Rủi ro khi mua căn hộ thuộc dự án đã thế chấp

Sau vụ chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức, TPHCM) bị đem đấu giá trả nợ ngân hàng khiến hàng trăm khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ có nguy cơ rơi vào cảnh trắng tay, Sở Xây dựng TPHCM công khai việc 28 dự án nhà ở thương mại đã bị chủ đầu tư thế chấp vay vốn ngân hàng.

Liệu các khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ thuộc dự án đã thế chấp có được bảo đảm quyền lợi? Phóng viên Báo SGGP đã gặp trao đổi với luật sư Đoàn Quang Xuân (Đoàn Luật sư TPHCM) để làm rõ vấn đề pháp lý nhiều bạn đọc đang rất quan tâm.

° PHÓNG VIÊN: Để tránh tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản đã ký hợp đồng bán căn hộ với khách hàng nhưng thi công chậm, không giao căn hộ đúng hạn hợp đồng, kéo dài nhiều năm, Nhà nước đã có quy định các điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Đó là những điều kiện gì, thưa luật sư?

° Luật sư ĐOÀN QUANG XUÂN: Nhà cửa, đất đai là tài sản có giá trị lớn, thường có cơ sở pháp lý phức tạp, nên hay xảy ra tranh chấp. Nóng nhất là tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng. Thường xảy ra việc chủ đầu tư đã nhận tiền nhưng đến hạn lại không giao căn hộ. Để ngăn ngừa việc này, pháp luật quy định chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ điều kiện theo luật định. Cụ thể, Điều 55 và 56 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015 đã quy định: Nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ các điều kiện: có giấy phép xây dựng; có đủ hồ sơ dự án; bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đối với nhà chung cư, nhà hỗn hợp phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà; chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại có năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính; có công văn của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. Với một dự án đáp ứng đủ các điều kiện đó, thì người dân có thể an tâm ký hợp đồng, trả tiền mua căn hộ.

° Sở Xây dựng TPHCM công khai việc 28 dự án nhà ở thương mại đã bị chủ đầu tư thế chấp vay vốn ngân hàng. Vậy quyền lợi của khách hàng mua căn hộ tại các dự án này có được bảo đảm?

° Khi chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ vay, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản để thu hồi nợ, vì thế, sự lo lắng của hàng ngàn khách hàng khi ký hợp đồng mua căn hộ đã bị chủ đầu tư thế chấp ở ngân hàng là có cơ sở. Về mức độ rủi ro, sẽ xảy ra theo 2 hướng. Khách hàng có thể an tâm nếu chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền, đầu tư cho dự án nhằm đẩy nhanh tiến độ, sớm bàn giao căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án để mang tiền đầu tư vào mục đích khác, dễ dẫn đến chậm tiến độ, dễ vỡ nợ, sẽ dẫn đến rủi ro cho khách hàng. Xét trên nguyên tắc giao dịch giữa các đối tượng liên quan, khi hợp đồng vay vốn chưa được giải chấp mà chủ dự án tiếp tục ký bán cho khách hàng là bán tài sản không phải của mình, vì đã thế chấp. Theo Nghị quyết 42/2017/QH 2014 về thí điểm giải quyết nợ xấu của các tổ chức tín dụng - ngân hàng, thì quyền ưu tiên thuộc về ngân hàng, khi phát mãi bán dự án để thu hồi vốn vay. Trong những trường hợp này, dù những dự án đã được Sở Xây dựng chấp thuận cho phép bán nhà hình thành trong tương lai, nhưng rủi ro rất cao và thiệt thòi đổ về phía khách hàng mua căn hộ.

° Điều bất lợi đã được báo trước, vậy Nhà nước cần phải làm gì để giảm rủi ro cho hàng ngàn khách hàng khi ký hợp đồng mua căn hộ?

° Công văn của Sở Xây dựng TPHCM cho phép chủ đầu tư bán căn hộ hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý cao nhất để khách hàng tin tưởng ký hợp đồng mua căn hộ vì đã nối kết,  cột chặt trách nhiệm 3 nhà giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, trong các quy định về cấp phép cho chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, chưa xét tình huống chủ đầu tư cầm cố dự án vay tiền ngân hàng. Để khắc phục sai sót này, Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên - Môi trường thường xuyên cập nhật, thông báo những dự án đã thế chấp cũng như những ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh vay vốn. Tuy nhiên, đây chỉ là những thông tin cảnh báo chứ chưa trám được lỗ hổng pháp lý. Vì thế, luật cần điều chỉnh bổ sung điều khoản “dự án không được thế chấp ngân hàng hoặc đã được giải chấp”.