Quy hoạch đi trước, bất động sản đi sau

Trong những năm qua, công tác quản lý thị trường bất động sản ở Hà Nội đã đạt được những thành tựu đáng kể. Vai trò của quy hoạch được thể hiện từ định hướng phát triển các khu chức năng đến tổ chức không gian cho các loại hình bất động sản khác gắn liền với đất đai một cách khoa học. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện các cơ chế chính sách, thực trạng còn tồn tại vấn đề là thị trường bất động sản không đi theo quy hoạch.

Tại Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, nguồn lực tài chính phục vụ đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng kỹ thuật khung, các khu đô thị, khu nhà ở hoặc các dự án đơn lẻ theo quy hoạch đã và vẫn đang là một bài toán. Nhiều dự án khu đô thị, đất nền đang bị bỏ hoang hoặc chậm triển khai.

Phát triển chưa hợp nhu cầu

Theo ông Bùi Xuân Tùng, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, do chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để triển khai xây dựng, tìm cách trì hoãn, gia hạn thời gian thực hiện dự án để giữ đất, liên doanh liên kết, xin điều chỉnh quy hoạch, phương án kiến trúc, chuyển nhượng dự án… dẫn đến bộ mặt đô thị thiếu tính đồng bộ.

Năm 2011, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm: Khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các thị trấn được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia.

Ông Bùi Xuân Tùng cho rằng bộc lộ hạn chế lớn nhất là thiết kế các công trình xây dựng, phát triển nhà ở chưa phù hợp với nhu cầu. Bất động sản tồn kho đã giảm nhiều, tuy nhiên, một số sản phẩm tồn kho khó giải quyết vì cơ cấu căn hộ không phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán của thị trường, nhu cầu nhà ở giá rẻ, nhà ở thu nhập thấp không đáp ứng đủ…

Công tác di dời các bộ ngành, trường học, cơ sở sản xuất ô nhiễm ra khỏi khu vực nội đô theo định hướng của Chính phủ triển khai chậm trễ, nhiều cơ quan chưa trả lại trụ sở cũ; sức hút di dân cơ học vào đô thị trung tâm của thành phố còn lớn.

Điểm mạnh là kích thích cho thị trường bất động sản khu vực trung tâm. Điểm hạn chế lại gây gia tăng liên tục áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của thành phố.

Theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, nhà ở khu vực đô thị phấn đấu tối thiểu 1 đạt chỉ tiêu 30m2 sàn sử dụng/ người; nhà ở nông thôn tối thiểu 25m2 sàn sử dụng/người.

Phát triển nhà ở mới hiện đại, tiện nghi, hài hòa không gian, theo các dự án đô thị đảm bảo môi trường phát triển bền vững, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Đây là đồ án sẽ tạo lập một môi trường bất động sản đồng bộ.

Hạn chế điều chỉnh quy hoạch

Để công tác quản lý nhà nước về quy hoạch có tác động tốt đến quản lý thị trường bất động sản, ông Bùi Xuân Tùng cho rằng cần hạn chế dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở mới khu vực phố cổ, cũ. Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ trên nguyên tắc hạn chế gia tăng dân số, chất tải lên hệ thống cơ sở hạ tầng.

Trong chương trình dự án trọng điểm năm 2020, Hà Nội sẽ cải tạo các khu chung cư cũ; Phát triển các khu đô thị mới phía Đông đường vành đai 4, Đông Anh, Mê Linh - Đông Anh. Xây dựng cụm “nông thôn mới” điển hình. Đồng thời sẽ phát triển về dịch vụ nghỉ dưỡng, văn hoá – xã hội, khu công nghiệp tại Sóc Sơn, Ba Vì, Láng Hoà Lạc, Sơn Tây…

Các dự án phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung sẽ xây dựng, hoàn chỉnh các tuyến đường vành đai 2, 3, xây mới tuyến vành đai 4, tuyến trục đô thị giữa đường vành đai 3 và 4; Xây dựng mạng lưới 5 tuyến đường sắt đô thị; Nâng cấp đường sắt quốc gia; Mở rộng cảng hàng không Nội Bài.

Theo Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, để định hướng phát triển thị trường bất động sản cần có giải pháp quy hoạch và đầu tư xây dựng. Trong đó, đặc biệt nâng cao chất lượng quy hoạch, thiết kế kiến trúc công trình, hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch.

Đơn cử như điều chỉnh quy hoạch khu đô thị Đoàn Ngoại giao tại đường Phạm Văn Đồng đã khiến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thay đổi, làm thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Bên cạnh đó, cần giảm áp lực cho đô thị trung tâm, định hướng nguồn lực đầu tư. Thúc đẩy phát triển các đô thị vệ tinh hoặc các khu đô thị mới phía Bắc sông Hồng và phía Đông đường vành đai 4, qua đây sẽ kích thích phát triển thị trường bất động sản tại các khu vực đó.

Cần đưa ra đồng bộ các giải pháp nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản, nghiên cứu áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến nước ngoài nhằm nâng cao chất lượng, rút ngắn thời gian, giảm giá thành xây dựng, đa dạng hóa sản phẩm, phù hợp với yêu cầu của thị trường.

Một giải pháp không thể thiếu để thị trường phát triển minh bạch là cần tăng cường công tác cung cấp thông tin quy hoạch, công khai quy hoạch, lấy ý kiến người dân và các đối tượng liên quan trong quá trình lập, thẩm định đồ án quy hoạch.