Phải tiết kiệm đất

Đất không thể mở rộng thêm trong khi người ngày càng đông nên phương án giải quyết nhà ở là tăng thêm nhà cao tầng. Nội dung này vừa được Bộ Xây dựng xuất trong báo cáo Chính phủ về thị trường bất động sản.

Hai địa phương đầu tiên phải có nhà cao tầng theo tỷ lệ nhất định khi làm dự án nhà ở là Hà Nội và TP.HCM do quỹ đất sạch tại đây ngày càng cạn dần.

Ồ ạt dự án phân nền

Cùng với việc gia tăng các đô thị, diện tích nhà ở cũng tăng lên đáng kể. Năm 1999 cả nước có 709 triệu m2 nhà ở thì mười năm sau diện tích này đã tăng gần gấp đôi con số trên. Nếu tính bình quân trong mười năm qua, mỗi năm phát triển mới khoảng 70 triệu m2 nhà ở thì vốn đầu tư cho nhà ở đã đạt khoảng 200,000 tỷ đồng. Tuy nhiên thực tế do dân số tăng nhanh nên nhà ở vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu của người dân.

Thực tế thời gian qua cho thấy, diện tích nhà ở phát triển nhanh nhưng chủ yếu là nhà phố, các dự án phân nền. Giải tỏa xong có đất sạch, các công ty kinh doanh địa ốc chỉ đầu tư sơ hạ tầng, cấm mốc phân lô bán. Cách làm này giúp dự án triển khai nhanh, chủ đầu tư sớm thu lợi nhuận đồng thời cũng giải quyết được nhu cầu khát hàng của các nhà đầu tư trong những cơn sốt đất trước đây. Tuy nhiên nay nhìn lại, hàng loạt dự án hạ tầng dở dang hoặc đang xuống cấp, nhà đầu tư mua xong rồi để đất hoang, lãng phí…Hàng loạt dự án tại các đô thị lớn đã được giao đất theo hình thức này. Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ 1.7.2004) đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền tại các khu đô thị. Nhưng trước đó, năm 2002, UBND TP.HCM đã nhìn ra vấn đề này khi ban hành chỉ thị 08 ngăn chặn các dự án phân lô hộ lẻ khi loại hình nhà ở này đang bùng phát tại đây và khuyến khích các chủ đầu tư chuyển sang dự án chung cư.

Tăng nhà chung cư

Từ khi có Nghị định 181 đến nay, tại TP.HCM quỹ đất đã được sử dụng “tiết kiệm” hơn. Tại các quận, không còn dự án phân lô bán nền mà thay vào đó là các dự án chung cư cao cấp, chung cư dành cho người thu nhập thấp. Trước đây, thường dự án chung cư chỉ gói gọn trong các quận nội thành cũ thì nay mở rộng ra các quận ven như quận 9, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè… Nhưng Bộ Xây dựng cho biết, tại hai TP lớn trên cả nước là Hà Nội và TP.HCM hiện tại tỷ lệ nhà ở chung cư vẫn còn thấp. Điển hình TP.HCM tỷ lệ này chỉ chiếm khoảng 7% trong tổng số nhà ở tại TP, Hà Nội thì khá hơn với khoảng 14%. Dĩ nhiên không thể so sánh với Singapore, hiện có đến 90% nhà ở là chung cư, nhưng đúng đây là một con số quá thấp.

Trong chiến lược phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng vì thế đề xuất sẽ tăng tỷ lệ nhà ở chung cư tại Hà Nội, TP.HCM lên nhiều hơn so với hiện nay. Việc này không chỉ là hình thức khuyến khích như TP.HCM đã làm trước đây mà sẽ trở thành bắt buộc, làm sao để tỷ lệ dự án nhà ở chung cư phải chiếm từ 80% trở lên so với tổng số dự án nhà ở trên địa bàn.

Đây là giải pháp cần thiết nhằm tiết kiệm quỹ đất và tăng thêm quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu của nhiều người. Nhưng các chuyên gia lưu ý thêm: việc phát triển nhà ở chung cư nên cân đối với hạ tầng khu vực, tránh tình trạng nén chung cư ở các khu vực hạ tầng kém, dẫn đến quá tải khu vực.

Mặt khác cần phát triển cân đối giữa các loại hình nhà chung cư (chung cư cao cấp, chung cư thu nhập thấp, chung cư cho thuê…), sao cho cân đối với nhu cầu của thị trường. Không nên tập trung quá nhiều vào loại hình chung cư cao cấp, dẫn đến bảo hòa trong khi loại chung cư khác quá thiếu…