Siết tín dụng Bất động sản: Giải pháp tình thế!

Giới đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) đang xôn xao bởi những quyết định thắt chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát của NHNN. Những quyết định này dồn dập được đưa ra sau khi có thông tin quan trọng về việc đánh thuế lũy tiến đối với BĐS. Dù giá nhà đất vẫn đang nóng bỏng bởi độ trễ của thông tin, nhưng những động thái này chắc chắn tác động tới thị trường.

Chỉ thị đầu tiên mà Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ký ban hành năm 2008 là chỉ thị các bộ ngành thực hiện ngay các biện pháp đồng bộ nhằm hạ nhiệt giá BĐS đang quá nóng. Nội dung quan trọng nhất của chỉ thị 01 là chỉ đạo các bộ liên quan nghiên cứu ban hành hạn mức sở hữu nhà ở để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất.

Đây là cơ sở để đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng, nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách. Các kế hoạch này trình Chính phủ ngay trong quý I/2008.

Mặc dù giới kinh doanh nhà đất lo ngại trước động thái này của Chính phủ, nhưng thị trường BĐS vẫn tiếp tục sốt cao. Một số nơi, giá nhà đất bị đẩy lên gấp đôi, thậm chí gấp ba. Việc mua đi bán lại nhà đất càng đẩy cơn sốt lên cao hơn.

Tín dụng bất động sản tăng nóng

Khối NHTMCP đã khởi đầu và tích cực tham gia cuộc cạnh tranh cấp tín dụng cho thị trường BĐS. Một số chương trình điển hình như Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay.

ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank còn có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC.

Kết quả là chỉ có 10 - 20% vốn đã có thể mua được nhà. Mọi người đổ xô đi mua nhà bằng tiền NH, dư nợ cho vay bất động sản tăng nóng. Đó là chưa kể các NH còn chạy đua tài trợ vốn cho các dự án đầu tư BĐS lớn của DN. Ở các NH TMCP, tỷ lệ cho vay BĐS lên tới 30 - 40% tổng dư nợ.

Thêm vào đó là nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nguồn vốn từ TTCK... Tất cả đẩy cơn sốt giá BĐS trở nên khó kiểm soát. Sự hỗ trợ đắc lực của nguồn tiền NH đã nhanh chóng tiếp sức cho giá nhà, đất thời điểm cuối năm cũ đầu năm mới.

Hạn chế đổ thêm dầu vào lửa

Trên thế giới, cho vay tiêu dùng và cho vay BĐS là dịch vụ tài chính phổ biến nhất của NH, ở Việt Nam mới chỉ bắt đầu khởi sắc trong năm 2007. Tuy nhiên, cho vay BĐS đòi hỏi nguồn vốn dài hạn và khả năng đánh giá giá trị tài sản.

Trong khi đó, khoảng 80% nguồn vốn huy động của các NHTM có kỳ hạn dưới 12 tháng, nên khi thị trường BĐS có nguy cơ bong bóng, cũng kéo theo nguy cơ đổ vỡ tín dụng. Không chỉ NH mà cả khách hàng của NH cũng dễ dàng gặp rủi ro trước biến động thị trường.

Nếu thị trường rơi vào đóng băng, khách hàng phải gánh những món nợ lớn. Vì vậy, để hạn chế lạm phát, hạn chế rủi ro cho các NH và góp phần làm ổn định thị trường BĐS, NHNN đã có những động thái "siết" tín dụng BĐS sớm hơn dự đoán của nhiều người bằng cách rút bớt tiền trong lưu thông và không vội thực hiện các biện pháp tái cấp vốn cho các NH.

Bắt đầu bằng việc tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông của NHNN, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét.

 TTCK dường như ngay lập tức có sự phản ứng bằng một phiên lao dốc không phanh. Nhưng giới tài chính nhận định: Thị trường BĐS mới chịu tác động lớn nhất của các giải pháp kìm chế lạm phát. Không có một chỉ đạo hành chính như Chỉ thị 03 đối với TTCK, việc hút tiền khỏi lưu thông trong bối cảnh khan hiếm tiền đồng như hiện nay khiến các NHTM không còn tiền để tiếp tục bơm vào thị trường BĐS.

Các NHTM đang trong tình trạng cạn vốn. Tuy không có thông báo chính thức, nhưng một số NH phải dừng việc cho vay, hoặc cho vay rất dè dặt. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường BĐS ngay lập tức bị cắt một luồng vốn quan trọng.

Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước cần cẩn trọng trong việc tiến hành những biện pháp để kiểm soát nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản. Những phương pháp không thích hợp có thể sẽ dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng: thị trường BĐS đang quá nóng có thể trở nên "đóng băng".

DN kinh doanh BĐS sẽ đứng trước những khó khăn lớn khi dự án còn dang dở, và nhất là những người có thu nhập ổn định cần được vay vốn để mua nhà ở sẽ thấy cơ hội của mình đang trở nên xa vời hơn trong thời "thắt lưng buộc bụng" chống lạm phát!

Ông Nguyễn Trường Giang - nhà đầu tư:

Ngân hàng khó gặp rủi ro

Giải pháp thắt chặt tín dụng của NHNN chỉ có ý nghĩa tạm thời. Ngân hàng có cơ chế riêng để tự bảo vệ mình, không có chuyện dễ dàng cấp tín dụng BĐS.

Khi thiếu vốn, ngân hàng sẽ lựa chọn kỹ hơn khách hàng, cơ cấu lại đối tượng cho vay và luôn là người nắm “đằng chuôi”. 80% DN kinh doanh BĐS là bằng vốn tự có của họ chứ không lệ thuộc vào vốn vay.
Thị trường BĐS chưa thể gọi là đang “sốt giá bong bóng” nếu đặt trong điều kiện lạm phát, thuế tăng, chi phí nhân công tăng..., trong điều kiện mặt bằng BĐS khu vực và thế giới.

TS Nguyễn Đại Lai - Chuyên gia kinh tế, ngân hàng - tài chính:

Liệu pháp sốc cần thiết

Tuy nhiên, về lâu về dài cần một chính sách căn cơ hơn để đối phó với lạm phát, không chỉ trông chờ vào việc thắt chặt tiền tệ. Chính phủ cần thắt chặt tương đối tài chính công, nhất là giới hạn nguồn chi tài chính cho vốn đầu tư công. Sự tập trung này có thể dồn vào mục đích tăng chất lượng đầu tư công để giảm bớt các dự án kém hiệu quả và lãng phí, từ đó tăng hiệu năng của toàn nền kinh tế.