2016: Tiếp tục phục hồi tích cực

Năm 2015, thị trường BĐS đã phục hồi khá rõ nét và xu hướng này còn tiếp diễn trong vòng vài năm tới. Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn nên tính toán đến lối thoát hiểm cũng như kiểm soát rủi ro trước khi quan tâm đến tỷ suất lợi nhuận địa ốc.

Bùng nổ M&A BĐS

Thị trường BĐS từ đầu năm 2015 đến nay đã có tín hiệu hồi phục tích cực về thanh khoản và giá đã có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc. Lượng cung - cầu đều tăng, dòng vốn chảy mạnh vào nhiều dự án BĐS. Niềm tin của người mua nhà vào thị trường đã dần khôi phục và được củng cố bởi nền tảng vĩ mô tốt. Một số dự án chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp đang triển khai có vị trí đẹp, với tiến độ nhanh được nhiều khách hàng quan tâm. Các dự án có căn hộ nhỏ ở khu vực có vị trí tốt, giá cả hợp lý, chủ đầu tư có uy tín... cũng được giao dịch nhiều. Tuy nhiên, nhìn chung, lượng giao dịch BĐS trên thị trường vẫn chỉ giữ ở mức ổn định, chưa ghi nhận sự tăng trưởng đột phá.

Về diễn biến thị trường BĐS trong năm tới sẽ phụ thuộc vào các yếu tố: Năm 2016, kinh tế Việt Nam được nhận định bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với các tín hiệu được dự báo GDP tăng dần, khoảng 6,5-7%; lạm phát sẽ tăng nhẹ lên mức 4-5%; hoạt động tín dụng tăng trưởng tốt; tình trạng nhập siêu năm 2016 vẫn tiếp diễn, kỳ vọng sẽ cải thiện trong dài hạn nhờ vào Hiệp định TPP từ năm 2017. Đặc biệt, yếu tố tỷ giá tiếp tục là vấn đề đáng lưu tâm trong năm 2016 và nhiều khả năng sẽ có từ 1-2 lần điều chỉnh tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước. Lãi suất trên thị trường tiền tệ nhiều khả năng ổn định, tăng nhẹ so với năm 2015: lãi suất tiền gửi kỳ hạn dưới 6 tháng ở mức 4,5-6,5%/năm, kỳ hạn từ 6-12 tháng ở mức 6-7%/năm.

Với các yếu tố vĩ mô thuận lợi đó, thị trường BĐS dự báo tiếp tục đà tăng trưởng, xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) ở lĩnh vực này có khả năng bùng nổ trong giai đoạn 2016-2017. Thị trường hiện nay đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ, không chỉ dòng vốn ngoại mà cả dòng vốn nội cũng chảy mạnh vào lĩnh vực này. Đồng thời nhu cầu của khách hàng ở tất cả các phân khúc đều tăng mạnh. Vì thế theo tôi, trong vòng 2 năm nữa thị trường vẫn tiếp tục phát triển.

Giảm giá không dễ

Năm 2015 đánh dấu kỷ lục về số lượng doanh nghiệp thành lập mới cũng như các dự án BĐS được triển khai trong 4 năm trở lại đây. Theo đó, số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực BĐS tính đến tháng 11-2015 tăng 77,8% so với cùng kỳ năm trước, đứng đầu về số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong tất cả các lĩnh vực. Hiện nay, hầu hết chủ đầu tư đều đặt mục tiêu biên lợi nhuận địa ốc vào khoảng 20%, nhưng trước khi nghĩ về con số này, các chủ đầu tư cần quan tâm lối thoát hiểm và kiểm soát rủi ro.

Bởi lẽ, không ít chuyên gia kinh tế hàng đầu của các quỹ đầu tư nước ngoài nhận định, thị trường BĐS Việt Nam đang diễn biến theo chiều hướng tích cực song cũng hết sức phức tạp và khó lường. Với số lượng lớn các dự án được triển khai, doanh thu của các doanh nghiệp sẽ khó tăng nếu như không muốn nói là có sự sụt giảm nhẹ do nguồn cung nhiều, độ cạnh tranh thị trường quá cao. Vì thế, ttrong bối cảnh hiện nay, đầu tư BĐS tại Việt Nam không thể nhanh và vội. Các nhà đầu tư cần kiên nhẫn và làm việc cần mẫn trong một thời gian dài.

Về việc giảm giá thêm ở mảng BĐS nhà ở, theo tôi khó có thể xảy ra, trừ những nhà đầu tư thứ cấp hầu như trắng tay sau đợt khủng hoảng vừa qua phải bán rẻ để trả nợ. Một nguyên nhân khiến các doanh nghiệp rất khó giảm giá căn hộ đó là sợ thương hiệu sẽ đi xuống. Hơn nữa, hiện nay, giá nhà ở tại đa số dự án đã phản ánh đúng giá trị thực và việc giảm giá thực tế không dễ.

Cần nhấn mạnh thêm rằng năm 2015, nguồn vốn đầu tư nước ngoài chảy vào lĩnh vực BĐS không ngừng gia tăng và được dự báo sẽ còn có những bứt phá trong vài năm tới với sự xuất hiện của một số dự án tỷ USD. Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài cho biết trong 11 tháng năm 2015, kinh doanh BĐS đứng thứ 3 trong thu hút FDI, với 29 dự án đầu tư mới và 10 lượt dự án tăng vốn. Tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm 2,32 tỷ USD, chiếm 11,5% tổng vốn đầu tư. Nhưng thực tế, thay vì đem vốn từ bên ngoài vào, phần lớn vốn cam kết đầu tư tại nhiều dự án đó sẽ được huy động ngay tại Việt Nam. Như vậy, vốn cam kết FDI vào BĐS từ đầu năm đến nay 2,1 tỷ USD, song lượng vốn thực nhà đầu tư nước ngoài mang vào Việt Nam sẽ ít hơn nhiều. Tuy nhiên, để tránh việc thu hút dòng vốn ồ ạt, thời gian tới nên ưu tiên cho các dự án áp dụng công nghệ xanh trong các tòa nhà để bảo vệ môi trường. Cùng với đó là hướng dòng vốn đầu tư BĐS nước ngoài vào các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng hơn là vào các khu đô thị.