Rủi ro "công chứng ủy quyền"

Bỏ ra 980 triệu đồng để cầm trong tay bản hợp đồng góp vốn đầu tư một lô đất ở liền kề tại khu đô thị mới Văn Khê (TP Hà Đông, Hà Tây) mang tên một người khác, chị Hà (Q.Long Biên, Hà Nội) như ngồi trên đống lửa. Người bán lô đất cho chị Hà hứa sẽ làm việc với chủ đầu tư để sang tên hợp đồng chính chủ cho chị. Nhưng đợi mãi không được, hai người bèn dắt nhau đến Phòng công chứng thành phố Hà Đông để làm giấy "công chứng ủy quyền".

Theo đó, người bán (chủ hợp đồng trên) ủy quyền cho chị Hà tiếp tục "thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến lô đất với chủ đầu tư", được "nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"...

Đây là dạng mua bán rất phổ biến hiện nay ở các dự án nhà ở hoặc khu đô thị mới khi mà chủ đầu tư quy định không được sang nhượng suất mua khi dự án chưa hoàn thành. Tổng giám đốc một công ty BĐS, chủ đầu tư rất nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội, cho biết, theo luật thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn theo tiến độ dự án sau khi đã hoàn thành hạ tầng của dự án và theo quy định của chủ đầu tư, những hợp đồng góp vốn ấy sẽ không được chuyển nhượng trong suốt quá trình thực hiện dự án, chỉ được chấp thuận sang tên khi đã được cấp sổ đỏ. "Tuy nhiên, chúng tôi biết rằng, đa phần các hợp đồng đã được chuyển nhượng, thậm chí không phải một mà nhiều lần ngay sau khi nộp tiền lần 1 (thông thường khoảng 30% giá trị hợp đồng - PV) với mức chênh lệch cũng kha khá. Người mua tiếp theo vẫn thực hiện các nghĩa vụ tài chính đầy đủ (dưới tên của người mua đầu tiên) nên chúng tôi không truy hỏi", ông này nói.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Xuân Thiện cho rằng, đây là một hình thức mua bán trốn thuế. Còn Vụ trưởng Vụ Hành chính tư pháp (Bộ Tư pháp) Trần Thất thì khẳng định: "Đây chính là một vướng mắc của chúng tôi khi bàn về công chứng, có nên tiếp tục cho phép công chứng ủy quyền mua bán nhà đất dạng này?".

"Chủ đầu tư ký một hợp đồng góp vốn xây dựng căn hộ, hoặc nền đất tại một dự án nào đó. Theo Bộ luật Dân sự, người góp vốn mua căn hộ hoặc nền đất đó có quyền bán "tài sản hình thành trong tương lai" nhưng hiện nay, đa phần họ lại làm "công chứng ủy quyền" cho người thứ ba (thực chất là người mua tiếp theo) thực hiện các nghĩa vụ về nộp tiền theo hợp đồng, thực hiện các giao dịch liên quan đến căn hộ hoặc lô đất và có quyền nhận sổ đỏ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp" - ông Thất nói.

Tuy nhiên, ông cũng phân tích: "Với bản ủy quyền công chứng ấy, sổ đỏ vẫn mang tên người mua đầu tiên, tức là người đứng chủ hợp đồng vì không thể ủy quyền việc sang tên". Theo ông sẽ có 2 tình huống xảy ra: Thứ nhất, nếu người bán (chủ hợp đồng) muốn lật lọng khi giá nhà đất lên rất cao, khi ra tòa, căn hộ hoặc nền đất đó sẽ được xử trả về cho người đứng tên sổ đỏ. "Cùng lắm họ chỉ bị phạt phải trả lại số tiền mà người mua đã trả trước đây" - ông Thất khẳng định.

Thứ hai, người bán là người đứng đắn nhưng vì lý do khách quan họ đã chết hoặc định cư ở nước ngoài, khi mảnh đất hoặc căn hộ đó được cấp sổ đỏ thì việc tìm lại người đứng tên giấy tờ để làm thủ tục sang tên sẽ rất mất thời gian, thậm chí là không thể làm được. Ông Thất cũng như các chuyên gia về luật pháp đều đưa ra lời khuyên rằng nên hết sức thận trọng với dạng mua bán này: "Đây là hình thức mua bán khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao vô lý, Nhà nước thất thu thuế lớn, người mua cũng gặp rủi ro cao".