Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều mảng tối?

Trong năm 2015, hàng loạt dự án bất động sản liên tục mở bán với con số giao dịch thành công tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, mặt trái của những con số "đẹp" này không loại trừ những giao dịch "ngầm".

Gồng mình gánh bộ máy quản lý

Thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang "gồng" một hệ thống quản lý phức tạp. Cụ thể, các dự án phát triển nhà ở phải chịu sự quản lý của nhiều đơn vị cùng lúc.

Tại TP.HCM, việc quản lý cấp, giao đất dự án cho chủ đầu tư, công tác quản lý các chỉ tiêu quy hoạch và phê duyệt quy hoạch do Sở Quy hoạch - kiến trúc cùng UBND các quận/huyện chịu trách nhiệm. Trong khi việc quản lý dự án đầu tư và cấp phép xây dựng thuộc thẩm quyền quyết định của Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, việc quản lý giá nhà thuộc dự án lại có sự tham gia giám sát, điều tiết của Sở Tài chính và cả Sở Xây dựng.

Do hệ thống quản lý cồng kềnh, quá trình tiến hành phát triển dự án BĐS thường kéo dài với rất nhiều thủ tục khác nhau.
Để một dự án được triển khai thường phải trải qua 8 giai đoạn: tiến hành đăng ký đầu tư; tiếp nhận thông tin chỉ tiêu quy hoạch; thủ tục công nhận chủ đầu tư; tiến hành quy hoạch chi tiết 1/500; thủ tục chấp nhận đầu tư; thủ tục thẩm định và phê duyệt dự án; nhận quyết định giao/thuê đất; cấp phép xây dựng.

Điều này dẫn đến hệ lụy là tại TP.HCM, trong thời gian qua có nhiều dự án triển khai không thành công hoặc bị thu hồi giấy phép do tiến độ chậm trễ của chủ đầu tư. Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), hiện toàn thành phố có 1.219 dự án BĐS, nhưng có đến 405 dự án chưa khởi công. Trong khi đó, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Như vậy, nếu tính chung các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì có đến trên 41% dự án BĐS tại TP.HCM đang "chết lâm sàng".

Một thực tế khác tại TP.HCM là chính quyền và các cơ quan quản lý nhà nước liên quan mới chỉ chú trọng theo dõi chỉ số phát triển theo diện tích sàn xây dựng. Trong khi đó, những chỉ tiêu quan trọng khác như số căn (thể hiện khả năng tiếp cận nhà ở của các hộ gia đình), chất lượng nhà ở hay giá nhà đất chưa được quan tâm theo dõi, tổng hợp dẫn đến việc đánh giá chất lượng phát triển nhà ở không toàn diện.

Còn nhiều mảng tối

Theo các chuyên gia, góc khuất đáng ngại của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng là tính không minh bạch của thị trường.

Báo cáo hàng năm của Công ty tư vấn BĐS toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết, Việt Nam đứng vị trí thứ 68 trong bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu, với trị số điểm tuyệt đối thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Chính sự không minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đã dẫn tới sự phổ biến của hiện tượng đầu cơ.

Thực tế cho thấy trong năm 2015, cùng với sự ấm lên của thị trường BĐS, hiện tượng đầu cơ đã bắt đầu quay trở lại. Theo TS. Nguyễn Ngọc Vinh (Đại học Kinh tế TP.HCM), với tiềm lực tài chính dồi dào, giới đầu cơ dễ dàng lũng đoạn thị trường, đẩy giá nhà đất lên cao và khiến giá của BĐS thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trường khu vực.

Cũng theo TS. Nguyễn Ngọc Vinh, trong thời gian qua, giao dịch "ngầm" trong BĐS chiếm tỷ trọng đáng kể. Đây là những giao dịch không theo quy định của pháp luật hay không thể hiện giá trị thực đã gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. TS. Nguyễn Ngọc Vinh cho rằng, để thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững cần phải loại bỏ các giao dịch kiểu này. Tuy nhiên, hiện nay để kiểm soát được giao dịch "ngầm" là không dễ.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vẫn còn bất cân đối trong giao dịch, chênh lệch cung - cầu còn lớn, các sản phẩm BĐS chưa đa dạng. Thị trường chưa tạo ra được sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người tiêu dùng, trong khi người có nhu cầu về nhà ở phần lớn có thu nhập thấp, nên không thể tiếp cận được nhà ở do giá nhà quá cao. Hiện vẫn còn nhiều doanh nghiệp chạy theo nhà ở cao cấp, nhưng không xác định được nhu cầu thực tế nên rất dễ dẫn đến nguy cơ mất thanh khoản.
Nói về mảng tối của thị trường BĐS năm qua, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa phục hồi vững chắc, nguy cơ bong bóng BĐS luôn hiện hữu. Trong khi đó, tồn kho BĐS hiện vẫn còn nhiều, nhất là những sản phẩm giá cao. Thực tế cho thấy, những biệt thự, căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn còn tồn kho ngay khi thị trường đã phục hồi.