Quản lý quá chặt, thị trường bất động sản sẽ khó phát triển

Theo yêu cầu của UBND TP.HCM, 14 kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhằm đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản (BĐS) đã được Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đưa ra để các sở - ngành và doanh nghiệp (DN) thảo luận, phản biện tại cuộc họp sáng ngày 25 - 4. Tại đây, một số kiến nghị “thoáng” vẫn chưa được sự đồng thuận của Sở TN - MT.

Chưa nên cho chuyển nhượng dự án

Các kiến nghị đều được đưa ra mổ xẻ, trong đó vấn đề chuyển nhượng dự án được bàn tán sôi nổi nhất. Một số DN cho rằng, chuyển nhượng dự án cũng là một loại hình kinh doanh, do đó đừng bắt một DN làm một dự án từ đầu đến cuối. Mỗi DN có một năng lực riêng nên có thể phối hợp với nhau: DN A có năng lực bồi thường giải phóng mặt bằng, sau đó chuyển nhượng cho DN B có năng lực về thiết kế và xây dựng để thực hiện dự án, lời lỗ như thế nào là chuyện của DN, Nhà nước chỉ việc đánh thuế.

Theo kiến nghị của Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, DN chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã bồi thường giải phóng mặt bằng, được duyệt quy hoạch 1/500 và đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, theo ý kiến của Sở TN-MT, tình hình đầu tư các dự án hiện nay tại TP rất chậm, do đó việc cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa đầu tư xây dựng trên đất là khó chấp nhận vì sẽ dẫn đến hậu quả các dự án chậm triển khai do chuyển nhượng lòng vòng để kiếm lời.

Khoản lợi chênh lệch mà các nhà đầu tư được hưởng từ đất nông nghiệp sau khi được Nhà nước quy hoạch thành đất ở là rất lớn, trong khi đó các DN lại chưa đầu tư thành đất ở. Nếu cho chuyển nhượng thì DN nào cũng làm vì “kiếm ăn” rất dễ. Sở TN-MT cũng đã đồng ý với mô hình Trung tâm Phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình DN Nhà nước công ích để tăng cường tạo ra các quỹ “đất sạch” theo đề nghị của HoREA với các điều kiện đủ vốn, đủ quyền và có cơ chế kiểm soát nhằm hạn chế tiêu cực.

Về vấn đề huy động vốn, một số DN kiến nghị sau khi đền bù xong phần giải phóng mặt bằng thì các DN phải được huy động vốn ngay chứ không cần phải xây dựng xong phần móng. Phản biện ý kiến trên, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng giao thuê đất Sở TN-MT cho rằng, hiện tượng đầu cơ trong thị trường BĐS rất lớn, nếu tiếp tục cho các DN huy động vốn rộng rãi thì thị trường BĐS diễn biến ngày một phức tạp hơn, gây khó khăn trong quản lý khi dự án gặp bất trắc.

Với tình hình thực tế hiện tại thì kiến nghị này chưa phù hợp nên phải cân nhắc kỹ. Bà Vân cho rằng, DN BĐS cần phải có một kế hoạch vốn lâu dài và huy động từ nhiều kênh (liên doanh, liên kết, vay tín dụng…) chứ không chỉ chăm bẵm vào việc huy động vốn trong dân. Vừa qua, UBNDTP cũng đã có quy định sau khi nhà đầu tư bồi thường xong dự án sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn dự án (trước đây phải hoàn tất cơ sở hạ tầng). Quy định này cũng đã giúp DN có giấy tờ pháp lý để vay vốn và hợp tác đầu tư.

“Lá sâu” rất ít?

Theo các DN, việc quy định về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở là phải có vốn chủ sở hữu từ 15%-20% trên tổng mức đầu tư dự án là quá cao. Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, việc thực hiện xong phần giải phóng mặt bằng là đã chứng minh được năng lực tài chính vì hiện nay giá trị bồi thường chiếm khoảng 30%-60% tổng mức đầu tư.

Quyền Giám đốc Sở TN-MT Đào Anh Kiệt hỏi: “Nếu không chứng minh năng lực tài chính, các DN sau khi thực hiện xong giải phóng mặt bằng rồi “kiệt sức”, không có khả năng thực hiện tiếp, dự án sẽ “bị ngâm” thì sao?”. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện nay các DN như vậy rất ít, một khi DN có khả năng thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng thì DN đó phải có kế hoạch và giải pháp để triển khai dự án chứ không để đó được.

Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng luật “khóa” một nhưng cán bộ nhà nước “khóa” đến hai, ba. Ông Đực dẫn chứng một dự án của công ty ông đang thực hiện tại quận 12, sau khi được duyệt quy hoạch 1/500 là triển khai xây dựng ngay. Sau đó, khi áp dụng NĐ 90/CP của Luật Nhà ở, cơ quan Nhà nước bắt chứng minh năng lực tài chính trong khi dự án này đã được xây dựng đến tầng thứ 3.

Vậy là dự án của ông bị ách lại! Ông Đực cho rằng, cần phải xét trên điều kiện thực tiễn để xử lý, cán bộ cứ áp dụng luật hồi tố như vậy là không hợp lý, gây khó khăn cho DN, nhà nước luôn sợ “con sâu” như Trần Văn Giao nên cứ đặt quá nặng sự quản lý và coi nhẹ sự phát triển của thị trường trong khi số lượng “lá sâu” đó là rất ít trong một vườn “lá xanh” của thị trường BĐS!

Tại cuộc họp, Quyền Giám đốc Sở TN-MT Đào Anh Kiệt cho rằng, sở chỉ ghi nhận tất cả các ý kiến của DN để trình UBND TP.

Theo ông Kiệt, về lâu dài có thể thông thoáng nhưng trong điều kiện hiện tại, nếu “thoáng” nhanh quá sẽ… loạn! Sở cũng đã đồng tình một số đề xuất của HoREA bãi bỏ quy định chủ tịch UBND TP, UBND quận-huyện phê duyệt các dự án ngoài ngân sách và sẽ dự thảo văn bản gửi Bộ TN-MT thống nhất việc thực hiện diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng…

Theo SGGP