Nhà đất sụt giảm, quyền mua căn hộ cũng mất giá

Quyền mua căn hộ The Vista (TP HCM) hiện chỉ còn 2.100-2.400 USD mỗi m2, chênh lệch 800 USD mỗi m2 so với giá gốc. So với cuối năm ngoái, khoản phí này đã giảm vài chục nghìn USD, tính trên tổng giá trị toàn căn hộ. 

Khảo sát của VnExpress, trên thị trường tự do, tình hình chuyển quyền mua căn hộ hoặc giá đặt cọc ban đầu khi mua nhà của nhiều dự án đang hạ nhiệt, chi phí này giảm cao nhất là 50 nghìn USD trên tổng giá trị căn hộ. Để nắm trong tay một suất mua nhà, khách hàng đóng khoản tiền có tỷ lệ tương đương 20-30% giá trị căn nhà.

Cụ thể, hồi tháng 11 năm ngoái, để có quyền ưu tiên mua căn hộ The Vista, trên thị trường tự do, chi phí này đã nhảy vọt từ 1.600 lên 2.400 mỗi m2 chỉ trong 1 đêm. Thời điểm "nóng" nhất, thị trường chợ đen kêu giá 2.800-3.500 USD mỗi m2 (đã tính khoản chênh lệch). Theo đó, không thông qua chủ đầu tư, khách hàng thứ cấp được cò nhà đất giới thiệu gặp trực tiếp người mua đầu tiên để thương lượng về tỷ lệ tiền ứng trước. Đã có người sang tay nóng quyền mua căn hộ chênh lệch hàng chục nghìn USD.

Hiện dự án Thạnh Mỹ Lợi quận 2, khu tái định cư, quyền mua căn hộ đang được rao bán với giá chênh lệch 7 triệu đồng mỗi m2 (chưa tính giá gốc). Cuối năm 2007, để có trong tay quyền mua nhà với giá gốc, nhiều người đã phải chi thêm số tiền chênh lệch lên đến 10-15 triệu đồng mỗi m2 trong giai đoạn đầu.

Tương tự, dự án Thái Thịnh trên đường Lê Văn Việt, đang được rao bán quyền mua căn hộ với giá 1.400-1.600 USD mỗi m2, chênh lệch 200-500 USD mỗi m2 so với hồi đầu năm nay.

Cũng trong thị trường ngầm này, dự án Sky Garden 3, quyền mua căn hộ đang được chào bán với giá 28 triệu đồng mỗi m2, các tỷ lệ thanh toán tùy đôi bên thỏa thuận. Trước đó, thời kỳ nóng sốt, trên thị trường dự án được giới săn lùng địa ốc chào giá 35-36 triệu đồng mỗi m2.

Ngoài ra, nhiều công trình chung cư cũng được giới "cò" địa ốc giảm giá quyền mua căn hộ trung bình từ 20-50% so với thời điểm sốt giá. Thậm chí, môi giới nhà đất còn chào mời nhiều vị trí để khách dễ chọn lựa và thương lượng.

Theo giới kinh doanh địa ốc, quyền mua căn hộ chỉ được hiểu nôm na là một hợp đồng ký kết thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư về giá cả, vị trí và diện tích ngôi nhà tương lai, kèm theo một khoản thu chiếm 20-30% giá trị căn hộ tùy tiến độ dự án.

Xét về tính pháp lý, quyền mua căn hộ không phải là hợp đồng chính thức sở hữu căn nhà, mà chỉ là văn bản tạo cơ sở cho những giao dịch nhà đất sau này như: bảo lãnh vay vốn ngân hàng, ký hợp đồng mua căn hộ, thỏa thuận góp vốn thành nhiều đợt...

Trong khi đó, đại diện một chủ đầu tư chung cư gây sốt hồi tháng 11 năm 2007 lý giải rằng, sở dĩ trên thị trường xuất hiện nhiều giao dịch ngầm quyền mua căn hộ vì sản phẩm quá ít, không đáp ứng kịp nhu cầu ở, và đầu tư vào bất động sản lại tăng cao. Chính vì thế, để tránh việc tranh giành và gạn lọc khách hàng có đủ khả năng tài chính sở hữu nhà trong tương lai, chủ đầu tư "buộc lòng" phải đẻ ra quyền mua căn hộ.

Cũng có trường hợp cho đăng ký quyền mua căn hộ không thu phí để thăm dò thị trường như dự án Hoàng Anh River View của Công ty cổ phần phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Land). Chủ tịch HĐQT HAGL Land Đoàn Văn Đức khẳng định rằng, cho người dân đăng ký giữ chỗ không thu phí với giá căn hộ công khai là cách rà soát phản ứng của thị trường trước dòng sản phẩm mới.

Song khi thị trường sốt, giới đầu cơ đã lợi dụng việc này để giành giật suất mua nhà giá gốc. Cách thức phổ biến nhất là cho người thân đứng tên và bán lại với giá chênh lệch cao để trục lợi.

Một nhân viên môi giới nhà đất đã 10 năm lăn lộn trong nghề tiết lộ thêm, trong tình hình thị trường nhà đất sụt giảm liên tục và có nguy cơ giảm sâu như hiện nay, người mang tiền đổ vào quyền mua căn hộ không còn nhiều như trước nữa. Nhân viên này nhận xét, lãi suất ngân hàng đối với khách mua lại căn hộ nhiều lần đột ngột tăng khoảng 0,3-0,6% một tháng đã khiến thị trường ngầm bị chững lại, kéo theo hiện tượng giảm giá.

Trao đổi với Báo giới, ông Võ Đình Quốc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Bình, lý giải hiện tượng hạ nhiệt của thị trường chuyển nhượng quyền mua căn hộ như hình ảnh một ly bia được rót đầy.

Phần bọt bia chính là giá trị chênh lệch sẽ bị tác động của tình hình kinh tế chung đang giảm dần, trong đó bao gồm luôn cả chi phí cho quyền mua căn hộ. Phần bia "thật" bên dưới vẫn không đổi, chính là giá trị thực của căn hộ.

Theo ông Quốc, gốc rễ của việc bán tháo suất mua căn hộ bắt nguồn từ khoản tiền lợi nhuận chênh lệch có khả năng bị giảm dần trong tình hình địa ốc rơi vào thế trầm lắng. Nhưng chuyên gia này tin rằng, các dự án đã thu tiền đến giai đoạn 3, 4 sẽ khó xảy ra việc nhượng quyền mua nhà, vì tài sản đổ vào bất động sản lúc này đã quá lớn.

"Nếu nhìn thấu đáo vấn đề, bất động sản không bị giảm giá mà chỉ là khoản chênh lệch đã hạ nhiệt. Trong khi giá vật liệu xây dựng tăng 2-3 lần, không chủ đầu tư nào dại gì giảm giá nhà ", ông Quốc nhận định.

Giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức, ông Lâm Văn Chúc nhìn nhận hiện tượng quyền mua căn hộ đang mất giá dần như một phản ứng nhanh nhạy của giới đầu cơ.

"Địa ốc nóng, nhà sốt thì giá trị của quyền mua căn hộ leo thang. Hiện thị trường đang chịu sức ép từ nhiều phía, dẫn đến biến động trồi sụt, quyền mua căn hộ bị sụt giảm là hợp lý", ông Chúc nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia bất động sản khuyến cáo, khách hàng khi tiến hành chuyển nhượng quyền mua căn hộ phải cùng với đối tác đến văn phòng của ban quản lý dự án do chủ đầu tư trực tiếp hướng dẫn thủ tục mới đảm bảo an toàn. Ngoài ra, khách hàng phải đặt việc so sánh giá gốc của dự án với giá trị hiện tại trên thị trường để tránh bị hớ.