Thị trường nóng nhưng khó sốt

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, thị trường hiện nay đang có những dấu hiệu nóng lên nhưng khó lặp lại kịch bản cũ của những năm 2009 trở về trước.

Ấm lên rõ rệt

Thị trường BĐS đang đón nhận nhiều thông tin tích cực, đưa ra những triển vọng sáng sủa trong năm 2014. Ngay từ đầu năm, một số sàn giao dịch BĐS đã có các giao dịch thành công và số lượng các giao dịch có xu hướng tăng.

Đánh giá diễn biến thị trường 5 tháng đầu năm, ông Trần Ngọc Quang, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận định nổi bật là sự ấm áp của phân khúc căn hộ chung cư loại trung bình. Số giao dịch của phân khúc này đã đang tăng nhẹ, đặc biệt ở Hà Nội. Tại TPHCM giá có giảm song điều đáng ghi nhận ở phân khúc này là số lượng giao dịch và sự quan tâm của khách hàng cùng các nỗ lực của các chủ đầu tư đã có kết quả nhất định.

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, giá BĐS ở Hà Nội đã giảm sâu về mức tương đối phù hợp với sức mua của đại đa số người dân nói chung. Hiện giá đã giảm 20-30%, thậm chí nhiều dự án giảm tới gần 50% so với giá ban đầu tại thời điểm sốt.

Ngoại trừ các dự án trong nội thành, trung tâm giảm ít, tất cả dự án ngoài khu vực Vành đai 3, ngoại thành đều giảm so với trước đây, đồng thời thị trường có giao dịch, số lượng mua bán BĐS tăng lên.

Ông Trần Ngọc Quang cũng đánh giá thị trường đang đón nhận nhiều thông tin tích cực. Nổi bật trong các phân khúc là sự ấm áp của phân khúc căn hộ chung cư loại trung bình. Diễn biến này cho thấy các chính sách và nỗ lực của Chính phủ, các doanh nghiệp và các thành tố khác trong thị trường đã có một số kết quả khả quan.

Tuy nhiên, các biểu hiện vẫn chưa ổn định, thiếu bền vững và còn cần đến nhiều sự nỗ lực bền bỉ của tất cả các phía. Về tâm lý khách hàng, nhìn chung lòng tin của khách hàng đối với BĐS đã có dấu hiệu quay trở lại, song còn cần nhiều thời gian và cần có sự đảm bảo chắc chắn của các chủ đầu tư và hệ thống chính sách thì lòng tin này mới củng cố và phát triển.

Khó sốt

Đánh giá về các đơn vị phân phối và dịch vụ, ông Quang cho rằng vẫn phát triển một cách thiếu đồng bộ và yếu kém, đặc biệt trong việc quản lý vận hành các BĐS, trong đó quản lý chung cư là một phần. Tuy nhiên một số chủ đầu tư, đơn vị phân phối sản phẩm đã thực sự nỗ lực và sáng tạo trong cách làm hướng tới hoạt động chuyên nghiệp và minh bạch nên đã góp phần thúc đẩy thị trường và khơi dậy lại lòng tin của khách hàng.

"Các biểu hiện của thị trường thời gian vừa qua dù đã tốt vẫn chưa ổn định, thiếu bền vững và còn cần đến nhiều sự nỗ lực bền bỉ từ tất cả các phía" - ông Quang nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng thị trường chắc không sốt như đợt trước. Qua các lần sốt vừa rồi, nhất là đợt sốt gần đây, giá được đẩy lên rất cao. Sau một thời gian dài vừa qua thị trường BĐS gặp khó khăn, hàng tồn kho tăng cao, sản phẩm không bán được.

Điều đó đã mang đến những kinh nghiệm đáng quý cho chủ đầu tư trong việc cung cấp và định hình phân khúc sản phẩm. Bên cạnh đó, các nhà đầu cơ, người có nhu cầu thực cũng có những bài học và kiến thức về thị trường.

Thực tế thị trường BĐS năm nay đã thể hiện những sự chuyển biến, cho dù nhỏ, thông qua những chỉ số thanh khoản chỉ tăng 2-3% quý so với quý, nhưng rất đáng ghi nhận bởi 2 yếu tố. Thứ nhất, thị trường điều chỉnh tự nhiên, không có hiện tượng hôm nay đang xấu, bỗng nhiên ngày mai tốt, mặc dù có quá nhiều thông tin tích cực dẫn trước.

Thứ hai, thị trường không phục hồi ở tất cả các phân khúc, hiện số liệu của các sàn, các công ty tư vấn đều cho thấy 50-80% số lượng giao dịch chủ yếu ở các dự án ở vị trí tốt, có hoạt động xây dựng, hoặc đã hoàn thiện. Nhiều dự án, với điều kiện ngược lại hầu như không có thanh khoản.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Ban Cố vấn Chính phủ, phân tích nền kinh tế Việt Nam tuy đã dò đáy đi lên từ quý IV-2013 nhưng đi lên rất chậm, cho thấy kinh tế đang phục hồi nhưng mức độ phục hồi rất chậm. Bên cạnh đó, các chỉ số tăng trưởng công nghiệp, PMI… đạt thấp; các tổ chức quốc tế như ADB, WB… đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam.

Thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế. Với đà phục hồi này khó có thể trở thành bong bóng BĐS, tức thị trường BĐS cũng khó sốt.