"Nổi sóng" bất động sản nghỉ dưỡng

Việt Nam đang chuẩn bị đón nhận một cơn sóng thần các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Cơn sóng này sẽ mang lại cơ hội hay tai họa?

Năm 2005, dự án biệt thự nghỉ dưỡng đầu tiên xuất hiện ở Việt Nam là Mũi Né Domaine, tiếp đó là The Nam Hải năm 2006. Cũng trong năm này, dự án căn hộ nghỉ dưỡng đầu tiên là Olalani, rồi Indochina Riverside Tower (đều ở Đà Nẵng) xuất hiện và rải rác một vài dự án nữa lần lượt được giới thiệu trong những năm tiếp theo.

Sự hình thành của thị trường bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng bắt nguồn từ chiến lược thâm nhập thị trường của các tập đoàn quốc tế chuyên khai thác, vận hành resort. Bằng chứng là hầu hết các dự án nghỉ dưỡng khởi công từ trước năm 2009 đều là của các chủ đầu tư, hoặc có sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2009 đến nay, hàng loạt nhà đầu tư trong nước đã tham gia thị trường, tiêu biểu như giữa tháng 10 này, Công ty Cổ phần TD sẽ chào bán Khu Căn hộ Nghỉ dưỡng Cao cấp The Costa tại Nha Trang. Trước đó, vào đầu tháng 9, Công ty Cổ phần Hoa Anh Đào khởi công và chào bán dự án Khu Nghỉ dưỡng Oceanami tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Xa hơn một chút, tháng 5, cũng tại Vũng Tàu, Công ty Cổ phần Cotecland giới thiệu Khu Biệt thự Nghỉ dưỡng Blue Sapphire Resort. Và còn nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng nữa sẽ được khởi công trong thời gian tới.

Bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng

Như vậy, theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, đến hết năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng.

Thông thường, các thị trường đang trong giai đoạn định hình có tốc độ tăng trưởng cao, nhưng tốc độ tăng trưởng của thị trường nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện nay với những con số vừa thống kê được xem là quá nhanh. Trong buổi báo cáo nghiên cứu mới của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vào tháng 9.2010, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty, cho biết: “Cách đây 2 năm, chúng tôi có tổ chức một hội thảo về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mang tên “Đón đầu những con sóng”. Lúc đó chúng tôi cũng chưa xác định được con sóng sẽ phát triển ra sao, nhưng nay chúng ta đã biết, đó là sóng thần”.

Tại sao lại như vậy? So sánh với các nước trong khu vực, Phuket của Thái Lan với miền Trung Việt Nam chẳng hạn, cũng cho thấy điều này. Phuket là một điểm du lịch nổi tiếng, đã có trên 20 năm phát triển nhưng số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng tại đây chỉ là 5.624 căn. Trong khi đó, dù chỉ bắt đầu phát triển chưa đầy 5 năm, nhưng đến hết năm nay số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng ở miền Trung đã là 3.745 căn. Thậm chí số căn hộ và biệt thự hạng sang tại miền Trung Việt Nam còn cao hơn nhiều so với Phuket. Hiện nay, số biệt thự hạng sang tại miền Trung là 253 căn, trong khi Phuket chỉ có 135 căn.



Lý do nào khiến loại hình này nóng đến vậy? Ông Trương An Dương, Trưởng phòng Nghiên cứu Công ty Dịch vụ Bất động sản Savills Việt Nam, cho rằng, thị trường bất động sản giống như các thị trường đầu tư tài chính ở Việt Nam, thường mang tính bầy đàn. Sau chứng khoán thì đến thời của vàng, sau đó là căn hộ và có lẽ bây giờ là thời của bất động sản nghỉ dưỡng.

Khách quốc tế tiềm năng nhưng chưa sẵn sàng

Trong khi sự phát triển quá nhanh của loại hình này khiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có văn bản đề nghị Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự rà soát, đánh giá và báo cáo tình hình thực hiện của các dự án gửi về Bộ trước ngày 30.11.2010 thì hãy nhìn xem bất động sản nghỉ dưỡng có thực sự vượt quá cầu tiêu dùng.

Trên thực tế, khách du lịch quốc tế mới là đối tượng khách hàng chính của bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, nhưng hiện nay đối tượng này chưa sẵn sàng. Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, số người nước ngoài mua dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam chiếm chưa đầy 15% (đã bao gồm 10% là Việt kiều), trong khi tỉ lệ này ở Thái Lan lên đến 82%.

Nhưng nếu nhìn về trung và dài hạn, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam là rất tiềm năng. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trung bình chỉ hơn 4 triệu lượt mỗi năm, trong khi Malaysia đã là 20 triệu, Thái Lan 15 triệu, Indonesia 6 triệu, nên tiềm năng của du lịch Việt Nam vẫn rất lớn. Ở khắp châu Á, các bãi biển như Bali, Phuket đã gần như quá tải. Điều này thực sự mở ra cơ hội cho Việt Nam. Theo một báo cáo công bố vào đầu năm 2005 của Hiệp hội Du lịch Thế giới, Việt Nam được dự báo sẽ là 1 trong 10 nước phát triển du lịch mạnh nhất giai đoạn 2006 - 2015.

Và đó cũng là một trong những lý do các chủ đầu tư đưa ra để thuyết phục khách hàng mua dự án của mình trong thời gian tới. Bên cạnh đó, người mua có nhiều lựa chọn về loại hình, vị trí và giá cả của dự án, do vị trí của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng mở rộng, không chỉ quanh quẩn ở Đà Nẵng như trước đây mà còn vươn ra các địa điểm mới như Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết và cả miền Bắc. Giá cả cũng đa dạng, từ 200.000 USD cho đến cả triệu USD.

Thế nhưng, chưa xét đến các chính sách thu hút khách quốc tế của Việt Nam, chỉ đánh giá chất lượng các dự án bất động sản du lịch, nếu so với Thái Lan các dự án tại Việt Nam có thể không hấp dẫn bằng. Có chăng chỉ là giá rẻ hơn.

Vậy ai mua?

Sắp tới có thể thấy các chủ đầu tư đang hướng đến người Việt Nam. “Chúng tôi phụ trách tiếp thị và bán hàng cho một số dự án nghỉ dưỡng ở miền Trung và đã tốn hàng trăm ngàn USD cho các chiến dịch tiếp thị ở Hồng Kông, Singapore. Nhưng khách hàng nước ngoài gần như vắng bóng trong thời gian gần đây, người mua chủ yếu lại là người Việt Nam”, chị Nguyễn Phạm Khánh Vân, Trưởng Phòng PR và Truyền thông của Savills Việt Nam, cho biết.

Khảo sát của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, 85% số dự án nghỉ dưỡng đã bán được có chủ nhân là người Việt. Khách hàng từ Hà Nội chiếm 40% và từ TP.HCM là 30%. Đặc biệt, các nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà nghỉ dưỡng tại Việt Nam có độ tuổi trung bình rất trẻ, khoảng 38 tuổi.

Không ít người thắc mắc, với mức giá hàng triệu USD như vậy, những khách hàng Việt Nam nào có thể mua được và mua để làm gì. Hiện nay, các chủ đầu tư thường quảng cáo dự án nghỉ dưỡng của họ là “nơi nghỉ dưỡng cao cấp, vừa là kênh đầu tư hấp dẫn vì có thể cho khách du lịch thuê, hoặc bán lại với giá cao hơn”.

Tuy nhiên, theo khảo sát của Savills, hiện nay công suất cho thuê phòng tại các khách sạn 4 và 5 sao vẫn còn thấp, chẳng hạn trong quý I/2009 công suất phòng ở Đà Nẵng chỉ đạt 40-50%. Bên cạnh đó, nếu so với các sản phẩm bất động sản thông dụng như căn hộ, nhà phố, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng có tính thanh khoản thấp hơn nhiều, nên việc mua đi bán lại là không khả thi. Và vì hiệu quả kinh doanh từ việc cho thuê lại vẫn còn là ẩn số, nên nói các khách hàng này mua để đầu tư thì cũng chưa thuyết phục.

Vậy thì đa phần khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng là để thể hiện phong cách sống? Theo khảo sát của Savills về những yếu tố mang tính lựa chọn ưu tiên của người mua biệt thự nghỉ dưỡng, nhu cầu sở hữu biệt thự nhằm thỏa mãn phong cách sống chiếm 52,4%. Lực lượng này thuộc tầng lớp giàu có tại Việt Nam, thể hiện ở việc 86% trong số họ không cần hỗ trợ từ ngân hàng. Người giàu Việt Nam chắc chắn sẽ tăng đáng kể.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể rơi vào tình trạng thừa cung như thị trường căn hộ trong thời gian qua? Ông Vũ Quang Hiển, Giám đốc Đầu tư Quỹ Saigon Asset Management, cho rằng, “có thể diễn ra chậm hơn nhưng sẽ kéo dài hơn”.

Còn ông Dương, Công ty Savills Việt Nam, thì khẳng định, sẽ có một cuộc cạnh tranh gay gắt trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam như cạnh tranh về giá, vị trí, thiết kế và cả đơn vị quản lý. Và cạnh tranh cũng có nghĩa là một số sẽ tồn tại, còn một số thì không.

DiaOcOnline.vn - Theo Nhịp cầu Đầu tư