Hợp đồng mua bán nhà, đất: Hãy “nhấm nháp” từng chữ trước khi ký!

Nhiều công ty soạn thảo hợp đồng với từ ngữ ỡm ờ theo hướng có lợi cho mình. Hợp đồng như chiếc chìa khóa bảo vệ tài sản.

Đến giờ, chị M. vẫn tự trách mình đã bị “bùa mê thuốc lú” nên mới ký với Công ty cổ phần H. hợp đồng mua bán nền nhà với những điều khoản quá ư bất lợi.

Không giao nền được thì... thôi!

Hợp đồng ghi: “nếu không thực hiện việc giao nền cho khách hàng hoặc tự ý giao nền cho người khác”, công ty sẽ trả lại tiền vốn khách hàng đã góp, cộng thêm một khoản tiền tương đương. Đang thanh toán ngon ơ, chị M. được đối tác thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận lại gấp đôi số tiền vốn đã nộp.

Chị M. tìm cách thương thảo nhưng không được bởi hợp đồng ghi rành rành là công ty có thể “tự ý giao nền cho người khác” mà chẳng cần biết nguyên nhân. Chị chua chát nói: “Đông người mua lắm, không ký thì hết mất nên tôi ký đại, làm gì có thời gian để ngó ngang ngó dọc cái hợp đồng!”.

Trường hợp Công ty TNHH Vạn Thịnh Phát “bẻ hợp đồng” với khách hàng cũng phù hợp thỏa thuận. Hồi tháng 9-2003, công ty này ký với chị H. hợp đồng hứa mua, hứa bán một căn hộ thuộc cao ốc Pasteur Court (quận 3, TP.HCM). Thanh toán được giá trị nửa căn hộ, chị H. bất ngờ bị công ty thông báo... không bán nhà nữa, mời chị H. nhận bồi thường gấp đôi số tiền đã thanh toán.

Mới đây, cư dân tòa nhà The Manor (quận Bình Thạnh, TP.HCM) cũng kêu trời vì chất lượng nhà được giao không giống căn nhà mẫu. Hợp đồng mua căn hộ ký giữa các bên xem chừng rất chi tiết. Trách nhiệm của bên bán là bàn giao căn hộ “có cùng chất lượng với căn hộ mẫu”. Thế mà hợp đồng tuyệt nhiên không có dòng nào quy định thời gian duy trì căn hộ mẫu để làm cơ sở so sánh nếu tranh chấp phát sinh.

Bị ép cũng ký!

Nhiều khách hàng dễ tính đến mức sẵn sàng chấp nhận bị ép để ký được hợp đồng. Chẳng hạn, người mua phải chịu phạt 1% mỗi ngày trên tổng số tiền chưa góp nếu trễ hạn góp 10 ngày. Trễ hạn góp 30 ngày, người mua có thể bị đối tác đơn phương chấm dứt hợp đồng, phải nhận lại tiền đã góp sau khi bị trừ đi chi phí quản lý. Người mua nền mà chậm khởi công xây dựng còn có thể bị đối tác thu hồi nền.

Có hợp đồng ràng buộc khách hàng phải đến nhận nhà đúng thời hạn, không được vắng mặt vì bất cứ lý do gì. Khách hàng vắng mặt coi như đã đồng ý nhận nhà. Họ mất quyền khiếu nại nếu nhà thiết kế trật bản vẽ, vật liệu xây dựng kém chất lượng...

Nhiều công ty soạn thảo hợp đồng với từ ngữ ỡm ờ theo hướng có lợi cho mình. Như hợp đồng chị M. ký với Công ty H. ghi thời gian bên bán hoàn tất việc giao nền là “khoảng” một năm kể từ ngày ký hợp đồng. Điều này có nghĩa công ty không hề vi phạm hợp đồng nếu quá một năm mới giao nền. Ai dám chắc “khoảng” một năm là khoảng bao lâu?

Thậm chí hợp đồng ghi thời hạn hoàn tất “giấy hồng” cho khách hàng tùy thuộc vào... cơ quan chức năng, bên bán không chịu trách nhiệm, ấy thế mà người mua vẫn ào ào ký.

Tìm cách “khóa tay” người bán

Các chuyên gia ví hợp đồng như chiếc chìa khóa bảo vệ tài sản. Mỗi bên trong hợp đồng cần cẩn thận kiểm tra xem chiếc chìa khóa đó đã đủ chắc chưa. Theo hướng dẫn chung, người mua phải đọc và phân tích kỹ từng câu, từng chữ trong hợp đồng, đừng mang tâm lý chỉ có mình cần người ta rồi nhảy vô ký đại. 100 người đồng ý với hợp đồng soạn thảo sẵn và một người yêu cầu thay đổi thì đương nhiên người này sẽ bị dội ra ngoài. Vì vậy, cần “áp đảo” bên bán bằng số đông. Tức nhiều người mua phải cùng đồng lòng đề nghị bên bán sửa đổi những điều khoản “có vấn đề” trong hợp đồng.

Tiêu chí người mua cần tìm hiểu đầu tiên trước khi giao dịch, theo luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM, là sự trung thực, thiện chí và đạo đức kinh doanh. Một công ty có đạo đức và muốn giữ uy tín thì không thể hám lợi, mỗi khi giá lên thì lại tìm cách hủy hợp đồng.

Một dự án đầu tư có thể kéo dài trong vài năm khiến bên bán phải chịu thêm nhiều chi phí phát sinh khác (như tiền lời ngân hàng, giá đất đền bù tăng...). Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng, chắc chắn họ sẽ bị lỗ. Vì vậy, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng người mua cũng cần có cái nhìn cảm thông, thỏa thuận trả thêm cho bên bán một khoản tiền thay vì hai bên cứ hăm he hủy hợp đồng. Giải pháp này thực tế đã được nhiều công ty đồng ý.

Chẳng ai tiên liệu được giá nhà, đất một vài năm sau sẽ tăng lên gấp mấy. Cung cầu thị trường tạo nên tình trạng “sốt” nhà đất. Vì vậy, nhiều người vội ký hợp đồng, bất chấp rủi ro để đánh đổi khoản lợi lớn có thể đạt được.

Có người chỉ nhằm mục đích đầu cơ, mua đi bán lại nên càng tin rằng rủi ro sẽ rơi vào người mua cuối cùng chứ không phải mình. Vì thế mà luật sư Cổ Hiệp, Đoàn luật sư TP.HCM, khẳng định: “Tôi chỉ có lời khuyên duy nhất là người mua cần phân tích kỹ hợp đồng trước khi ký nhưng chắc gì có người nghe. Nếu vì cái lợi trước mắt mà nhảy vào cuộc chơi, họ đành phải chấp nhận trả giá”.