Mua bán bất động sản có cần thiết phải qua sàn?

Theo Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, việc mua bán nhà đất không bắt buộc phải qua sàn giao dịch mà chỉ khuyến khích nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên. Câu hỏi đặt ra là: Nếu quy định này được thông qua, liệu nó có thực sự là tín hiệu “khai tử” đối với các DN làm tiếp thị, phân phối BĐS như nhiều người vẫn lo ngại?

Không gây nhiều biến động cho DN

Ngược lại với sự lo lắng của nhiều người về một sự đổ vỡ của hàng loạt sàn giao dịch (SGD) BĐS, đại diện nhiều DN hoạt động trong lĩnh vực phân phối BĐS cho rằng, nếu quy định này được thông qua, sẽ không có nhiều biến động trên thị trường BĐS.

Quy định bắt buộc việc mua bán BĐS phải qua SGD trước đây là biện pháp hành chính nhằm quản lý giao dịch nhà ở, minh bạch hóa thị trường, tránh tình trạng đầu cơ quá nhiều vào nhà đất. Cho rằng thủ tục hành chính này “làm mất thêm thời gian của SGD, làm kéo dài quá trình đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng”, ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS VIC (thuộc Liên minh SGD BĐS R9) ủng hộ phương án bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn. Theo ông Hải, bản thân các SGD là đơn vị độc lập tiếp thị, phân phối các sản phẩm BĐS. Vì vậy, bỏ bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ bớt được nhiều thủ tục mà bản thân các SGD không muốn làm. 

Trước những lo ngại cho tương lai của khoảng 1.000 SGD ở Việt Nam, ông Hải cho rằng, hiện tại những SGD đã có sự phân biệt kỹ về thị trường, vì vậy những sàn có uy tín vẫn tồn tại. “Không có quy định này thì chúng tôi vẫn bán hàng bình thường. Với những sàn lớn, chuyên nghiệp thì kể cả khi bỏ quy định này, các chủ đầu tư vẫn dành cho họ quyền phân phối sản phẩm BĐS. Với các sàn nhỏ lẻ, theo tôi cũng không ảnh hưởng gì nhiều bởi họ chỉ bán hàng lẻ trên thị trường, các chủ đầu tư thường không chào bán sản phẩm ở các sàn này. Còn việc khách hàng đến mua trực tiếp tại chủ đầu tư thì hiện các chủ đầu tư có phòng bán hàng riêng hoặc SGD để đưa sản phẩm đến tận tay người tiêu dùng”, ông Hải nói.

Cho rằng về cơ bản tác động của quy định này lên khách hàng là không nhiều, ông Hải cho biết nhiều SGD, trong đó có sàn VIC hiện đang hoạt động bình thường và thời gian tới các sàn sẽ không có biến động gì lắm.

Tương tự, ông Nguyễn Ngọc Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển Đầu tư Hải Phòng (CDI) cho rằng, thời điểm hiện tại việc bỏ quy định này là hợp lý. Điều này có tác động đến các SGD song với những sàn có uy tín, có thương hiệu thì không ảnh hưởng nhiều. Bản thân Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển Đầu tư Hải Phòng cũng là DN có SGD BĐS riêng và hiện nay SGD này không những phân phối sản phẩm của DN mình mà còn phân phối các sản phẩm của nhiều chủ đầu tư khác.

Vẫn lựa chọn SGD để bán sản phẩm BĐS

Về vấn đề này, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc SGD BĐS Maxland cho biết DN đã đánh giá tác động trong hoạt động của đơn vị nếu quy định này được thông qua, và câu trả lời là có. Tuy nhiên, mức độ tác động đến đâu sẽ phụ thuộc nhiều vào thị trường. Ông Diễn lý giải, khi thị trường khó khăn, tính thanh khoản thấp thì vai trò của những sàn chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm sẽ được chủ đầu tư đánh giá cao, và các chủ đầu tư cần đến dịch vụ của các SGD chuyên nghiệp. Lúc đó khách hàng cũng cần đến việc minh bạch thông tin hơn để họ có đủ dữ liệu cần thiết khi chọn mua. “Nhưng khi thị trường tốt hơn, tính thanh khoản cao, thị trường nghiêng dần về "người bán", dù lúc này thị trường cần các SGD để minh bạch thông tin, tránh các trường hợp khách hàng phải trả thêm các khoản "chênh lệch"; nhưng một số chủ đầu tư sẽ thấy vai trò phân phối của các SGD giảm đi, và điều này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của sàn”, ông Diễn nói.

Mặc dù không gây ra sự xáo trộn đối với hoạt động của các SGD, song quy định này cũng là dịp để “thử thách” các DN phân phối sản phẩm và dịch vụ BĐS điều chỉnh và hoàn thiện mình.  “Để tiếp tục thu hút và mở rộng khách hàng, chúng tôi vẫn tiếp tục nâng cao chất lượng dịch vụ, tiếp tục là điểm giao dịch uy tín đối với khách hàng và là kênh giao dịch tiếp thị, phân phối có hiệu quả cho các nhà phát triển dự án. Khi đó, chất lượng dịch vụ và hiệu quả là yếu tố mấu chốt cho quá trình phát triển và mở rộng”, ông Trần Đức Diễn chia sẻ.

Theo các chuyên gia, không thể phủ nhận vai trò của các SGD trong sự phát triển của thị trường BĐS. Trong điều kiện nào, các SGD chuyên nghiệp, uy tín sẽ vẫn có cơ hội “sống khỏe”.

Dù cho rằng việc bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn là hoàn toàn đúng, song ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Reenco Sông Hồng, một DN đầu tư xây dựng các dự án BĐS cho biết, trong tương lai sẽ bán sản phẩm của mình qua SGD, vì khi sản phẩm được giới thiệu bởi một nhà môi giới chuyên nghiệp thì giá trị của nó sẽ tăng lên. “Chẳng tội gì đầu tư vào một bộ máy cồng kềnh để lập sàn riêng. Là một nhà đầu tư khôn  ngoan thì tôi sẽ tìm một nhà tư vấn giỏi để bán sản phẩm của mình. Giá cả là do thị trường quyết định. Còn nếu người dân muốn mua sản phẩm trực tiếp thì chúng tôi vẫn sẵn sàng”, ông Điệp khẳng định.

Thực tế cho thấy, các SGD ngừng hoạt động thời gian qua đa phần là sàn tự phát, nhỏ lẻ và sự tồn tại hay mất đi của nó không ảnh hưởng đến thị trường. Quan trọng hơn, các sàn này “ra đi” chủ yếu trong cơn bão băng giá của thị trường BĐS chứ không đợi đến khi quy định mới này được đề xuất ban hành.

TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam:

Phản đối bắt buộc mua, bán phải qua sàn

“Ngay từ đầu tôi đã phản đối việc quy định mua bán căn hộ, nhà phải qua sàn BĐS. Vì nếu tôi có điều kiện mua nhà mới và muốn bán lại căn hộ cũ thì có quyền bán mà không việc gì phải qua sàn. Vấn đề là giao dịch đó phải hợp pháp, được quyền chuyển nhượng, cấp sổ đỏ... Hoặc, hiện có các nhà môi giới BĐS, sau khi được môi giới, nếu khách hàng thấy hài lòng với căn hộ nào thì  làm thủ tục mua, sau đó đi công chứng hợp đồng, không việc gì phải đến các sàn BĐS để ký kết, mua bán làm gì cho rắc rối. Các sàn BĐS cũng chỉ là các cửa hàng bán các sản phẩm là BĐS, các cửa hàng này thường do các nhà kinh doanh BĐS hoặc chủ đầu tư lập ra. Vì vậy, khi mua hàng ở sàn BĐS, khách hàng phải chú ý, lợi ích ở đây trước hết là vì lợi ích của người bán, chứ không phải là lợi ích của người mua”.

Ông Trần Như Trung, Phó Tổng giám đốc Tân Hoàng Minh Group:

“Chợ “ nhiều hơn dự án

Trước hết phải hiểu rõ vì sao trước kia đưa yêu cầu phải có SGD. Đây là một ý tốt, vì muốn mọi giao dịch đều minh bạch, qua một đơn vị trung gian, và đây đúng là một nơi mà người mua có thể tiếp cận nhiều sản phẩm, ngược lại nhiều người bán có thể ủy thác sản phẩm để bán ở cái “chợ” này. Tuy nhiên mọi chuyện không diễn ra theo dự kiến này, bởi chủ đầu tư nào cũng lập được sàn, hơn thế nữa chủ đầu tư cũng được bán một số sản phẩm nhất định trước khi qua sàn. Kết quả là số “chợ” hiện có nhiều hơn số dự án bán! Việc thành lập và giao dịch qua sàn đã trở thành một thủ tục hành chính hơn là một mắt xích có giá trị, vai trò trong thị trường BĐS.