Nhà đầu tư khó "bám" thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM

Đã vào giữa quý III/2018 nhưng hoạt động giao dịch nhà đất tại khu Đông TP.HCM vẫn khá trầm lắng. Nguyên nhân chủ yếu được nhận định là do giá bán cao và thị trường không có nhiều nguồn hàng mới.

Dù sắp bước vào quý cuối cùng của năm 2018, thời điểm được xem là nóng sốt nhất của giao dịch nhà đất nhưng tại các điểm nóng của khu Đông như Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú, Trường Lưu, Long Trường hoạt động mua bán vẫn trầm lặng, giao dịch lác đác.

Quá ít nguồn cung mới

Khảo sát từ phóng viên cho thấy, số lượng các sàn đang hoạt động không nhiều, lượng giao dịch thành công tại các sàn vẫn thấp hơn thời điểm quý II/2018 từ 30-40%. Sản phẩm phân phối chủ yếu là căn hộ và nhà phố, biệt thự. Hầu như rất ít sàn có sản phẩm đất nền phân lô.

Anh Trần Văn Thuận - Đại diện sàn môi giới Tín Nghĩa (quận 9) cho biết, giao dịch đất nền phân lô tại khu Đông giảm nhiệt phần lớn đến từ việc thị trường này không có nhiều nguồn hàng mới. Việc tìm được nguồn hàng đất nền để phân phối ở khu Đông rất khó.

"Vào các năm trước, thời điểm này rất nhiều doanh nghiệp rục rịch ra hàng, nhen nhóm chạy dự án mới và nhà đầu tư bắt đầu tranh nhau xuống tiền giữ đất. Tuy nhiên năm nay lại không sôi động như vậy, số lượng nhà đầu tư tìm mua đất nền khu Đông không có nhiều, số lượng sản phẩm chào bán cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay" - anh Thuận cho biết.

Số liệu nghiên cứu từ DKRA Việt Nam cho thấy, trong quý II/2018, Tp.HCM chỉ có khoảng 5 dự án đất nền bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó cung ứng ra thị trường khoảng 483 nền, chỉ bằng 50% so với nguồn cung quý I/2018.

Khu Bắc có nguồn cung lớn nhất chiếm 54% với 260 nền đất. Nguồn cung khu Đông sụt giảm mạnh, chỉ còn khoảng 18% với 87 nền chào bán. Con số này gần như không thấm vào đâu so với nguồn cung cùng kỳ 2017.

Theo tìm hiểu của phóng viên, tính đến hiện tại, chỉ mới có tầm 5-6 dự án đất nền có kế hoạch chào bán trong các tháng cuối năm và cũng chỉ vài dự án có quy mô trên 100-200 nền, nổi bật như dự án Tăng Long Garden (phường Trường Thạnh, quận 9) của Công ty Địa ốc Thăng Long Real; dự án đất nền phân lô Super Star của Đại Phúc Land hay dự án Symbio Garden của DRH.

Còn lại thị trường chỉ có thêm khoảng chục dự án nhỏ ra hàng với số lượng sản phẩm hạn chế, tầm 50-80 nền đất tại Phú Hữu, Long Trường. Nếu so với thời điểm cuối năm 2017, số lượng sản phẩm dự kiến chào bán giảm đến gần 50%.

Hiện nay chỉ những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có sổ riêng hoặc đã có biên nhận ra sổ hồng chủ đầu tư mới mở bán. Nhiều doanh nghiệp sở hữu dự án quy mô nhỏ chưa đủ điều kiện pháp lý đành ngậm ngùi gác lại các kế hoạch bung hàng. Thị trường vì vậy ngày càng ít sản phẩm mới giao dịch.

Giá tăng cao, nhà đầu tư nhỏ chuyển hướng

Một nguyên nhân nữa khiến giao dịch khu Đông trầm lắng là do giá bán. Dù đã qua giai đoạn nóng sốt nhưng giá đất tại khu Đông vẫn duy trì mức khá cao. Phần lớn các dự án đang và chuẩn bị chào bán đều có mức giá từ 23-60 triệu/m2 tùy khu vực.

Thấy sức mua chững lại, nhiều chủ dự án đã linh động điều chỉnh mặt bằng giá bán giảm xuống từ 3-5 triệu/m2 so với giá đợt cao điểm các tháng 4, 5/2018. Tuy nhiên, mức này vẫn cao hơn từ 20-30% so với giá bán các khu vực khác tại Tp.HCM. Bên cạnh đó, với các sản phẩm đất nền thứ cấp, nguồn hàng giao dịch chủ yếu của thị trường hiện tại không biến động, vẫn giữ nguyên mức giá cao từ 30-70 triệu/m2 nên nhiều nhà đầu tư chùn tay.

Trong khi đó, nguồn hàng của nhà đầu tư thứ cấp còn khá nhiều nhưng đa số không vội bán ra, chọn cách găm hàng để nghe ngóng và chờ đợi tín hiệu tốt lên của thị trường vào cuối năm. Thêm nữa, hầu hết giới đầu tư đều kiên trì giữ mức giá cao từ đợt sốt đất vô hình chung đã khiến giá đất khu Đông vượt giá trị thực, một lượng không nhỏ nhà đầu tư trung lưu và bình dân không đủ điều kiện tài chính tiếp cận, chọn cách chuyển hướng tìm kiếm thị trường mới có mức giá mềm hơn.

Theo chia sẻ từ nhiều sàn môi giới tại khu Đông, ngày càng nhiều khách hàng quen thuộc tại khu Đông chuyển hướng đầu tư xuống các thị trường mới. Thời điểm 2016-2017, đất nền quận 9 vẫn là sản phẩm hút đầu tư chính từ tầng lớp trung lưu và tiểu thương với mức giá chỉ tầm 17-30 triệu/m2, phù hợp với nhu cầu mua của khá nhiều đối tượng nên giao dịch rất mạnh.

Hiện nay, với mức giá tăng cao, đất nền khu Đông trở thành sân chơi của giới nhà giàu. Nhà đầu tư nhỏ, tiểu thương, dân văn phòng và các hộ gia đình trẻ không đủ tài chính để chạy theo. Vì vậy nhóm đối tượng này phải chuyển hướng xuống các khu vực vùng ven phụ cận như Dĩ An, Thuận An, Bình Dương, Nhơn Trạch, Biên Hòa, Đồng Nai tìm sản phẩm đầu tư để phù hợp điều kiện tài chính.

Rất khó để những nhà đầu tư trung lưu bám trụ với thị trường khu Đông khi nguồn cung khan hiếm và giá tăng cao. Đầu tư vào các thị trường có nguồn hàng phong phú như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12, giá mềm tầm 10-25 triệu/m2 sẽ an toàn và phù hợp hơn.

Chính sách giãn dân giúp kết nối hạ tầng giữa Long An, Bình Dương, Đồng Nai với Tp.HCM ngày càng thuận lợi, các sản phẩm đất nền thuộc vùng phụ cận nhờ vậy ngày càng dễ sinh lợi, hấp dẫn giới đầu tư đất nền trung lưu chuyển hướng tìm cơ hội tại thị trường mới.