Năm 2018: Nhà đầu tư ngoại 'nhòm ngó' gì ở bất động sản Việt Nam?

Thị trường bất động sản Việt Nam trong năm qua thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A).

Công ty tư vấn bất động sản JLL vừa công bố báo cáo tình hình M&A bất động sản tại Việt Nam trong năm 2017 và triển vọng 2018.

Theo đơn vị tư vấn này, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm qua thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A). Hình thức phổ biến nhất vẫn là liên doanh giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm với các tập đoàn tại địa phương có thế mạnh về đất đai.

Qua quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc.

Đặc biệt, trong năm 2017 thực sự là một năm sôi động cho các hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Đơn cử như khu Thủ Thiêm (Tp.HCM) đã chứng kiến một số thương vụ lớn có thể kể đến như liên doanh giữa Hongkong Land (HKL) và Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Tp.HCM (CII) với bản hợp đồng hợp tác phát triển dự án Thủ Thiêm River Park.

Trong quý 4/2017, CapitaLand cũng đã công bố mua lại dự án căn hộ với diện tích đất rộng 1,45 ha tại quận 4 với 40 triệu USD. Giao dịch này đã nâng số lượng dự án nhà ở của CapitaLand tại Tp.HCM lên con số 9 và là dự án thứ 11 tại Việt Nam.

Ở chiều ngược lại, một quỹ đóng chuyên đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam và do VinaCapital quản lý, đã bán toàn bộ cổ phần trong dự án Vina Square - một khu đất phát triển có diện tích 3 ha tại quận 5, Tp.HCM - cho Công ty Bất động sản Trí Đức và thu về tiền mặt ròng có giá trị khoảng 41,2 triệu USD trong đó bao gồm cả việc trả nợ vốn vay của cổ đông. Sau khi hoàn thành, dự án phát triển phức hợp này sẽ cung cấp hơn 1.000 căn hộ dân cư cùng với khu bán lẻ và văn phòng.

Trước đó, do nhu cầu cho các cao ốc văn phòng đang hoạt động ở khu vực trung tâm vẫn tiếp tục gia tăng nên CapitaLand đã ký thỏa thuận có điều kiện để có mua một khu đất thương mại tại trung tâm kinh doanh của Tp.HCM với mục tiêu phát triển tòa tháp văn phòng hạng A quốc tế đầu tiên ở Việt Nam.

Theo đó, CapitaLand sẽ nắm giữ 100% cổ phần khu đất có diện tích 0,6 ha với tổng diện tích sàn dự kiến là 106.000 m2. Song song đó, Mitsubishi cũng đã mua lại 11.000 m2 văn phòng của khách sạn Le Me'ridien từ Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH 990.

Tuy một phần của nguồn cung đến từ các nguồn vốn nước ngoài, nhưng thương vụ của tòa nhà văn phòng Continental là minh chứng mới nhất cho sự cam kết từ các nhà đầu tư trong nước.

Năm 2017, thị trường bất động sản Việt Nam đón chào một số lượng kỷ lục các nhà đầu tư tài chính nước ngoài, chủ yếu là các quỹ đầu tư tư nhân, muốn triển khai vốn nhanh chóng và hiệu quả. Giao dịch đáng chú ý trong năm nay có thể kẻ đến sự thành lập liên doanh và hợp tác chiến lược giữa Warburg Pincus và Tổng công ty Becamex IDC để phát triển các kho hậu cần tiêu chuẩn quốc tế cũng như chia sẻ các kinh nghiệm có ích nhất về thị trường vốn; cũng như hỗ trợ Becamex phát triển kinh doanh và mở rộng mạng lưới khách hàng trên toàn cầu.

Theo quan sát của JLL, thông thường, phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất đối với các hoạt động M&A. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư 7 – 8%.

"Chúng tôi nhận thấy mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực, phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn", JLL cho biết.

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất "sạch", là những khu đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt. Tuy nhiên, những dự án như trên là khá hiếm.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận đến các dự án tốt tương đối hạn chế.

Theo các chuyên gia JLL, thị trường bất động sản Việt Nam đang đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, và kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp diễn trong thời gian sắp tới. Nhà đầu tư nước ngoài luôn ưu ái đến các dự án tạo ra lợi nhuận, tuy nhiên các dự án này vẫn còn hạn chế trên thị trường.

Đánh giá tổng thể thị trường, JLL cho rằng, các phân khúc bất động sản vẫn đang trên đà phát triển như mong đợi. Phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam.

"Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2018", JLL đưa ra dự báo.