50.000 tỉ giúp gì được cho thị trường bất động sản?

Sau rất nhiều đồn đoán, gói tín dụng 50.000 tỉ đồng do Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB) chủ trì đã chính thức khởi động và theo quan điểm của VNCB đây sẽ là một trong những giải pháp góp phần giải quyết khó khăn, phá băng thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, với trục xương sống là sự kết hợp giữa ngân hàng - chủ đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu xây dựng, giới chuyên gia cho rằng, gói tín dụng sẽ không tác động nhiều đến thị trường BĐS bởi vấn đề lớn nhất của thị trường này hiện nay là đầu ra, là yếu tố người tiêu dùng đã không được tính tới.

Dễ - khó giải ngân

Thông tin chính thức từ VNCB cho biết, gói tín dụng 50.000 tỉ đồng ra đời nhằm lưu thông hàng hóa vật liệu xây dựng, giảm tồn kho vật liệu xây dựng và BĐS, khơi thông dòng vốn vào thị trường xây dựng và tháo gỡ khó khăn cho các dự án dở dang, hàng hóa vật liệu xây dựng được tổ chức lưu thông qua hình thức trả chậm và đối trừ, giảm tiền mặt lưu thông góp phần giảm lạm phát, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận tín dụng mới khi còn có các khoản vay tại các ngân hàng khác… Các ngân hàng sẽ "bắt tay" với nhà cung cấp vật liệu để hỗ trợ các dự án BĐS thiếu vốn nhưng đảm bảo được đầu ra để hoàn thành đúng tiến độ, giải phóng hàng tồn kho.

Khi tham gia gói tín dụng này, ngân hàng - chủ đầu tư - nhà thầu và bên cung cấp vật liệu xây dựng sẽ cùng ký kết trên 1 hợp đồng, thống nhất việc đối trừ trực tiếp theo giá trị hợp đồng mà không bắt buộc chuyển dòng tiền qua chủ đầu tư. Như vậy, gói tín dụng này về thực chất chỉ là cuộc chơi của bên cung, trong đó có sự góp mặt của ngân hàng - chủ đầu tư - nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng.

Với chu trình vận hành như trên, gói tín dụng 50.000 tỉ đồng của VNCB khi đi vào triển khai sẽ dễ dàng được giải ngân. Theo phân tích của ông Vũ Kỳ Anh - Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng TNP, trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, thanh khoản thấp thì đa số doanh nghiệp BĐS hiện đều đang trong tình trạng đói vốn. Điều này thể hiện ở chỗ dự án BĐS bỏ hoang, chậm tiến độ và rồi là chuyện kiện cáo giữa khách hàng với chủ đầu tư thời gian qua là khá phổ biến. Chuyện một doanh nghiệp bị khách hàng kiện, bị lôi ra tòa là điều cực chẳng đã bởi nó sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động, uy tín, hình ảnh công ty.

Vậy nên, ông Kỳ Anh cho rằng, giữa lúc việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp BĐS là rất hạn chế thì rõ ràng, cái được đầu tiên nhưng có lẽ cũng là duy nhất của gói tín dụng này là tiến độ dự án - nếu được vay - sẽ được triển khai đúng tiến độ. Thậm chí, với những dự án có thanh khoản nhưng vì chủ đầu tư cạn lực nên chưa thể hoặc không thể thi công thì giờ có thể tiếp tục triển khai thi công.

Điều này cũng được Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định là sẽ tăng khả năng tiếp cận nguồn tín dụng mới khi vẫn còn các khoản vay cũ và cả vốn ưu đãi. Trong khi đó, nhà thầu cũng sẽ được bảo đảm khả năng thanh toán đúng tiến độ, còn nhà sản xuất có thể giải phóng được hàng tồn kho với số lượng lớn, được thanh toán đúng hẹn.

Một điểm nữa, theo ông Kỳ Anh là nếu tiếp cận được gói tín dụng này, vòng lòng quẩn nợ nần trên thị trường BĐS vốn dĩ tồn tại nhiều năm nay có thể được tháo bỏ. Ông phân tích, một dự án BĐS sẽ được triển khai với sự góp mặt tối thiểu của 3 bên là chủ đầu tư, nhà thầu thi công và nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, khi thị trường BĐS bước vào giai đoạn khó khăn, sản phẩm BĐS làm ra không bán được, chủ đầu tư không thể thu hồi được vốn và hệ quả là, chủ đầu tư nợ nhà thầu thi công, còn nhà thầu thi công lại nợ lại bên cung ứng vật liệu… BĐS trở thành cái “mồ” chôn tiền của nền kinh tế cũng chính vì thế. Vậy nên, nếu có một bên thứ 4 là ngân hàng đứng làm trung gian, trực tiếp thanh toán các khoản tiền cho nhà thầu thi công, bên cung cấp vật liệu xây dựng, vòng luẩn quẩn nợ nần này trên thị trường BĐS sẽ bị xóa bỏ.

Ai được lợi?

Cái được của gói tín dụng 50.000 tỉ đồng là như vậy nhưng cũng như gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, câu hỏi mà thị trường đặt ra lúc này là ai sẽ giữ vai trò lưu thông dòng vốn này trên thị trường. Bởi có một thực tế, trong thông báo gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định đây chỉ là một gói tín dụng thông thường và như vậy, mức lãi suất của gói tín dụng 50.000 tỉ đồng cũng được xác định không phải ưu đãi. Vậy với những điều kiện vay vốn như trên, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản của thị trường vẫn rất thấp thì liệu rằng, có mấy doanh nghiệp dám đứng ra vay dòng vốn này.

Bàn về vấn đề này, ông Kỳ Anh cho rằng, nợ và nợ xấu vẫn đang là nỗi ám ảnh, là gánh nặng đối với hệ thống ngân hàng, chẳng thế mới có chuyện ngân hàng dù thừa vốn, ế vốn nhưng cũng chẳng dám “vùng” tiền cho ra vay mà mang đi mua trái phiếu Chính phủ với lãi suất thấp. Nếu muốn vay vốn thì doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực tài chính, phải có tài sản thế chấp… và đây đều là những yêu cầu có phần xa xỉ với nhiều doanh nghiệp xây dựng, đặc biệt sau hơn 3 năm thị trường BĐS ngủ đông, tài sản thì cũng mang đi thế chấp hết.

Dưới một góc nhìn khác, khi trao đổi với báo chí ông Nguyễn Duy Minh - Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho rằng: Với thị trường BĐS còn đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, càng có nhiều nguồn vốn đổ vào càng tốt, nhưng yếu tố mang tính quyết định thị trường tốt xấu lúc này vẫn là phía khách hàng. Nếu đầu ra thị trường được kích cầu mạnh, thị trường sẽ khơi thông và tự bản thân các doanh nghiệp sẽ xoay xở được vốn để đầu tư, còn nếu đầu ra bế tắc, dù có cho doanh nghiệp vay vốn ưu đãi cỡ nào, doanh nghiệp cũng chưa chắc dám vay.

TS Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho rằng, “tiền bơm vào BĐS chỉ hiệu quả nếu rót đúng vào “cầu”, trong khi gói này lại tập trung rót vào “cung” nên tác động đối với BĐS sẽ rất hạn chế. Thậm chí, theo ông Liêm nếu không có cơ chế vận hành, giám sát chặt chẽ, công khai thì nó có thể làm trầm trọng thêm nợ xấu.

Qua đó để thấy rằng, giữa lúc thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn khó khăn, hầu hết doanh nghiệp trong tình cảnh “đói” vốn nhưng dòng vốn từ ngân hàng lại đang bị thắt chặt, gói tín dụng 50.000 tỉ đồng đã mở ra không ít cơ hội tiếp cận vốn vay cho doanh nghiệp.