây giờ chỉ khoảng 23-24 triệu nhưng rất ít có giao dịch thành công.

Các căn hộ chung cư khu Mỹ Đình được rao bán từ 19 triệu nay xuống còn 17,5 triệu/m2 nhưng không mấy người hỏi thăm. Còn giá đất ở khu Mỹ Đình II khoảng 12-13 triệu/m2. Những số liệu này chỉ mang tính tham khảo vì thực tế giá thị trường thường xuyên biến động theo quy luật cung-cầu.

Vừa qua tập đoàn BĐS lớn nhất của Mỹ và cũng là lớn nhất thế giới CB Richard ELLIS (CBRE) đã có một báo cáo phân tích thị trường BĐS Hà Nội năm 2007 và dự đoán triển vọng 2008 và 2009, theo đó nguyên nhân giá cả tăng vọt là do cung ít, cầu cao. Theo CBRE thì phải từ 2010 trở đi thị trường BĐS mới có sự ổn định trở lại sau khi Hà Nội được mở rộng về các hướng với trên 200 khu đô thị mới và một trung tâm mới đang hình thành.

Có thể nói năm 2007 là năm bùng nổ các dự án xây dựng và nhu cầu tiếp tục cao ở hầu hết các phân khúc thị trường như cho thuê văn phòng, chung cư cao cấp…

Hà Tây là tiêu điểm được nhấn đến trong báo cáo của CBRE. Hiện Hà Tây có khoảng 130 dự án BĐS đang trong quá trình xây dựng và lập kế hoạch, trong đó có nhiều dự án thuộc về khu vực vui chơi giải trí như xây dựng các sân golf, khu dân cư cao cấp Tuần châu Hà Tây…

Khu vực xung quanh Hà Đông là nơi đã lên cơn sốt giá nhiều nhất. Các khu đô thị như Văn Quán-Yên Phúc (62 ha), Văn Phú (94 ha) do công ty kinh doanh nhà ở Quảng Ninh làm chủ đầu tư, Văn Khê (21,8 ha) là những tụ điểm thu hút khách đến mua rất đông dịp trước tết.

Trong năm 2007 trên địa bàn Hà tây có 115 dự án về khu đô thị và nhà ở với tổng diện tích 6.589 ha. Đây cũng là tỉnh duy nhất trong cả nước có 2 thành phố trực thuộc là Hà Đông và Sơn Tây. Thời gian qua cơn sốt giá đất đã bùng nổ tại khu vực xung quanh Hà Đông và dọc quốc lộ 32 về phía Tây và dọc theo đường Láng-Hòa Lạc.

Chỉ cần điểm qua các dự án xung quanh Hà Đông ta thấy có tới 43 dự án khu đô thị (KĐT) và nhà ở mới với 1.560 ha, trong đó có 15 dự án có quy mô trên 20 ha. Đối diện khu Văn Quán là KĐT Mỗ Lao (62 ha). Rồi phải kể đến dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn (101 ha), Dự án KĐT Dương Nội (174 ha) do công ty Nam Cường làm chủ đầu tư…

Khu vực thứ hai cũng không kém phần sôi động trên địa bàn Hà tây là khu vực xã An Khánh huyện Hoài Đức nằm trên trục đường Láng-Hòa Lạc. Tại đây có 8 dự án KĐT với tổng diện tích 700 ha, trong đó Bắc An Khánh (264 ha), Nam An Khánh (191 ha) do công ty cổ phần đầu tư Đô thị và KCN Sông Đà làm chủ đầu tư, Dự án biệt thự nhà vườn Orange Garden (54 ha), khu nhà ở, biệt thự Hoa Phượng (0,7 ha)…

Trên địa bàn Hoài Đức có 27 dự án nhà ở, KĐT. Tiếp theo là các dự án ở huyện Quốc Oai với 15 dự án KĐT với trên 1000 ha, trong đó có khu dân cư cao cấp Tuần Châu (54 ha), KĐT Tây Quốc Oai (60 ha).

Hiện nay Hà Tây đã chính thức được sáp nhập vào Hà Nội nên tâm lý các nhà đầu tư càng háo hức đổ về đây để đầu tư với hy vọng giá đất sẽ lên cao. Tuy nhiên theo thông tin từ các văn phòng môi giới nhà đất xung quanh khu vực này thì mọi giao dịch mua bán đều gần như ngưng trệ do có nhiều thông tin đồn thổi về chủ trương tạm ngừng mọi dự án đầu tư trên địa bàn cho đến khi hoàn thành xong thủ tục mở rộng Hà Nội. Thực ra đó chỉ là đồn thổi, còn chủ trương chính thức của Chính phủ chỉ là tạm dừng đầu tư vào những dự án kém hiệu quả bằng tiền ngân sách Nhà nước.

Vì sao thị trường BĐS lại đóng băng?

Do nhu cầu về vốn tăng lên mạnh mẽ nhất là vốn vay cho các dự án BĐS trong năm 2007 mà tốc độ tăng trưởng tín dụng năm qua đã tăng cao nhất trong vòng 20 năm  và tăng gấp 2,2 lần so với năm 2006. Đây còn là nguyên nhân chủ yếu đưa tới tình trạng lạm phát tăng cao vừa qua.

Chỉ riêng 3 tháng đầu năm 2008 lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đổ vào thị trường BĐS đã gần bằng cả năm 2007. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì trong tổng số 5,4 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong quý I/2008 thì có tới 4,45 tỷ USD được đầu tư vào xây dựng các văn phòng, căn hộ và khách sạn du lịch, chiếm 89,9% tổng vốn FDI. Dự kiến năm 2008 sẽ có khoảng 20 tỷ USD đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Tính đến giữa năm 2007 nền kinh tế nước ta liên tục có tăng trưởng cao và tương đối ổn định làm cho đời sống người dân được cải thiện, nhu cầu mua nhà ở và thuê văn phòng tăng cao.

Tuy nhiên trước tình hình nền kinh tế nước ta có dấu hiệu lạm phát tăng cao và tăng trưởng chậm lại làm cho cầu chững lại. Việc NHNN đưa ra các biện pháp thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay đầu tư BĐS do nguy cơ bong bóng BĐS có khả năng bùng nổ, tăng lãi suất cho vay để hạn chế nạn đầu cơ BĐS đã góp phần làm cho thị trường BĐS giảm nhiệt. Điều đó đã làm cho nhiều DN đầu tư BĐS gặp khó khăn, thị trường BĐS đột ngột giảm xuống.

Thông thường khi cung tăng thì giá sẽ giảm. Thời gian qua nhiều dự án BĐS mọc lên đã đẩy cung lên cao. Lượng cung vừa tăng lên thì lại gặp ngay cầu giảm do kinh tế suy giảm và lạm phát lên cao nên càng làm cho giá BĐS giảm xuống và thị trường BĐS trở nên đóng băng.

Yếu tố tâm lý bầy đàn trong đầu tư cũng đóng vai trò rất quan trọng trên các thị trường ở nước ta. Đó là chưa kể đến yếu tố đầu cơ, làm giá của các nhà đầu cơ đã đẩy giá BĐS lên quá cao, vượt xa giá trị thực của nó. Rất nhiều người mua đất và nhà ở chỉ để đầu cơ kiếm lời chứ không có nhu cầu ở thực tế làm cho cảnh mua đi bán lại được đẩy lên. Những người có nhu cầu nhà ở thực sự lại không đủ tiền mua những căn hộ bạc tỷ như vậy. Nay khi giá BĐS giảm thì tâm lý tranh mua không còn nữa, gây áp lực đáng kể lên thị trường.

Lạm phát tăng đẩy giá vật liệu xây dựng lên cao làm cho nhiều DN đầu tư BĐS lâm vào cảnh khó khăn khi phải trả lãi suất nhà băng cao hơn nhiều, góp phần làm cho thị trường BĐS giảm nhiệt.

Một yếu tố nữa tác động đến thị trường BĐS ở nước ta là ảnh hưởng của thị trường BĐS đang giảm mạnh ở Mỹ và các nước châu Âu kéo theo những bất ổn trên thị trường tín dụng toàn cầu.

Nhận định xu hướng thị trường

Hiện có nhiều nhận định khác nhau về xu hướng thị trường BĐS, tuy nhiên điểm chung nhất vẫn là giá BĐS đang và sẽ chững lại.

Theo giới kinh doanh BĐS thì giá nhà sẽ còn giảm 30-40%, các biệt thự có dự án sẽ giảm đến một nửa và tình trạng này còn tiếp diễn đến tháng 8/2008.

Theo ông Lê Xuân Trường, một chuyên viên tư vấn của công ty BĐS B.D.S cho biết thì ở khu vực đất dự án giá nhà sẽ giảm không nhiều chỉ khoảng 10%. Những khu vực nào tăng mạnh thời gian qua thì nay đều giảm mạnh từ 20-30%, đặc biệt khu vực căn hộ chung cư cao cấp có nơi giảm 40%. Cũng theo công ty này thì lượng giao dịch BĐS đã giảm xuống 1/10 so với một tháng trước đây.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì nhà đất đã bị làm giá đầu cơ đẩy lên quá cao và thị trường BĐS sẽ còn gặp khó khăn trong vòng 1,5 năm nữa. Nhận định này cũng trùng hợp với đánh giá của tập đoàn CBRE khi cho rằng thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ ổn định vào năm 2010 trở đi.

Việc giá BĐS giảm là sự điều chỉnh cần thiết, là một tín hiệu tốt cho thị trường, đưa thị trường trở về với giá trung thực hơn và góp phần giảm nguy cơ bong bóng BĐS căng phồng và có nguy cơ nổ tung.

Có thể nói hiện nay các dấu hiệu bất ổn trong nền kinh tế nước ta đang hiện lên rõ nét, thể hiện trên các thị trường chứng khoán, BĐS, tiền tệ, vàng, hàng hóa. Việc Chính phủ hạ quyết tâm kiềm chế lạm phát sẽ có tác dụng nhất định đến kiềm chế tốc độ tăng trưởng, tốc độ tiêu dùng. Điều đó làm cho tâm lý nhà đầu tư thêm bất an khi đi tìm kiếm cơ hội sinh lời. Với những người dùng đồng tiền nhàn rỗi đầu tư thì độ rủi ro mạo hiểm sẽ không cao, còn với những ai đi vay vốn để đâu tư thì hãy nên hết sức thận trọng trong tính toán của mình để tránh canh bạc “được ăn cả, ngã về không” đã thường xảy ra với nhiều người trong quá khứ.