Thị trường bất động sản chưa chạm đáy

Năm 2012 là năm bản lề để tái cấu trúc nền kinh tế và phá băng cho thị trường bất động sản.

"Chu kỳ phục hồi bất động sản (BĐS) ở các nước trên thế giới là 3-5 năm. Thị trường BĐS của chúng ta bị đóng băng từ 2010. E rằng năm nay thị trường này còn có thể giảm thêm 10%-15% nữa mới đụng tới đáy” - TS Phạm Đỗ Chí, chuyên viên cao cấp của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), đã nhận định như vậy tại Ngày hội các nhà đầu tư do tạp chí Doanh Nhân phối hợp với Vinabull, Công ty Le Bros và kênh Info tổ chức ngày 16-2 tại TP.HCM.

Ba xu hướng tiêu dùng BĐS

Theo ông Lương Trí Thìn, đại diện Công ty BĐS Đất Xanh, chu kỳ của bất động sản dao động 5-7 năm. “Theo tôi, từ 2008-2012 là một chu kỳ, năm nay được coi là năm bản lề của thị trường BĐS. Tuy còn khó khăn nhưng từ năm 2013, sau khi sắp xếp lại thì thị trường BĐS sẽ đi lên” - ông Thìn khẳng định.

Vậy năm nay, các nhà đầu tư có nên đầu tư vào kênh này? Liệu BĐS đã chạm đáy hay chưa? Theo ông Thìn, nhà kinh doanh thường không thể bán sản phẩm dưới giá thành nhưng người đầu tư có thể tính toán để biết đâu là “đáy” của BĐS. Ví dụ, một căn hộ trung bình có chi phí đất khoảng 3 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng là 7 triệu đồng/m2, chi phí thiết kế là 440.000 đồng, chi phí tài chính 260.000 đồng, chi phí hoạt động 2,8 triệu đồng/m2. Vậy giá 13,5 triệu đồng/m2 có thể gọi là đáy.

Nhận định về xu hướng sắp tới, ông Thìn cho rằng sẽ có ba xu hướng dịch chuyển. Những người có nhiều tiền sẽ chuyển sang vùng ven để ở những miếng đất có diện tích 5.000-10.000 m2. Giới trẻ thì thích căn hộ cao cấp tiện ích. Nhóm thứ ba sẽ hướng vào những căn hộ cho thuê.

Tín dụng BĐS sẽ nới lỏng

Theo TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương, năm 2012, các nước châu Âu có thể rơi vào suy thoái. IMF cho biết năm nay kinh tế thế giới có thể lặp lại suy thoái kéo dài như năm 1930. Điều này sẽ tác động xấu và ảnh hưởng đến kim ngạch xuất khẩu, nguồn vốn FDI, biến động tỉ giá… của nước ta. Tuy nhiên, dự kiến tăng trưởng GDP năm 2012 của chúng ta là 6%-6,5%. Để đạt được mục tiêu này, hiệu quả sản xuất của chúng ta phải cao hơn hẳn năm 2011. Vì thế, toàn bộ chìa khóa năm 2012 phụ thuộc rất lớn vào việc tái cấu trúc nền kinh tế.

Liệu chìa khóa tái cấu trúc kinh tế sẽ làm ấm lại thị trường BĐS trong năm nay? Năm nay, tín dụng BĐS sẽ được nới lỏng một cách có chủ đích. Ví dụ, mảng nhà ở cho người nghèo, công nhân… sẽ được ưu tiên. Vì thế, thị trường BĐS năm nay chắc chắn sẽ có chuyển biến, TS Lê Đăng Doanh khẳng định.

Phân tích thị trường, ông Lương Trí Thìn cũng cho rằng hiện nay BĐS đang gặp khủng hoảng vì nguồn cung dư thừa các căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, những đất nền có giá trị 300-600 triệu đồng (giá bán 3-7 triệu đồng/m2) thì vẫn kinh doanh được.

Mua chứng khoán cách gì không lỗ?

Khởi đầu năm 2012, chứng khoán đã tăng điểm liên tục. Tuy nhiên, chúng ta không nên chỉ nhìn vào chỉ số VN-Index xanh đỏ hằng ngày mà nghĩ rằng chứng khoán đang phục hồi thực sự rồi để đầu tư. Có mặt tại Ngày hội các nhà đầu tư, ông David Jensen, chuyên gia tài chính và nhà đầu tư quốc tế, cho rằng bí quyết đầu tư thành công là phải hiểu rõ chiến lược kinh doanh và tình hình của công ty mình định đầu tư.

Theo ông David Jensen, muốn sinh lời và bảo vệ được tài sản của mình, nhà đầu tư cần nhớ ba điều:

Thứ nhất, phải phân biệt rõ giữa đầu cơ và đầu tư, bởi chỉ cần nhầm lẫn là có thể thua lỗ. Đầu cơ là hoạt động về tài chính có tính rủi ro cao và khó bảo toàn vốn. Cụ thể, đó là những giao dịch nhanh, thường xuyên. Mua tuần này bán tuần sau hay mua tháng này, tháng sau đã bán. Việc mua hay bán này chỉ dựa vào thông tin giá cả lên xuống của thị trường chứ không dựa vào xu hướng hay chiến lược của công ty đó. Hiện nay đầu cơ lĩnh vực chứng khoán đang là hoạt động phổ biến và thường xuyên. Khác với đầu cơ, đầu tư là việc giống như chúng ta đi sắm một tài sản có khả năng sinh lời và có khả năng bảo toàn vốn. Một nhà đầu tư tài chính lớn trên thế giới khẳng định rằng ông chưa từng đầu cơ. Khi đã định mua cái gì, dù ngày mai hoặc vài tháng sau thị trường có thế nào thì ông cũng không lo lắng. Lý do là ông đã hiểu rất rõ về công ty đó. Một chuyên gia tài chính khác cũng nói rằng ông ấy phải biết chắc giá trị thật của công ty đó cao hơn giá trị hiện tại là 50% thì mới đầu tư.

Thứ hai, nhà đầu tư phải làm sao để giảm được chi phí khi đầu tư. Chúng ta đừng bao giờ dùng ký quỹ vì như vậy là dùng vốn của mình. Nếu ký quỹ thì vốn của mình ít nhất phải tăng hơn 25% trong quá trình đầu tư. Chúng ta phải đa dạng hóa danh mục đầu tư. Hãy mua của những người bi quan và bán cho những người lạc quan. Nghĩa là khi nào thị trường bi quan thì chúng ta mua vào và khi thị trường lạc quan thì bán ra.

Thứ ba, phải có kế hoạch đầu tư rõ ràng. Kế hoạch đầu tư phải trả lời cho câu hỏi: Vì sao mình chọn mã này, các chỉ số cơ bản, doanh nghiệp đó kinh doanh thế nào, dự kiến trong bao lâu thì chốt lời.... Khi bạn lên kế hoạch là bạn đang bảo vệ tài sản của mình.

 

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP