BĐS cho thuê: Sẵn sàng "mùa hốt bạc"

Từ những căn phòng cấp 4 lụp xụp, tới các căn hộ khép kín dạng chung cư mini hay rất nhiều căn hộ dịch vụ, chung cư được chuyển mục đích cho thuê với đủ loại giá cả...…dự báo sẽ "vào mùa" làm ăn khi mùa thi (tháng 6) đang cận kề.

Không rầm rộ như những dự án chung cư đang mở bán, phân khúc cho thuê lặng lẽ chứng kiến tốc độ và giá trị giao dịch rất tích cực. Trái với sự cạnh tranh lên cao về mức giá, tiện ích (mỗi khi một dự án mới được tung ra thị trường), sản phẩm nhà cho thuê chẳng bao giờ ế khách.

Đa dạng nguồn cung

Đến nay, chỉ riêng phân khúc cho thuê, việc thống kê chính xác về lượng, giá (trước khi nghĩ tới việc quản lý, vận hành) vẫn là nhiệm vụ nan giải cho các cơ quan hữu quan. Tuy nhiên, điều này là thuận lợi cho người có nhu cầu nhà ở (nhưng chưa muốn, hoặc chưa thể mua nhà) tiếp cận, sử dụng thoải mái các sản phẩm cho thuê.

Tại khu vực Hà Nội, từ vành đai 3 trở vào hồ Hoàn Kiếm, BĐS cho thuê được hình thành và gia tăng theo từng ngày. Khu vực vành đai 3, thời gian trước khi có quyết định 90/2008 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch phát triển giao thông vận tải Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, chỉ rải rác những khu trọ cấp 4, nhà dân tự cơi nới cho thuê. Đầu 2014, những tuyến đường như Phạm Văn Đồng, Khuất Duy Tiến, Cầu Giấy… ken kín các dự án chung cư, tổ hợp thương mại văn phòng cho thuê.

Hạ tầng "nâng cấp" (nhờ 3 cây cầu Thăng Long, Thanh Trì, Phù Đổng), tiện ích xã hội cũng "lên đời", kéo theo sự phát triển nở rộ của các loại hình nhà cho thuê dân sinh. Khu vực gần đường Bắc Thăng Long – Nội Bài, người dân bản địa giàu lên bằng xây nhà trọ cho công nhân, người lao động thuê. Những nơi tưởng "vùng sâu, vùng xa" như Cầu Diễn, Nhổn, Yên Xá cũng chẳng bao giờ "vơi" khách trọ. Một phần lý do là các địa bàn nội đô, xung quanh các cụm trường đại học dưới 5km đã "quá tải", nên khách thuê (người lao động, học sinh, sinh viên) buộc lòng phải đi về nơi xa. Điều này hoàn toàn dễ thấy ở khu vực Nguyễn Trãi (Hà Đông), Cầu Giấy, Xuân Thủy, Hoàng Quốc Việt, Bưởi, Minh Khai, Giải Phóng, Trương Định…

Thực chất, với từng đối tượng khách hàng (thu nhập, nhu cầu), sản phẩm nhà ở cho thuê đang ngày càng… hoàn thiện về chất, củng cố về lượng. Theo lý thuyết, người còn đi học (phụ thuộc tài chính) sẽ chọn nhà do người dân tự xây dựng và cho thuê (vì giá rẻ). Đương nhiên, đó là lựa chọn duy nhất, đi kèm theo là bức xúc về giá thuê, dịch vụ điện nước, mất an toàn…

Nhưng hiện tại, những chủ dãy nhà trọ sinh viên đang gặp cạnh tranh đáng kể, bởi lượng chung cư ("ế" dài hạn) được chủ đầu tư, chủ hộ tranh thủ cho thuê kiếm thêm. Điểm nhanh những dự án có sản phẩm cạnh tranh với nhà trọ dân sinh, chung cư Nàng Hương (Nguyễn Trãi, Hà Đông, Hà Nội), chung cư Sakura (47 Vũ Trọng Phụng), Dương Nội… Thậm chí, những khu tập thể cũ như Nghĩa Tân, Trung Tự, Thanh Xuân Bắc, Nam Đồng… được rất nhiều khách hàng "đợi" đến lượt thuê.

Mùa thi, mùa... kiếm

Với các bậc phụ huynh đưa con đi thi cao đẳng, đại học tại Thủ đô, nỗi lo về nơi ngủ, nghỉ được đặt lên hàng đầu. Hàng trăm nghìn thí sinh đổ về Hà Nội, kèm theo áp lực về nơi cư trú (trong thời gian ngắn chưa tới 2 tuần).

Đương nhiên, với những khách hàng thuê ngắn hạn kiểu này, rất ít chủ căn hộ chung cư mặn mà cho thuê, dù giá thuê có thể "đội" gấp đôi. Về phần căn hộ dịch vụ, lượng sản phẩm này đến thời điểm hiện tại vẫn hạn chế vì nhiều lý do (thanh khoản chậm, cạnh tranh khốc liệt về giá cả, tiện ích). Vì vậy, điều kiện "thiên thời, địa lợi" dồn cả cho các khu trọ cấp 4, khu nhà cao tầng dạng chung cư mini và cả…nhà nghỉ.
Hè 2013, rất nhiều nhà nghỉ (từ bình dân tới hai, ba sao) trên địa bàn Hà Nội chật ních khách thuê là các khách hàng trẻ tuổi ngoại tỉnh. Giá thuê bình dân niêm yết là 300.000 đồng/ngày đêm, nhưng hầu hết phụ huynh, học sinh đều phải thuê phòng với giá 600 – 1 triệu đồng/ngày đêm. Đổi lại, họ được "hưởng" tiện ích: điều hòa, điện nước, ăn nghỉ thoải mái. Ngay cả các ký túc xá của cơ sở đào tạo đại học, cao đẳng cũng tranh thủ dịp sinh viên về nghỉ hè để cho thuê. Tuy nhiên, để thuê được những căn phòng ký túc xá sạch sẽ, an toàn, mát mẻ, giá dễ chịu (100-200.000 đồng/ngày đêm), khách thuê phải nhanh chân đặt tiền vì số lượng có hạn.

"Đến hẹn lại lên", các phòng trọ cấp 4 (khép kín hoặc không) lại "sốt xình xịch". Phòng 10m2, lợp tôn, có trần xốp/nhựa chống nóng, tại khu vực đường Phan Trọng Tuệ được cho thuê với giá 200.000 đồng/ngày đêm. Cuối tháng 5, rất nhiều tòa nhà dạng CCMN tại địa bàn nội đô "bỗng" đông khách tới mức chủ nhà phải liên tục… tăng giá và treo biển "hết phòng".

Tại một tòa nhà cho thuê trên đoạn Trung Văn – Lương Thế Vinh (Q.Nam Từ Liêm), giá thuê một căn 20 m2, khép kín, có nóng, lạnh, tầng 4 là 300.000 đồng/ngày đêm. Chủ nhà phân tích, nếu không chấp nhận thuê nhanh, người thuê chỉ có nước thuê nhà nghỉ hoặc vạ vật, vì… khan phòng thuê lắm. Nhất là các phòng gần trường đại học, cao đẳng (?!). Đặc biệt, với các sản phẩm cho thuê ngắn ngày kiểu này, không có môi giới nào làm việc. Chỉ có người đi thuê "tự thân vận động" theo phương châm: may hơn khôn.