Những nút thắt của thị trường bất động sản 2018

Nguồn tín dụng được kiểm soát chặt hơn, quy hoạch chưa đồng bộ, nguy cơ nóng sốt cục bộ, sự phát triển không đều ở các phân khúc… được cho là những nút thắt với địa ốc TP.HCM.

Thách thức

Theo dự báo từ hầu hết các chủ đầu tư và chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ.

Các doanh nghiệp đã có những bước chuẩn bị kỹ lưỡng về quỹ đất, vốn, nhân lực… để tăng tốc sau một năm 2017 bị hãm nguồn cung. Điển hình, việc ngay từ đầu năm 2018, thị trường đã sôi động trở lại với lượng hàng hóa tung ra tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2017.

Tuy nhiên, sẽ là lạc quan thái quá nếu nhận định lộ trình phát triển thị trường địa ốc năm nay là một con đường bằng phẳng, bởi nhiều thách thức có thể chỉ ra ngay cũng như còn tiềm ẩn.

Nỗi lo đầu tiên có thể kể đến đó là nguy cơ sốt nóng cục bộ tại một số khu vực, một số dự án. Năm 2017, thị trường đã chứng kiến phân khúc đất nền tại một số khu vực ngoại thành TP.HCM hoặc khu vực Long Thành, Đồng Nai sốt nóng.

Nguyên nhân đến từ những thông tin quy hoạch, thông tin cách thủ tục hành chính liên quan tới lĩnh vực nhà đất trong khu vực trở thành “lá bài” để giới đầu cơ tận dụng thổi giá, đẩy người mua vào thế rủi ro.

Các trường hợp có thể kể đến là cơn sốt đất ở Cần Giờ sau thông tin xây cầu Cần Giờ và một số công trình hạ tầng; cơn sốt đất ở Long Thành, Đồng Nai khiến một số sàn môi giới “nhảy vào” thu thập đất nông nghiệp, lâm nghiệp rồi dựng lên dự án bán hàng ngàn lô đất trái phép cho khách hàng…

Năm 2018 cũng được đánh giá là năm của quy hoạch và phát triển vì ngay sau khi TP.HCM được hưởng cơ chế đặc thù do Quốc hội ban hành, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định thay đổi quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM năm 2030, tầm nhìn năm 2050.

Theo đó, TP.HCM sẽ trở thành đô thị lõi của 7 tỉnh, thành phố lân cận. Ngoài ra, việc TP.HCM quyết tâm thực hiện nhiều dự án hạ tầng giao thông kết nối để mở rộng liên kết vùng và thực hiện chính sách giãn dân theo đề án năm 2016 đến năm 2020 cũng sẽ là những thông tin sẽ tác động mạnh tới thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền.

Đó là những thông tin tốt trong trung và dài hạn, nhưng nguy cơ mà người tiêu dùng cần thận trọng là giới cò đất lợi dụng tung hỏa mù, đẩy giá đất tại những vùng đang được quy hoạch lên quá cao.

Ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Trường Phát cho rằng, cũng như năm 2017, khi những thông tin quy hoạch được công bố hoặc kể cả mới ở giai đoạn chuẩn bị, thì nhà đầu tư sẽ đổ bộ vào khu vực có quy hoạch như giao thông, hay dự án trọng điểm để đầu tư và đẩy giá đất lên quá giá trị thực. Đây là một nguy cơ mà có thể thị trường sẽ gặp phải trong năm 2018.

Một mối lo nữa của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm nay là đà tăng giá sẽ thu hẹp nguồn cung trong dài hạn và đẩy thị trường vào nguy cơ thừa cung giả tạo. Theo phân tích của giới chuyên môn, vài năm gần đây, mỗi năm thị trường địa ốc TP.HCM trung bình tăng ở mức 15 - 20% với phân khúc căn hộ và 25 - 30% ở phân khúc đất nền.

Đặc biệt, trong năm 2018, dự báo từ CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường tiếp tục xu hướng đi lên và nguy cơ bong bóng cục bộ có thể xảy ra nếu giá đất, nhà trong một số khu vực được đẩy lên cao, vượt qua giá trị thực.

Ngoài ra, một thách thức nữa mà thị trường có khả năng gặp phải đó là việc trong năm 2018, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc thông báo sẽ bàn giao nhà cho khách hàng. Đây sẽ là thời điểm khách hàng kiểm tra chất lượng căn hộ mà chủ đầu tư cam kết với khách hàng khi bán và thông thường, đó là thời điểm rất nhạy cảm với nguy cơ bùng phát tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Nếu lượng dự án xuất hiện tranh chấp tăng lên quá nhiều, không được kiểm soát kịp thời, điều này có thể khiến người tiêu dùng tiềm năng rụt rè trong quyết định xuống tiền và sức cẩu co lại.

Một điểm nữa có thể khiến thị trường gặp khó là ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, quy định về việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình.

Theo đó, từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018, tỷ lệ này là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%; đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.

Đến ngày 23/1/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất - kinh doanh, kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn vào bất động sản.

Với các thông tư này đã cho thấy sự thận trọng của ngành ngân hàng có thể tạo ra những khó khăn nhất định cho doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Bởi từ trước tới nay, việc phát triển các dự án dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Một áp lực lớn nữa đến từ nguồn cung tăng mạnh. Theo khảo sát sơ bộ, thị trường địa ốc TP.HCM và khu vực phía Nam nhiều khả năng sẽ bước vào một "cuộc chiến" bung hàng kỷ lục trong năm 2018. Hơn 80% doanh nghiệp địa ốc đã sẵn sàng cho kế hoạch bung hàng trong năm nay cao hơn năm 2017 từ 10-15% đến gấp đôi.

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, rổ hàng mới trong năm 2018 có thể đạt không dưới 60.000 sản phẩm, dựa trên kế hoạch sơ bộ của các doanh nghiệp phía Nam và TP.HCM. Sở dĩ năm 2018 hàng hóa dồi dào là do giai đoạn cao điểm cuối năm 2017 có khá nhiều ông lớn thay đổi kế hoạch, giữ hàng lại hoặc chưa công bố ra dù đã có động thái chào bán nội bộ hoặc chuẩn bị pháp lý ở giai đoạn cuối. Lượng hàng bị chậm ra hàng từ cuối năm ngoái sẽ được dồn sang năm 2018.

Cởi nút thắt cách nào?

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thị trường phát triển không đồng bộ, còn nhiều rủi ro hiện hữu một phần đến từ tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp bất động sản còn kém. Khi thị trường ấm lên, hàng loạt doanh nghiệp đua nhau đầu tư bất động sản, trong khi lộ trình làm dự án rất phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc biệt là tài chính.

Trong khi đó, rất nhiều chủ đầu tư mới phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng thực tế, điều kiện pháp luật kinh doanh bất động sản hiện còn quá dễ dàng, thậm chí dễ dãi. Thủ tục hành chính kéo dài mất nhiều công sức tiền bạc cũng góp phần đẩy giá thành lên cao, đặc biệt là tiền đất. Việc thiếu minh bạch thông tin cũng làm cho tình trạng đầu cơ “có đất làm ăn”.

“Chính phủ đã nhận ra vấn đề và đã có hành động bằng những chính sách, cơ chế cụ thể và dự kiến tình hình thị trường sẽ thay đổi trong những năm tới. Nhưng trong khi chờ thị trường tốt lên nhờ vào những chính sách căn cơ này thì sẽ phải trải qua khó khăn trước mắt, đó là doanh nghiệp chưa làm quen được với chính sách mới, cũng như sẽ có sự đào thải những doanh nghiệp không có năng lực thực sự”, ông Nam nói và cho biết thêm, để vượt qua khó khăn này để tồn tại, mỗi doanh nghiệp phải biết tạo ra sự khác biệt bằng việc định vị đúng phân khúc khách hàng phù hợp với dự án của mình, đưa ra dự án đúng thời điểm, chuẩn bị được quỹ đất và giữ lời hứa với khách hàng.

Bên cạnh đó, việc giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng bằng các nguồn tăng vốn chủ sở hữu, xem xét mời gọi nguồn vốn ngoại cùng phát triển dự án cũng như đưa doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán... cũng là hướng đi cần tính đến khi TTCK đang sôi động.

“Bên cạnh uy tín và tiềm lực của doanh nghiệp để chứng minh với đối tác trong quá trình gọi vốn, các chủ đầu tư cũng cần lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp thực sự uy tín, không chỉ có năng lực tài chính mà còn phải có kinh nghiệm đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án để dần học hỏi những cái hay, cái tốt của các đối tác này”, ông Nam nói.