Phác thảo bức tranh thị trường BĐS Hà Nội nửa cuối 2017

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2017 tại Hà Nội với phân khúc căn hộ sẽ không có xu hướng rõ rệt; trong khi  phân khúc đất nền sẽ có xu hướng chững lại khi nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó...

Phân khúc căn hộ đang đón nhận thêm một nguồn cung lớn. Chỉ tính riêng trên địa bàn Hà Nội, trong quý 2/2017, tổng cộng có 8.086 căn hộ được chào bán ra thị trường từ 27 dự án, tuy có giảm 14% so với quý trước song vẫn tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Điểm đáng chú ý là phần lớn số căn hộ mở bán mới đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án lớn. Tương tự như các quý trước, phần lớn nguồn cung mới đến từ khu phía Tây và Tây Nam của Hà Nội, chiếm 68% tổng số căn mở bán mới quý này.

Khảo sát thị trường cho thấy, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới tiếp tục tăng. Nhận định trong nửa cuối 2017, ngoài nguồn cung đến từ phía Tây và Tây Nam, dự kiến sẽ có các dự án mở bán mới tại các quận trung tâm. Trước tình trạng lượng căn hộ đang chào bán khá lớn, trong khi đó người mua hiện chững lại, thị trường chắn chắn cũng sẽ khó khăn hơn.

Với nguồn cung như hiện nay, thị trường bất động sản ở phân khúc trung và cao cấp sẽ chịu áp lực lớn. Có thể kịch bản cách đây vài năm sẽ lặp lại, đó là nhiều chủ đầu tư đã phải chấp nhận “xuống nước giảm giá” để bán được hàng và rời bỏ thị trường.

Về phía các chủ dự án hiện không có quá nhiều thay đổi về mức giá trung bình so với nửa đầu năm. Tuy nhiên chủ đầu tư sẽ không công bố giảm giá mà gián tiếp thông qua các chính sách ưu đãi với người mua nhà như chiết khấu theo kiểu suất ngoại giao, ưu đãi cho vay, cam kết cho thuê lại. Rõ ràng chủ đầu tư cũng nghiên cứu kỹ tâm lý người mua, nhất là với những phân khúc BĐS trung và cao cấp thì hai từ “giảm giá” sẽ chưa chắc đã có người mua. Nhưng cũng có thể kịch bản giảm giá sẽ được những chủ dự án áp dụng như tại Hà Nội, trong quá khứ chủ dự án chung cư VP3 Bán đảo Linh Đàm cũng từng quyết định giảm giá căn hộ từ 25-26 triệu đồng/m2 xuống còn 22-23 triệu đồng/m2.

Với những diễn biến như trên thì thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2017 tại Hà Nội với phân khúc căn hộ sẽ không có xu hướng rõ rệt. Tuỳ thuộc vào các dự án cụ thể. Những bài học trong quá khứ và nhất là đợt xả hàng “cắt lỗ” vừa qua sẽ giúp cho người mua và nhà đầu tư tỉnh táo hơn, họ sẽ hướng đến những căn hộ trung, cao cấp có vị trí tốt và các chủ dự án uy tín. Ví dụ như 3 toà L3, L4, L5 của khu Ciputra, hay 3 dự án thuộc quận Ba Đình sẽ được bàn giao trong năm 2018 là Vinhomes Metropolis, Vinhomes Giảng Võ và Sun Grand City 69b Thụy Khuê... Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường chững lại để chốt được người mua thì cũng không hề đơn giản đối với chủ dự án và nhà đầu tư.

Đất nền, nhà phố không còn khả năng sốt, giao dịch sẽ trầm lắng

Với phân khúc đất nền sẽ có xu hướng chững lại khi nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó. Đơn cử như đất Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh sau một thời gian sốt và tăng giá liên tục cho đến nay giao dịch đã trầm lắng, bởi ngoài cầu Nhật Tân và con đường cao tốc đi sân bay thì dường như mọi điều vẫn án binh bất động. Quy hoạch vẫn chỉ là trên giấy và thậm chí thông tin quy hoạch cũng chưa có gì rõ ràng nên các nhà đầu tư sẽ không dại gì đổ tiền đầu tư tiếp. Bởi lẽ, tính thanh khoản kém và không cho thuê được vì nhu cầu cho thuê đối với đất nền ở những khu vực hạ tầng chưa phát triển gần như không có.

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, thì giá nhà phố ở Hà Nội là một trong những điểm nóng của cả nước. Nó đã được đẩy lên cao một cách vô lý, trong khi đó khả năng sinh lời của nhà phố ở Hà Nội rất thấp. Trong đợt phục hồi vừa qua của thị trường BĐS Hà Nội thì dường như các nhà đầu tư cũng quên luôn phân khúc này, bởi chỉ có những người thực sự có nhu cầu mua sử dụng mới quan tâm. Như vậy, phân khúc nhà phố ở Hà Nội sẽ không hề có biến động trong một thời gian dài nữa và nó vẫn neo ở mức giá khá cao.

Người mua sẽ cẩn trọng hơn với căn hộ giá rẻ

Cần phải đề cập tới phân khúc căn hộ bình dân giá rẻ. Ở bất cứ thời kỳ nào thì phân khúc này cũng là phân khúc sôi động nhất. Ở đây chỉ có quan hệ là người cần mua để ở và chủ đầu tư, nhìn vào nửa cuối năm 2017 sản phẩm ở phân khúc này tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự lựa chọn tốt nhất cho người có thu nhập thấp không riêng gì ở Hà Nội.

Một thông tin mới đây nhất là Công an Hà Nội sẽ khởi tố vụ án, khởi tố bị can về sai phạm pháp luật của Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên và Công ty cổ phần Bemes thuộc tập đoàn Mường Thanh do ông Lê Thanh Thản làm Chủ tịch. Tập đoàn Mường Thanh và Ông Thản được biết như là một trong những nhà đầu tư hàng đầu trong lĩnh vực căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp. Việc doanh nghiệp này dính đến những vi phạm pháp luật chắc chắn sẽ liên quan đến việc xây dựng các chung cư và trong đó đa số là các chung cư giá rẻ. Việc Mường Thanh bị điều tra và những lùm xùm xung quanh việc chất lượng kém, dịch vụ tồi khiến cho người mua của nhà ở phân khúc này vẫn còn nhiều đắn đo, suy tính.

Các ông chủ nhà băng sẽ thận trong hơn trong cho vay BĐS

Một tác động nữa sẽ có yếu tố quyết định đến thị trường BĐS vào thời gian tới, đó là nguồn tín dụng đổ vào BĐS của các ngân hàng. Các ngân hàng thương mại cũng tự ý thức được sự nguy hiểm phát sinh nợ xấu khi thị trường BĐS đi xuống. Hiện tại các ngân hàng chỉ nhắm tới nhóm khách hàng mua nhà để ở, nhưng để có được một bộ hồ sơ thông qua một khoản vay mua nhà cũng không hề đơn giản.

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại nhận định, hiện tại thị trường BĐS có sự phục hồi chưa được bao lâu, những dấu hiệu phục hồi còn khó khăn nhưng thời gian qua vốn đổ dồn vào BĐS lại rất lớn. Nửa cuối năm 2017 - 2018, số dự án căn hộ tung ra rất lớn, do đó nếu ngân hàng không cẩn thận trong dòng tiền tín dụng thì có nguy cơ bùng phát nợ xấu.

Tất cả những dấu hiệu thị trường và những phân tích trên cộng với sự thận trọng trong nguồn tín dụng cho vay BĐS của ngân hàng. Có thể nhận định rằng thị trường BĐS Hà Nội của nửa năm sau 2017 sẽ là thời kỳ vất vả đầu ra cho các chủ dự án và các nhà đầu tư. Tuy nhiên nhìn từ hướng tích cực thì sẽ không thể có một kịch bản vỡ “bong bóng” như thời điểm đầu thập niên vừa qua. Những dự án có thương hiệu uy tín, địa điểm thuận lợi vẫn là sự lựa chọn cho các nhà đầu tư và khách hàng thực sự có nhu cầu mua để ở.