Biệt thự, liền kề phía Tây Hà Nội: Tiềm năng nhưng cần cẩn trọng

Khu Tây Hà Nội, đặc biệt là quận Hà Đông, huyện Hoài Đức đang có bước chuyển mình mạnh mẽ về hạ tầng, giúp phân khúc bất động sản nhà liền thổ sôi động trở lại. Tuy nhiên, theo giới phân tích, nếu nhà đầu tư và chủ đầu tư không cẩn thận, rất dễ đi vào “vết xe đổ” quá khứ.

Thị trường tiềm năng

Lần lượt các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra trong thời gian gần đây đều nhấn mạnh tới sự nổi bật của phân khúc biệt thự, liền kề phía Tây Hà Nội. Dù các con số có khác nhau, nhưng điểm chung vẫn là sự nổi bật hơn cả của phân khúc này so với các phân khúc khác, như căn hộ để bán hay căn hộ dịch vụ.

Khảo sát nhanh dọc trục đường Tố Hữu, Quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long, đặc biệt là tuyến đường Tố Hữu, kéo dài xuống sát Dương Nội, đường Lê Trọng Tấn kéo dài, thuộc quận Hà Đông, không quá khó để thấy hàng loạt dự án biệt thự, liền kề đã, đang và sắp xuất hiện tại đây như Roman Plaza, Nhà phố 24h, Park City, Louis City, An Khánh, Thanh Hà Cienco 5, Vinhomes Thăng Long, Phú Mỹ - Dream House, hay mới nhất như La Casta… Tổng nguồn cung biệt thự, liền kề khu vực này theo tính toán của một số môi giới nhà đất, lên tới cả ngàn sản phẩm với đa dạng các diện tích, cũng như thiết kế khác nhau.

Một điểm đáng chú ý nữa là, hầu hết các dự án mở bán mới đều nằm tại những vị trí rất đẹp, có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận tiện và có nguồn cư dân sinh sống sẵn có. Do vậy, giá bán sơ cấp của những dự án này cao hơn trung bình thị trường khá nhiều. Trong số đó, theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, nhà phố vẫn là sản phẩm được người bán ưa chuộng nhất, đạt tỷ lệ bán cao nhất do vừa có thể sử dụng làm nhà ở, vừa có thể dùng để kinh doanh buôn bán, gia tăng lợi ích cho người mua.

Theo khảo sát của Báo Đầu tư Bất động sản tại một số sàn giao dịch tại đây, rất nhiều môi giới đều hào hứng cho biết, lượng giao dịch đối với phân khúc biệt thự, liền kề tại khu vực này có mức tăng trưởng khá tốt từ 20 - 30% so với cùng kỳ của năm trước.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc phụ trách Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, thời gian qua, chủ đầu tư một số dự án bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội đang nỗ lực cải thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội dự án.

Có thể kể đến như Tập đoàn Perdana ParkCity, chủ đầu tư Dự án Park City đầu tư 10 triệu USD để xây dựng khu tiện ích ParkCity Club có diện tích 1,7 ha. Hay như La Casta sở hữu công viên lõi gần 1 ha, chưa kể công viên thể dục thể thao rộng hơn 50 ha cũng sẽ được xây dựng liền kề dự án.

Tương tự, tại các dự án khu đô thị Nam An Khánh, Splendora…, chủ đầu tư cũng chú trọng đầu tư cho hạ tầng dịch vụ dự án như khu vui chơi giải trí, bể bơi, nhà hàng, siêu thị, trường học…, để khách hàng đã mua có thể về sinh sống và thu hút thêm khách hàng mới.

Nhưng cần thận trọng để tránh “vết xe đổ”

Sự sôi động của phân khúc biệt thự, liền kề thời gian qua phần nào phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội. Tuy nhiên, bài học đắt giá với những nhà đầu tư vào phân khúc này khi bong bóng bất động sản Hà Nội “xì hơi” giai đoạn trước vẫn còn nguyên giá trị, nên khách hàng và nhà đầu tư phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã trở nên thận trọng hơn.

Trong giai đoạn thị trường sốt nóng trước đó, hàng loạt dự án biệt thự, liền kề được triển khai, thu hút hàng ngàn tỷ đồng của nhà đầu tư chảy vào, nhưng đến này, phần lớn trong số đó vẫn đang bị chôn theo những “khu đô thị ma”.

Đơn cử như Khu đô thị Lideco Bắc Quốc lộ 32 (huyện Hoài Đức), cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km. Đây là dự án do Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) làm chủ đầu tư, với tổng diện tích quy hoạch gần 38,24 ha, vốn đầu tư ban đầu là 781 tỷ đồng.
Dự án gồm 600 biệt thự kiểu Pháp, được khởi công năm 2007 và hoàn thiện năm 2013, nhưng đến cuối năm 2013, mới có 400 căn biệt thự được bàn giao cho khách hàng. Đến nay, dù hạ tầng, cảnh quan đã được hoàn thiện đồng bộ từ lâu, nhưng người mua nhà vẫn chưa chuyển về ở, khiến khu đô thị vắng bóng người.

Trên địa bàn huyện Hoài Đức không chỉ xuất hiện một “khu đô thị ma” Lideco Bắc Quốc lộ 32, mà còn có Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn với hàng trăm ngôi biệt thự, liền kề cao cấp bị bỏ hoang nhiều năm. Nằm ở vị trí đắc địa, trên mặt đường Lê Trọng Tấn kéo dài, cách Đại lộ Thăng Long chỉ vài trăm mét, cách trung tâm Thành phố 10 km, Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn từng là cơn sốt với rất nhiều nhà đầu tư bất động sản và những người có nhu cầu nhà ở cao cấp nhiều năm về trước. Tuy nhiên, đến nay, hầu hết căn biệt thự ở đây không có người ở, nhiều căn bị hư hỏng, xuống cấp sau nhiều năm bị bỏ hoang.

Theo PGS.TS Vũ Thị Minh, Trưởng Khoa Kinh tế và Bất động sản, Trường đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, những căn biệt thự bị bỏ hoang thời gian qua chủ yếu là của các nhà đầu cơ. Con số gần 35% số biệt thự theo thống kê của cơ quan quản lý tại các dự án bị bỏ hoang là minh chứng sống cho điều này.

Đây là vấn đề không mới, nhưng vẫn còn tính thời sự. Do đó, sự ấm dần trở lại của phân khúc biệt thự, liền kề là tín hiệu tích cực, song chủ đầu tư cũng phải cân nhắc kỹ để tránh hiện tượng đầu cơ, khiến dự án dù đã được bán hết, nhưng vắng bóng người, làm lãng phí, mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng đến uy tín của chính chủ đầu tư.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch - Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khách hàng và nhà đầu tư hiện nay chú ý nhiều hơn đến vị trí dự án, chủ đầu tư, loại hình sản phẩm dự án phát triển và đặc biệt, các sản phẩm được chủ đầu tư hoàn thiện một phần rồi mới mở bán được khách hàng quan tâm nhiều hơn.

Việc các sản phẩm được hoàn thiện một phần thu hút khách mua nhà nhiều hơn đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính thực sự. Những dự án được khách hàng quan tâm và bán chạy trong thời gian qua đều thuộc các thương hiệu lớn, đã có dự án hoàn thiện, đem lại nhiều giá trị cho khách hàng. Trong khi nếu các dự án không phải của các chủ đầu tư lớn, thì đều là các dự án có vị trí đắc địa, thuộc khu trung tâm và được định hướng phát triển gắn mới chức năng thương mại.

"Biệt thự, liền kề, đặc biệt là sản phẩm nhà phố thương mại là một sản phẩm bất động sản khá đặc thù, nên doanh nghiệp cần phải có ý thức thực dụng hơn với dòng sản phẩm này. Từ giữa năm 2015, phân khúc là một trong những loại hình sản phẩm đón nhận nhiều sự quan tâm nhất của giới đầu tư địa ốc, dẫn tới việc nhiều doanh nghiệp đầu tư theo phong trào.

Điều này dẫn tới nguy cơ có thể đẩy giá và thổi giá của giới đầu cơ nhằm chuộc lợi", ông Đính và nói và cho biết thêm, khách hàng cần lưu ý kỹ những thông tin và nên làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, tránh thông qua sàn, dễ dẫn đến tiền mất, tật mang.