Bùng nổ tranh chấp ở chung cư: Giằng co 2% phí bảo trì

221/663 tòa chung cư thành lập được Ban Quản trị (BQT) trên địa bàn Hà Nội là con số báo động về độ “vênh” thực tế.

Nghịch lý ở chỗ, dù thời gian theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã quá hạn, cư dân mong mỏi có BQT để chủ động thu – chi, phía chủ đầu tư lẫn đơn vị quản lý toà nhà vẫn một mực… khước từ. Nguồn cơn bất cập do thiếu BQT vì thế phát sinh theo cấp số nhân.

Xử ép kiểu “câu giờ”

Theo tìm hiểu của PV báo Kinh tế& Đô thị, tại địa bàn quận Bắc Từ Liêm có 104 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, nhưng mới có 38 nhà thành lập BQT, 39 nhà chưa tổ chức hội nghị cư dân lần đầu. Tại quận Nam Từ Liêm, trong số 123 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng chỉ có 49 chung cư thương mại thành lập BQT. Ở quận Hoàng Mai, trong số 229 tòa đã hoạt động, mới có 78 tòa và cụm tòa chung cư thành lập được BQT...Tại sao chủ đầu tư không chịu thành lập BQT chung cư? được xem như câu hỏi điển hình của cư dân trong chuỗi xung đột địa ốc xảy ra gần đây. Thực tế cho thấy, nhiều chung cư tại Hà Nội đã lấp đầy và đưa vào sử dụng nhiều năm qua nhưng vẫn chưa có BQT khiến quyền lợi cư dân bị ảnh hưởng.

Đơn cử như tòa nhà D2 Giảng Võ (quận Ba Đình), từ đầu năm 2015, hầu hết người dân đã dọn về. Hiện tại, mọi hạng mục cơ bản vận hành ổn định. Tuy vậy, BQT tòa nhà vẫn chưa thể ra đời - với hàng loạt dấu hỏi xoay quanh việc tuân thủ pháp luật của Chủ đầu tư – Công ty CP Đầu tư Xây dựng & Phát triển nhà Gia Bảo suốt nhiều năm qua. Chung số phận, một dự án trung cấp tại quận Hà Đông cũng vừa chứng kiến cảnh hàng trăm cư dân xuống đường tố chủ đầu tư “câu giờ” thành lập BQT hơn 3 năm nay. Thậm chí, có dấu hiệu bất minh với hàng chục tỷ đồng phí bảo trì của gần 2.000 căn hộ chung cư tại dự án. Trong khi, hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công toà nhà nhiều khả năng bị thay đổi công năng, nhập nhằng sở hữu chung – riêng…

"Xảy ra tranh chấp quỹ bảo trì là do chủ đầu tư, cư dân và ban quản trị không rõ ràng khi thành lập BQT. Trong thời hạn phải thành lập BQT theo quy định, nếu cư dân quyết liệt, chủ đầu tư khó chây ì (trừ những chủ đầu tư mất khả năng kiểm soát vấn đề tài chính).Trên thực tế, có nhiều tòa nhà hiện nay không dùng quỹ bảo trì do chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ. Song nhiều chung cư dù đã bàn giao cho BQT nhưng không được sử dụng hiệu quả, khiến tòa nhà bị xuống cấp, gây mất an toàn cho cư dân, cũng dẫn đến tranh chấp." - Chuyên gia Quản lý Tư vấn vận hành kỹ thuật tòa nhà - CBRE Hà Nội Nguyễn Thành Trung

Lý giải nguyên nhân chủ đầu tư nhùng nhằng thành lập BQT suốt nhiều năm qua, giới chuyên gia cho rằng đều xuất phát từ vấn đề lợi ích. Bởi, khi​ BQT có con dấu và đi vào hoạt động, chủ đầu tư buộc phải bàn giao quỹ bảo trì và BQT có quyền lựa chọn đơn vị làm dịch vụ. Trong khi không ít chủ đầu tư vừa “đá bóng vừa thổi còi” khi đưa công ty con về vận hành, quản lý dịch vụ toà nhà.

Có…cũng như không

Thành lập được BQT đã khó, để mô hình trên đi vào hoạt động được…còn khó muôn phần. Bởi, chủ đầu tư chây ì hoàn trả quỹ bảo trì 2%. Ở một diễn biến đối ngược, nhiều BQT lại chủ động gây nội chiến căng thẳng với mục đích “tỉa dần” nguồn bảo trì. Câu chuyện tại chung cư Bắc Hà C14 là một ví dụ. Bà Ngân - Trưởng BQT tòa nhà Bắc Hà C14 cho biết, từ khi được thành lập năm 2016 đến nay, nhiều lần cư dân và BQT kiến nghị lên cơ quan chức năng, yêu cầu Công ty CP Tập đoàn Bắc Hà bàn giao quỹ bảo trì gần 20 tỷ đồng cho BQT. Gần đây nhất, Sở Xây dựng Hà Nội cũng chỉ đạo bàn giao nhưng chủ đầu tư phớt lờ không trả. Chức năng của BTQ vì thế gần như vô hiệu hoá do không có nguồn thu chi để thực hiện bảo trì, bảo dưỡng các hạng mục cho toà nhà.

Mới đây, khi bất đồng kéo dài với chủ đầu tư, BQT đơn nguyên 1 và 3 tòa nhà CT3, KĐT mới Trung Văn (Nam Từ Liêm) chính thức đệ đơn lên Tòa án nhân dân quận Tây Hồ kiện chủ đầu tư - Công ty CP Xây dựng số 1 Sông Hồng khi chây ì bàn giao hơn 6 tỷ đồng phí bảo trì. Căng thẳng hơn, cộng đồng cư dân chung cư Victoria Văn Phú (phường Phú La, quận Hà Ðông) còn treo băng-rôn phản đối chủ đầu tư, BQT tòa nhà; yêu cầu cơ quan chức năng và BQT tòa nhà tổ chức hội nghị cư dân bất thường để minh bạch tài chính có dấu hiệu bất thường suốt 1 năm qua...

Theo ông Nguyễn Minh Sơn - Giám đốc một công ty chuyên quản lý tòa nhà, để quỹ bảo trì khả thi phải có khung pháp lý rõ ràng. Nếu quy định khởi tố tội chiếm đoạt quỹ bảo trì, cần rõ thế nào là chiếm đoạt, số tiền chiếm đoạt bao nhiêu sẽ khởi tố? Ngoài ra, cần đưa quỹ này vào quy chế độc lập giống như ngành tài chính kế toán. Hàng năm, BQT thuê kiểm toán độc lập kiểm soát, đảm bảo khách quan về việc sử dụng quỹ. Mô hình này giống như một công ty CP, chỉ cần kiểm soát chuẩn đầu ra, đầu vào, giảm được 80% tranh chấp.

Đồng quan điểm, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng Phòng phát triển nhà ở - Sở Xây dựng Hà Nội cho biết thêm, khi thu phí 2%, chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng phong toả của ngân hàng chứ không sử dụng tài khoản chung của chủ đầu tư. Tài khoản riêng này phải được trao cho BQT toà nhà khi được thành lập cùng với vấn đề hồ sơ (hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công) toà nhà.

“Khi bàn giao cho BQT mà thành viên BQT sử dụng số tiền bảo trì sai mục đích cũng sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. UBND TP Hà Nội đã có công văn số 2744/UBND-ĐT về việc chấp hành quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư thương mại và chung cư tái định cư trên địa bàn. Trường hợp chủ đầu tư chậm triển khai, không thực hiện, xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật” – ông Đạm nhấn mạnh.