TP.HCM: Hàng chục ngàn “sổ hồng, sổ đỏ” bị treo lơ lửng

Tại TP.HCM hiện có hàng chục ngàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản trên đất (sổ hồng, sổ đỏ) đang bị “treo”, trong đó chỉ tính riêng tại các dự án nhà ở đã có hơn 16.000 căn bị “treo” giấy chứng nhận do các chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thành các thủ tục cần thiết để cấp giấy, thậm chí có công ty bán nhà xong thì khách hàng không còn tìm được để làm thủ tục cấp giấy.

Mòn mỏi chờ chủ quyền

Tại quận Thủ Đức, TP.HCM hiện đang có 105 dự án nhà ở, trong đó có 49 dự án đã hoàn thành, còn 15 dự án nhà ở và 8 dự án căn hộ chung cư đang được cấp giấy một phần hoặc chưa được cấp giấy cho dân.

Điển hình dự án tại khu dân cư Hiệp Bình Chánh, phường Hiệp Bình Chánh có 419 nền do Công ty cổ phần Đầu tư Đại Hải làm chủ đầu tư được triển khai từ năm 2009 và được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chủ quyền, nhưng chủ đầu tư chỉ trao giấy cho khoảng 110 người mua, số còn lại đem thế chấp ngân hàng khiến nhiều người dân rất bức xúc.

Còn tại Khu dân cư Sông Đà (Thủ Đức) do Tổng công ty Sông Đà làm chủ đầu tư được xây dựng cách đây hơn 10 năm. Người dân mua đất tại đây bỏ tiền xây nhà theo quy hoạch của dự án và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tuy nhiên, đến nay chỉ có một số hộ dân được cấp chủ quyền.

Theo phản ánh của người dân, nhiều người đã trả hết tiền theo hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đến nay chỉ có khoảng 30% số hộ được cấp sổ đỏ, còn số sổ còn lại được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng.

Cũng tại quận Thủ Đức, dự án khu dân cư Tân Tải Minh do Công ty Tân Hải Minh làm chủ đầu tư được đầu tư xây dựng hơn 10 năm qua, đến nay phần lớn các lô đất tại khu dân cư này đã được người dân xây nhà để ở, nhưng câu hỏi đặt ra bao giờ nhà mới được cấp giấy chủ quyền vẫn chưa có lời giải.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án khu dân cư Tân Hải Minh là dự án có vị trí khá thuận lợi, thuộc khu vực trung tâm của quận Thủ Đức, nơi có nhu cầu nhà ở rất cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư của dự án này là một doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính và thiếu trách nhiệm với cư dân.

Theo một cư dân tại dự án này phản ảnh, đã xây nhà tại dự án hơn 10 năm qua, nhưng vì chưa có chủ quyền, nên dự án vẫn chưa chính thức có điện nước, mà phải câu nối tạm bợ và người dân phải góp tiền để thực hiện việc này.

Từ ngày 1/7/2014 đến nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân mua nhà của 131 dự án, tương đương hơn 35.000 giấy chứng nhận.

Trong đó, có khoảng 19.000 hồ sơ hợp lệ, Sở đã cấp 14.070 giấy chứng nhận, còn 4.930 đang chờ các bên hoàn tất nghĩa vụ tài chính như thuế trước bạ, thu nhập doanh nghiệp…

Không chỉ vậy, do chưa được cấp quyền sử dụng đất, nên khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhà đất ở dự án này đều phải “lụy” chủ đầu tư với hình thức chuyển nhượng “thanh lý hợp đồng”, nghĩa là mỗi lần khách hàng chuyển nhượng hai bên phải dẫn đến công ty chuyển hợp đồng từ người cũ sang người mới.

Dù giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng không thay đổi, nhưng chủ đầu tư vẫn tự định giá thị trường để thu của bên bán từ 40 - 80 triệu đồng/nền đất và từ 100 - 150 triệu đồng/căn nhà với lý do nộp thuế (?).

Không chỉ quận Thủ Đức, tại nhiều quận, huyện khác ở TP.HCM, tình trạng “treo” chủ quyền nhà ở đang khá phổ biến. Ông Trần Như, một người dân mua căn hộ tại dự án An Bình (Tân Phú)  phản ánh, hơn 250 hộ dân mua chung cư tại đây đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư, nhưng đến nay chủ đầu tư dự án chưa trao giấy chứng nhận cho người dân như cam kết ban đầu.

Theo ông Như, lúc thì chủ đầu tư nói là do vướng quy định pháp lý, lúc thì nói là do tính giá đất chưa đúng… Tuy nhiên, người dân được biết là do chủ đầu tư dự án này chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước, nên người dân bị vạ lây và đề nghị cơ quan nhà nước có biện pháp xử lý sớm để dân được cấp giấy chứng nhận.

Tương tự, dự án Rubyland tại quận Tân Phú dù bán căn hộ từ năm 2004 đến nay, dân trả gần hết tiền, đưa vào sử dụng năm 2009, nhưng sau đó chủ đầu tư đã thế chấp dự án này tại ngân hàng nên nhiều hộ dân chưa được cấp giấy chứng nhận.

Theo phản ánh của nhiều người dân, có rất nhiều lý do để chủ đầu tư chây ỳ, kéo dài việc thực hiện các thủ tục để cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, đất. Tuy nhiên, nguyên nhân chủ yếu vẫn là do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, xây dựng sai phép, thế chấp dự án cho ngân hàng vay tiền nhưng chưa giải chấp được. Nhiều người dân chua chát: "Nhà mình mua đã nộp đủ tiền mà giấy tờ chủ đầu tư đứng tên, chẳng khác gì đang ở trọ trong nhà mình".

Ông Phạm Minh Mẫn, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Phú cho biết, hiện nay, trên địa bàn Tân Phú có khoảng 10 dự án chung cư tại quận rơi vào tình trạng chậm cấp giấy cho người mua nhà do nhiều nguyên nhân như công trình chưa nghiệm thu bởi vi phạm xây dựng; chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục nghiệm thu; đem dự án thế chấp ngân hàng trước khi bán cho người dân; chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Do đó, ông Mẫn đề nghị Thành phố cần có chế tài mạnh hơn đối với các chủ đầu tư chậm hoàn tất các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận trong thời gian tới thì mới mong giải quyết rốt ráo tình trạng chủ đầu tư chây ỳ.

Khách hàng có thể kiện chủ đầu tư

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đối với những chủ đầu tư vi phạm, cố tình kéo dài việc làm thủ tục để cơ quan chức năng cấp chủ quyền cho khách hàng công khai danh sách, có biện pháp chế tài như xem xét việc cho phép triển khai các dự án mới. Về phía khách hàng, về quan hệ dân sự, khách hàng có thể kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình.

Bên cạnh đó, Sở sẽ công khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận, huyện đã được UBND TP.HCM quyết định; công khai danh mục các dự án cần thu hồi đất; dự án có chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm trên địa bàn Thành phố; danh mục các dự án đã được UBND Thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; danh mục các dự án chủ đầu tư đang thực hiện thế chấp; công khai các chủ đầu tư có vi phạm về sử dụng đất, đề xuất chế tài không giao đất thực hiện dự án mới… để thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn.

Từ ngày 1/7/2014 đến nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân mua nhà của 131 dự án, tương đương hơn 35.000 giấy chứng nhận.

Trong đó, có khoảng 19.000 hồ sơ hợp lệ, Sở đã cấp 14.070 giấy chứng nhận, còn 4.930 đang chờ các bên hoàn tất nghĩa vụ tài chính như thuế trước bạ, thu nhập doanh nghiệp…

Tuy nhiên, đến nay vẫn còn hơn 16.000 giấy chứng nhận chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và Sở đang đốc thúc các chủ đầu tư thực hiện nhanh cho người mua nhà.

Trong khi đó, đại diện Sở Xây dựng Thành phố khẳng định, sẽ tăng cường giám sát công tác nghiệm thu công trình trước khi đưa vào sử dụng. Đồng thời, đề nghị Thành phố sớm thành lập một tổ liên ngành để xử lý các tồn đọng trong cấp giấy chứng nhận. UBND TP.HCM cần có chế tài với các chủ đầu tư vi phạm, trong đó có việc không chấp thuận chủ đầu tư vi phạm thực hiện các dự án khác trên địa bàn Thành phố; nêu tên các chủ đầu tư vi phạm trên website của các cơ quan chức năng liên quan…

Trao đổi về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, ông Huỳnh Cách Mạng khẳng định, trong thời gian tới, UBND TP.HCM sẽ chủ trì giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường thành lập tổ công tác liên liên ngành bao gồm Sở Xây dựng, Tư Pháp, Quy hoạch - Kiến trúc, Giao thông  - Vận tải, Cục thuế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh TP.HCM, Văn phòng đăng ký đất đai, UBND quận, huyện có dự án liên quan để tiến hành rà soát tổng thể các dự án đầu tư, nếu phát hiện các chủ đầu tư cố tình vi phạm và không có những biện pháp khắc phục thì tổ liên ngành sẽ đề xuất UBND Thành phố biện pháp chế tài xử lý nghiêm theo quy định pháp luật và không xem xét thực hiện các dự án khác trên địa bàn.