Thay đổi chính sách bất động sản: Mới là phần ngọn

Bộ Xây dựng vừa có văn bản dự thảo chuẩn bị trình Chính phủ về một số chính sách về thị trường BĐS. Tuy nhiên, nhiều DN cho rằng nhiều nội dung trong các bản dự thảo mới này vẫn chưa thể giải quyết được tận gốc những vấn đề “nóng” của thị trường.

Theo văn bản dự thảo, các dự án nhà ở thương mại từ 10 ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội; đồng thời trong các bản quy hoạch phát triển đô thị, các địa phương phải đảm bảo dành 10% trên tổng diện tích đất phát triển đô thị để xây dựng hai loại nhà kể trên.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Chính phủ ban hành văn bản buộc các địa phương khi phê duyệt các dự án nhà ở và khu đô thị cần phải xem xét tỷ lệ các loại căn hộ chung cư có diện tích cao (từ 120 m2 trở lên), diện tích trung bình (từ 70 - 90 m2) và diện tích thấp (từ 45 - 60 m2) phù hợp theo nhu cầu thị trường với tỷ lệ 2:5:3.

Nhiều bất cập

Tuy nhiên ngay sau khi những thông tin này đưa ra đã nhận được rất nhiều phản ứng từ phía các DN. Ông Lâm Văn Chúc - Chủ tịch HĐQT Công ty CP địa ốc Phúc Đức cho rằng: “Vấn đề này sẽ hoàn toàn không khả thi bởi DN rất khó thực hiện nhà ở cho chính sách xã hội. Trong đó, nếu thực hiện những chương trình này thì cần có những chính sách hỗ trợ cụ thể và trực tiếp cho DN và nhiều vấn đề nêu ra trong dự thảo vẫn còn quá trên trời chưa thể áp dụng được tại Việt Nam...”.

Thực tế, thời gian gần đây thị trường BĐS đang có rất nhiều biến động, trong đó một nguyên nhân cơ bản nhất là do tình trạng khan hàng khiến cho giá nhà đất đẩy lên rất cao. Theo ông Chúc, những chính sách này đang đẩy hết “bóng” về phía DN. Ngay việc nhà chính sách xã hội cả một thời gian dài vừa qua cũng khó thực hiện, điều này càng thấy rõ hơn những bất hợp lý của cơ chế chính sách đặt ra.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó GĐ Công ty Địa ốc Đất Lành rất bức xúc: “Đây là một kiểu áp đặt DN, rất khó thực hiện và sẽ tạo ra rất nhiều bất cập. Với các dự án sản phẩm cao cấp thì điều dĩ nhiên là DN sẽ không thể dành ra một phần dự án cho việc làm nhà ở theo chính sách xã hội được. Ngay dự án Phú Mỹ Hưng mà đưa vào đó những kiểu nhà theo chính sách xã hội thì hoàn toàn phi lý, khó chấp nhận. Muốn giải quyết nhà chính sách xã hội thì nhà nước cần có những chính sách riêng như dành hẳn những dự án, khu đất cho chương trình này”.

Thiếu chính sách hỗ trợ DN

Theo ông Đực, để giảm nhiệt của thị trường BĐS thì trước tiên nhà nước cần nhiều chính sách hỗ trợ trực tiếp cho DN, chủ đầu tư các dự án về nhà ở. Nguyên nhân chính đẩy giá thị trường BĐS là các dự án đầu tư mới ngày càng bị bó buộc bởi những chính sách của nhà nước. Ngay chuyện giải phóng mặt bằng thì trước hết Nhà nước đứng ra thực hiện sau đó cho đấu thầu và những giá trị từ đấu thầu đó Nhà nước sẽ thu được một khoản lớn cho ngân sách.

Thực tế, một trong những khó khăn nhất của DN BĐS thời gian gần đây chính là việc giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư mới. Trong đó, vấn đề DN tự thỏa thuận với dân đang đẩy DN đến ngõ cụt khi mà người dân thì toàn đưa ra giá trên trời.

Cùng những tác động về chính sách phát triển, đầu tư dự án mới thì việc các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất đang trở thành những trở ngại lớn cho DN. Ông Ngô Quang Trưởng - TGĐ Công ty CP kinh doanh nhà Hoàng Hải nói: “NH như là một huyết mạch chính cho một nền kinh tế của đất nước, lãi suất tăng cao rất nguy hiểm. Khi tăng lãi suất quá cao khiến cho không chỉ một ngành BĐS mà tất cả các ngành khác đều bị ảnh hưởng. Do đó, các DN đang rất cần có những chính cụ thể tháo gỡ những khó khăn này”.

Về những giải pháp vốn cho DN thì Bộ Xây dựng cho rằng cần phải có giải pháp để chủ đầu tư các dự án được vay vốn để phát triển các loại hình BĐS thiết yếu như nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, khu thương mại... Và hạn chế cho vay giới đầu cơ trong BĐS.

Ngoài ra, các vấn đề về việc đánh thuế lũy tiến trong kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng cũng chủ trương đối với các trường hợp tài sản nhà, đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì không bị đánh thuế lũy tiến. Đồng thời, mức thuế chuyển nhượng BĐS cũng được Bộ Xây dựng kiến nghị giảm xuống 1%, thay vì 4% như hiện nay.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc có thể gộp thuế chuyển nhượng BĐS với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (DN). Đồng thời, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Mức thuế do Bộ Xây dựng đề nghị đối với trường hợp này là 25 - 28% trên mức chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Tuy nhiên, các DN cũng kiến nghị cần phải lùi thời gian áp dụng những thuế mới này.