Thật tồn kho, ảo sốt nóng

Trong khi nhiều dự án BĐS xây xong không bán được, bán xong không có người đến ở, nhưng vẫn có những dự án mới manh nha, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, lại được giao dịch mạnh, thậm chí có tiền chênh lệch.

Cảnh báo đầu cơ khi giao dịch tăng

UBND TP Hà Nội vừa chấp thuận chủ trương đầu tư một loạt dự án BĐS lớn ngay sau khi nhiều dự án khu vực nội thành và ven đô được khởi công trong tháng 8-2015. Ngay lập tức các dự án mới manh nha này đã thu hút sự quan tâm của giới đầu tư địa ốc, bất chấp thực tế gần đó là những khu đô thị ma vẫn đang tồn kho hàng chục ngàn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng và các ngân hàng thương mại.

Thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, đến cuối tháng 8-2015, lượng BĐS tồn kho cả nước còn khoảng 60.299 tỷ đồng, giảm 3.444 tỷ đồng so với tháng 7-2015. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư 11.693 căn, tương đương 17.972 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 8.641 căn, tương đương 14.998 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở 7.081.554m2, tương đương 22.784 tỷ đồng và tồn kho đất nền thương mại 1.637.782m2, tương đương 4.545 tỷ đồng. Trên địa bàn TP Hà Nội, tổng số tồn kho vào khoảng 7.768 tỷ đồng. Tại TPHCM con số này là 11.658 tỷ đồng. Đây là số liệu thống kê từ báo cáo của các chủ đầu tư và một số sàn giao dịch BĐS gửi Bộ Xây dựng theo từng tháng.

Tuy nhiên khách hàng chỉ cần lướt qua các dự án tại Hà Nội như Khu đô thị Văn Phú, An Hưng, Hyundai Hill State (quận Hà Đông), Khu đô thị Công viên thiên đường Bảo Sơn, Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco, Khu đô thị Lideco (huyện Hoài Đức)… đã có thể hình dung con số thực tế lớn hơn nhiều so với báo cáo. Thậm chí, những dự án trong nội đô đã hoàn thiện xong vẫn còn rất nhiều căn hộ chưa có người ở như Chung cư Golden Land (số 275 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân), Hapulico Complex (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân), Mipec Tower (số 229 Tây Sơn, quận Đống Đa).

Hiện thực trên hoàn toàn trái ngược với thông tin về sự nóng sốt của các dự án mới mở bán từ một số sàn giao dịch BĐS thời gian gần đây. Các dự án như Golden West (quận Thanh Xuân), Green Stars (quận Bắc Từ Liêm), Saphire Palace (Thanh Xuân), Hongkong Tower (quận Đống Đa), Home City (quận Cầu Giấy)... đều có giá bán mới với mức tăng 10%. Thậm chí, có những dự án, người mua còn mất thêm một khoản tiền ngoài hợp đồng (tiền chênh) cho người môi giới.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong tháng 7, tại Hà Nội có khoảng 1.800 giao dịch thành công (tăng 3% so với tháng trước); tính chung 7 tháng năm 2015 có 11.050 giao dịch thành công. Xu hướng đầu tư BĐS ngắn hạn nở rộ trở lại, phần nhiều là do thanh khoản tươi sáng của phân khúc căn hộ, trong đó phân khúc các căn hộ cao cấp có biên độ lợi nhuận lớn.

Nói về hiện tượng tăng giá BĐS thời gian gần đây tại một số dự án, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết việc giá BĐS tăng thời gian qua không phải do đầu cơ, mà đó là kết quả của các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS được thực hiện. Việc cấu trúc lại thị trường, dự án, các sản phẩm BĐS để đa dạng hóa sản phẩm, hướng tới người tiêu dùng, phù hợp với nhiều đối tượng có khả năng chi trả khác nhau, để chuyển từ khu vực dư thừa sang khu vực đang thiếu nguồn cung. Tuy nhiên, ông Nam cũng cảnh báo khi giao dịch tăng lên, khả năng đầu cơ trở lại là điều có thể xảy ra.

Sàng lọc dự án kém chất lượng

Trước tình trạng trên, việc kiểm soát không để thị trường phát triển nóng, tạo ra bong bóng BĐS thông qua thực hiện nghiêm Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, trong đó yêu cầu phải theo quy hoạch và có kế hoạch lại đang trở nên cấp thiết.

Theo đó, những chủ đầu tư, dự án không đáp ứng đúng yêu cầu, tiến độ sẽ buộc phải thu hồi để giao cho các chủ đầu tư khác có tiềm lực hơn tiếp tục triển khai. Thực tế thời gian qua thị trường BĐS đã chứng kiến nhiều phi vụ các nhà đầu tư có năng lực mua lại dự án hoặc hợp tác kinh doanh để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và được thị trường đón nhận tốt.

Khảo sát thị trường cho thấy sẽ có sự tăng giá trong một vài phân khúc nhất định. Các chuyên gia và một số chủ dự án cũng đã nhìn nhận điều này, vì vậy sẽ có một chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu - định giá Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng vấn đề của thị trường BĐS là có sự trễ nhịp giữa cung và cầu, vì quá trình xây dựng cần đòi hỏi có thời gian, trong khi nhu cầu tính theo thời điểm cụ thể. Có nghĩa, chu kỳ xây dựng luôn đi sau chu kỳ thị trường. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn đang trong quá trình xây dựng sẽ gặp khó khăn khi nhu cầu thị trường và giá giảm.

Sau thời gian suy thoái của thị trường BĐS, nhiều dự án tồn kho lớn nay đã bắt đầu bán được và giá cũng đang tăng tại một vài khu vực. Điều này sẽ giúp thị trường thanh khoản tốt hơn, nhưng nếu nhu cầu không tăng mạnh, nguồn cung dư thừa này sẽ ảnh hưởng và khiến giá giảm. Những chủ dự án làm ăn hiệu quả và có dự án giá cạnh tranh nhất sẽ tồn tại và phát triển trong khi những chủ đầu tư xây dựng dự án kém chất lượng hơn và giá kém cạnh tranh hơn sẽ mất dần lợi thế cạnh tranh và khó tồn tại trên thị trường.

Vì thế, dù nhìn ở góc độ nào, việc sàng lọc lại thị trường, đưa các dự án vào tay nhà đầu tư có uy tín, năng lực hơn cũng chính là động thái kích thích thị trường để người tiêu dùng hưởng lợi, khi dự án được khởi động đúng tiến độ, đúng với nhu cầu thực của người tiêu dùng.