Bất động sản có lặp lại kịch bản “sốt đất”?

"Đừng tăng giá! Thị trường BĐS sẽ không thể quay lại “sốt” được nữa. Bởi các chủ đầu tư đã nhận được những bài học đắt giá". Một đại diện DN kinh doanh BĐS nói về việc "giao dịch BĐS đang tăng, giá cũng tăng".

Thị trường không phục hồi tất cả các phân khúc

Giá bất động sản (BĐS) đã giảm sâu về mức tương đối phù hợp với sức mua của đại đa số người dân nói chung… là chia sẻ của ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) tại buổi tọa đàm trực tuyến “Thực trạng và triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam”.

Ông Phấn đánh giá: Hiện giá nhà đã giảm đều từ 20 – 30%, thậm chí có nhiều dự án giảm tới gần 50% so với giá ban đầu tại thời điểm sốt. Ngoại trừ các dự án trong nội thành trung tâm giảm ít còn tất cả các dự án ngoài khu vực Vành đai 3, ngoại thành đều giảm so với trước đây.

Thị trường có giao dịch, số lượng mua bán BĐS tăng lên. Tổng hợp các nguồn thông tin từ các doanh nghiệp BĐS, từ Sở Xây dựng, từ các mạng sàn Hà Nội có khoảng 6.350 dự án giao dịch thành công trong năm 2013. Quý I có 800 giao dịch, quý II có 1.050 giao dịch, qúy III có 1.800 giao dịch, quý IV có 3.000 giao dịch. Như vậy, quý IV giao dịch tăng gấp 4 lần quý I và 3 lần quý 2.

Đứng ở góc độ chủ đầu tư, ông Trần Như Trung - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng: Thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh sâu, sau một thời gian tăng trưởng và phát triển hấp tấp, thiếu chuẩn bị.

“Thị trường giai đoạn 2014 đã thể hiện những sự chuyển biến, cho dù nhỏ, thông qua những chỉ số thanh khoản chỉ tăng cỡ 2 - 3% qúy so với quý, nhưng rất đáng ghi nhận bởi hai yếu tố. Thứ nhất, thị trường điều chỉnh tự nhiên – không có hiện tượng hôm nay đang xấu, bỗng nhiên ngày mai tốt, mặc dù có quá nhiều thông tin tích cực dẫn trước.

Trước hiện tượng một số chủ đầu tư tăng giá bán căn hộ thời gian gần đây, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam-ông Trần Ngọc Quang khuyên: Đừng tăng giá! "Chủ đầu tư nên quan tâm, nhìn nhận lại những bài học đã qua, vì nếu tăng giá sẽ làm chậm đến tiến trình phục hồi thị trường BĐS. Điều đó không mang lại lợi ích cho chính chủ đầu tư cũng như thị trường BĐS".

Thứ 2, thị trường không phục hồi ở tất cả các phân khúc, hiện số liệu của các sàn, các công ty tư vấn đều cho thấy 50 - 80% số lượng giao dịch chủ yếu ở các dự án ở vị trí tốt, có hoạt động xây dựng, hoặc đã hoàn thiện. Nhiều dự án, với điều kiện ngược lại thì hầu như không có thanh khoản", ông Trung phân tích.

Khó “sốt” nóng

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá, dù các giao dịch BĐS đang tăng, tính thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, để thị trường BĐS có thể “sốt” lại thì vẫn rất khó.

Bởi theo ông, hiện kinh tế đang phục hồi nhưng mức độ phục hồi rất chậm nên khó có thể trở thành bong bóng BĐS.  Thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế. Kinh tế tăng trưởng chậm nên thị trường BĐS cũng khó “sốt”.

Bên cạnh đó, hiện mục tiêu tăng trưởng tín dụng 12% toàn hệ thống ngân hàng năm 2014 vẫn rất khó khăn. Trong đó, chưa kể đến các khoản được cơ cấu lại nợ, kể cả những khoản “lách” của ngân hàng để tăng trưởng tín dụng. Triển vọng thúc đẩy tăng trưởng tín dụng khó trở lại nhanh vì nợ xấu khó xử lý nhanh, nhiều vấn đề về tái cơ cấu ngân hàng chưa được thực hiện đến tận gốc rễ…

“Để phục hồi tăng trưởng tín dụng có thể khéo dài vài ba năm. Và thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng tín dụng”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Cũng nhận định thị trường khó lặp lại kịch bản “sốt” nóng, ông Phấn phân tích, qua các lần sốt vừa rồi, nhất là đợt sốt năm 2008-2009 gần đây, giá được đẩy lên rất cao. Sau đợt đó, thị trường gặp khó khăn, hàng tồn kho tăng cao, sản phẩm BĐS không bán được. Chính điều đó đã mang đến những kinh nghiệm cho chủ đầu tư trong việc cung cấp và định hình phân khúc sản phẩm. Bên cạnh đó, các nhà đầu cơ, người có nhu cầu thực về BĐS cũng có những bài học và kiến thức về thị trường.

Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Quang - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Thị trường BĐS sẽ không thể quay lại “sốt” được nữa. Bởi lẽ, các chủ đầu tư đã nhận được những bài học đắt giá.

Trước hiện tượng một số chủ đầu tư tăng giá bán căn hộ thời gian gần đây, ông Quang khuyên: Đừng tăng giá! Theo vị đại diện Hiệp hội BĐS này, chủ đầu tư nên quan tâm, nhìn nhận lại những bài học đã qua, vì nếu tăng giá sẽ làm chậm đến tiến trình phục hồi thị trường BĐS. Điều đó không mang lại lợi ích cho chính chủ đầu tư cũng như thị trường BĐS.