Năm 2015: “Nóng” vấn đề quản lý chung cư

Mâu thuẫn kéo dài giữa chủ đầu tư với người dân ở các chung cư, sự chây ỳ, không thực hiện trách nhiệm là những vấn đề "nóng"

Nếu không kịp thời có giải pháp hữu hiệu nhằm hạn chế tối đa những vấn đề này, thì cuộc sống của hàng nghìn người dân ở các chung cư sẽ không được đảm bảo và luôn phải phấp phỏng lo lắng, bất an, đồng thời tâm lý ngại ở chung cư cũng sẽ xuất hiện, ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của loại nhà ở này trong tương lai.

Ngày 11/12 vừa qua, dư luận bức xúc trước sự việc người dân sống tại khu chung cư 4S Riverside, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh bị một nhóm đối tượng được cho là người của chủ đầu tư - Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc tấn công, khiến 2 người bị thương.

Nguyên nhân là do mâu thuẫn kéo dài giữa chủ đầu tư với người dân ở chung cư này, không giải quyết được quyền quản lý quỹ bảo trì và phần sở hữu không gian chung. Sự việc trên tiếp tục gióng hồi chuông cảnh báo về vấn đề quản lý chung cư.

Nhìn lại từ đầu năm 2015 đến nay, hàng loạt vụ việc liên quan đến tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với người dân ở chung cư đã xảy ra, chủ yếu liên quan đến quỹ bảo trì, phần diện tích chung, các loại phí, việc duy tu, bảo dưỡng các hạng mục của tòa nhà…

Bên cạnh đó, ít nhất 3 vụ cháy chung cư lớn đã xảy ra trong năm nay, nhiều chung cư chưa được nghiệm thu hệ thống phòng cháy, chữa cháy, cho thấy sự thờ ơ của các chủ đầu tư trong việc chấp hành các quy định về an toàn cháy nổ.

Nhiều vụ việc sai phạm như chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng, xây thêm penthouse… cũng đã được báo chí đăng tải, làm “nóng” dư luận. Những vụ việc trên xảy ra ở hầu hết các phân khúc chung cư, kể cả chung cư cao cấp, hạng sang, khiến người dân cảm thấy bất an ở ngay chính nơi mà mình phải bỏ tiền tỷ ra để được sinh sống: “Trong cam kết hợp đồng của chúng tôi là có hệ thống ga tổng, tuy nhiên đã 5 năm rồi chúng tôi vẫn chưa được bàn giao. Hệ thống phòng cháy, chữa cháy của tòa nhà cũng không được bàn giao hết, sẽ ảnh hưởng đến tính mạng của chúng tôi khi có hỏa hoạn xảy ra”.

“Điều quan trọng đối với các nhà cao tầng như thế này là hệ thống thang máy, liên quan đến tính mạng con người. Nhưng ở đây thì thường xuyên xảy ra trục trặc thang máy, có thể nói là tháng nào cũng xảy ra. Bản thân tôi đã bị trục trặc thang đến 6 lần, 5 lần thang máy trôi tự do”.

Vì sao lại xảy ra nhiều bất cập ở các chung cư như vậy? Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và bảo trì tòa nhà Việt Nam cho rằng, nguyên nhân dẫn đến những mâu thuẫn, tranh chấp phức tạp là do hành lang pháp lý về vấn đề này chưa phù hợp.

Các nội dung trong Quyết định 08 năm 2008 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý nhà chung cư không rõ ràng. Chẳng hạn, đối với các tranh chấp chung cư liên quan nhiều đến phần diện tích sử dụng chung, thì căn cứ pháp lý phụ thuộc vào hợp đồng mua nhà. Nội dung này không được phân định rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật, cùng với việc người mua nhà chưa chú ý đến những điều khoản trong hợp đồng, nên rất nhiều hợp đồng mua nhà đều ghi rõ diện tích chung như chỗ để xe máy, xe ô tô… thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Trong khi đó, chủ đầu tư lại tính phần diện tích để xe vào giá thành bán nhà, hàng tháng lại thu tiền gửi xe của người dân:“Quy chế về quản lý chung cư vẫn chưa có hành lang pháp lý nào chính thức, trước đây có Quyết định 08 thì lại quá chung chung, không cụ thể hóa, dẫn tới rất nhiều vấn đề. Một là công tác dịch vụ không ai quản lý, hai là tranh chấp giữa cư dân với Ban quản trị, giữa Ban quản trị và cư dân với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý tòa nhà xảy ra rất nhiều”.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp ở chung cư còn do sự chây ỳ, cố tình không thực hiện quy định của không ít chủ đầu tư. Đơn cử như theo quy định, sau khi Ban Quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao lại quỹ bảo trì 2% cho Ban Quản trị để thực hiện việc duy tu, bảo trì tòa nhà. Nhưng trong số hơn 600 chung cư ở Hà Nội, có chưa tới 20% chủ đầu tư nghiêm chỉnh thực hiện quy định này.

Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm phân tích, nhiều quy định rất rõ ràng, thế nhưng bao nhiêu năm nay việc thực hiện vẫn không tốt, cơ quan quản lý lại gần như buông lỏng. Chẳng hạn, theo quy định phải thành lập Ban Quản trị tòa nhà sau khi có ít nhất 50% người dân về ở, nhưng có một số chung cư, người dân đã ở ổn định nhiều năm mà vẫn chưa có Ban Quản trị, cơ quan chức năng cũng không chỉ đạo thực hiện. Hay như việc nhiều sai phạm của chủ đầu tư không được phát hiện, xử lý kịp thời…

Ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, với hàng loạt sự việc xảy ra, đã xuất hiện tâm lý ngại ở chung cư, trong khi chung cư vốn được cho là giải pháp để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân ở đô thị hiện đại:“Tôi nghĩ là các cơ quan quản lý nhà nước nên mau chóng vào cuộc cho những chung cư hiện tại đã sử dụng, xóa bỏ tâm lý ngại ở chung cư vì những chuyện như đã xảy ra trong quá khứ để khuyến khích chung cư phát triển lành mạnh hơn trong tương lai. Vấn đề cấp bách bây giờ nữa là quy định rõ cái gì của của chung, cái gì là của riêng, chủ đầu tư trách nhiệm đến đâu, sở hữu cái gì, phải rõ ràng cái đó rồi đem thực hiện, như thế mọi việc mới rõ ràng, người dân được nhờ”.

Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, lấy ý kiến để xây dựng quy chế quản lý chung cư mới, nhằm tạo ra hành lang pháp lý hiệu quả hơn, hạn chế tối đa các tranh chấp ở chung cư. Nghị định hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở 2014 mới được Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ 10/12/2015 cũng quy định sẽ cưỡng chế đối với các chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao kinh phí bảo trì…

Bên cạnh việc xiết chặt quản lý bằng những quy định rõ ràng, có chế tài mạnh đối với trường hợp vi phạm, thì điều quan trọng là cần giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện của các chủ đầu tư. Bởi, nếu lơ là việc giám sát, có sai phạm cũng xử lý không nghiêm thì sẽ dẫn tới “nhờn luật”, cuối cùng người dân vẫn chịu thiệt thòi và luôn phải bất an khi sống ở các chung cư.