TP.HCM tiếp tục siết chặt nguồn cung đất nền

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vừa ra văn bản hướng dẫn các quận huyện về việc tách thửa theo, quyết định 60/2017. Văn bản này được nhiều chuyên gia nhận định sẽ siết chặt quy trình phân lô và nguồn cung đất nền trên thị trường tiếp tục khan hiếm.

Thêm nhiều thủ tục khi tách thửa

Theo văn bản của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, khu đất chỉ được thực hiện các thủ tục tách thửa sau khi người sử dụng đất thực hiện hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và được cơ quan chức năng nghiệm thu, tiếp nhận.


Trong khi đó, quận huyện phải khẩn trương xây dựng kế hoạch tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 các khu đất quy hoạch có chức năng đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh tranh, kể cả đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở thuộc các trường hợp được tách thửa theo quyết định 60.

Đối với các trường hợp xin tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật trong thời gian chờ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 thì các quận huyện phải lấy ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch -Kiến trúc về quy hoạch trước khi chấp thuận cho tách thửa. Ý kiến của Sở được ban hành bằng văn bản sau tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận công văn do các quận huyện gửi đến.

Về hạ tầng kỹ thuật, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã đưa ra nhiều yêu cầu như lộ giới đường giao thông hình thành mới phải tuân thủ quy hoạch 1/2000 hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được duyệt. Nếu đường 12m trở lên phải đảm bảo có bề rộng tối thiểu là 7m, vỉa hè không nhỏ hơn 1m, lòng đường không nhỏ hơn 4m…

Nhận định về quy định mới này, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Nguyễn Thanh Toàn nói rằng, các tiêu chí nêu ra trong văn bản hướng dẫn đối với việc tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật sẽ được áp dụng thống nhất cho 24 quận huyện sẽ giúp quản lý chặt quy hoạch và kiểm soát được việc tách thửa để không xảy ra những hệ lụy như trước đây.

Kéo dài thời gian, đội giá bán

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, thời gian vừa qua, việc cho tách thửa quá dễ dãi đã dẫn tới việc nhiều người trục lợi từ chính sách. Chưa kể, các địa phương, đầu nậu cấu kết với nhau đã phá nát quy hoạch vùng ven. Sau khi phá quy hoạch thì các đầu nậu không đầu tư vào các dự án giao thông, công trình công cộng, nhà trẻ, trường học… mà bỏ mặc cho Nhà nước, xã hội lo nên tạo thành nhiều khu dân cư nhếch nhác.

“Đây là một trong những hệ quả của tách thửa dễ dãi, không có quy hoạch. Dù tách thửa ít hay nhiều cũng phải thông qua cơ quan có thẩm quyền. Có những trường hợp phải thông qua Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng chứ không được để phường xã phê duyệt, tránh bị các đầu nậu mua chuộc. Do đó, tôi nghĩ quy định này là cần thiết để hạn chế việc cấu kết giữa các đầu nậu và chính quyền các địa phương phá nát quy hoạch”, ông Đực nói.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng đánh giá, quy định mới về tách thửa phù hợp với nhu cầu thực trên thị trường và không ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản TP.HCM. Bởi lẽ, việc tách thửa đã được các nhà đầu tư thực hiện nhiều từ năm 2016, năm 2017, còn năm 2018 không còn nhiều dự án.

“Hiện nay, hai nhóm có nhu cầu tách thửa, đó là người có nhu cầu thực và người đầu tư bất động sản. Người có nhu cầu thực thì tôi cho rằng quy định này là hợp lý. Họ có nhu cầu thực, muốn bán bớt hoặc chia nhỏ cho con cháu thì rất phù hợp với quy định phải có quy hoạch 1/500 mới tách thửa, không phân biệt lớn nhỏ.

Trong khi đó, đối với người có nhu cầu đầu tư, văn bản mới này quy định chặt chẽ về quy hoạch, hạ tầng xã hội. Cụ thể, Nhà nước chỉ cho tách thửa ở khu dân cư hiện hữu, còn ở khu vực mới, đường mới thì phải thông qua Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Theo tôi, quy định này là phù hợp, để không phải đá chéo giữa việc mỗi quận huyện tự tung tự tác theo cách riêng của mình.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư có nhu cầu tách thửa lớn sẽ rất khó khăn do mất nhiều thời gian hơn, việc duyệt hồ sơ cũng sẽ khó hơn. Quy định này cũng làm tăng chi phí rất nhiều cho những người có nhu cầu phân lô, bán nền quy mô lớn, trong đó có nhiều chi phí vô hình, như chi phí hành chính là một loại không thể đong đếm được. Với quy định mới tách thửa, phân lô mới, bán nền quy mô lớn sẽ mất nhiều thời gian, chi phí hơn; còn nhà ở hiện hữu thì sẽ nhanh. Mặc dù vậy, tôi nghĩ quy định này là phù hợp”, ông Quang phân tích.

Đồng quan điểm, Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cũng nhận định, việc càng nhiều quy định, thủ tục thì thời gian để tách thửa sẽ càng lâu hơn. Việc này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường chậm hơn, từ đó kéo theo chi phí tăng lên. Chi phí này cuối cùng lại được tính vào cho khách hàng, người mua.

“Tùy thuộc vào mục đích của từng người, nếu chỉ tách một hai thửa thì quy định mới không ảnh hưởng lắm, nhưng nhà đầu tư tách ra số lượng lớn để bán thì rõ ràng thời gian bị kéo dài hơn và chi phí chắc chắn sẽ tăng lên”, ông Chánh nói thêm.