Một giấy, hai giấy hay cách khác?

Với nội dung đệ trình của Chính phủ thì Quốc hội sẽ có hai chọn lựa về chuyện một giấy hay hai giấy: hoặc là thông qua hoặc là không đồng ý việc sửa đổi theo hướng thống nhất một giấy. Cả hai phương án này có thể lại tiếp tục gây rắc rối. Nên chăng chọn một cách khác hợp lý hơn?

Hai giấy thật rối rắm

Như chúng ta đã biết, hiện nay việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đang được tiến hành song song theo hai hệ thống pháp luật và quy trình hoàn toàn khác nhau.

Quy trình thứ nhất dựa trên cơ sở hệ thống pháp luật về đất đai và được thực hiện thông qua cơ quan quản lý về đất đai (ngành tài nguyên - môi trường). Nền tảng của quy trình này xuất phát từ điều 48, Luật Đất đai có hiệu lực từ 1-7-2004 quy định rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất; trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là quy trình đi theo “trường phái” một giấy (“sổ đỏ”). Theo đó, “sổ đỏ” vừa có chức năng chứng nhận quyền sử dụng đất, lại vừa được giao thêm nhiệm vụ ghi nhận tài sản khi có tài sản được hình thành trên đất.

Ví dụ, một người có đất (đã được cấp “sổ đỏ” hoặc chưa) xây lên trên đất đó một căn nhà (để ở) thì họ có thể yêu cầu cơ quan quản lý đất đai ghi nhận về sự hiện diện của căn nhà vào “sổ đỏ” như một hình thức xác nhận quyền sở hữu đối với căn nhà của mình.

Vẫn nên có hai loại giấy nhưng giấy nào phải ra giấy đó về chức năng, một dùng để chứng nhận quyền sử dụng đất và một dùng chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong đó về nhà ở có sự phân loại từng đối tượng: chủ sử dụng đất ở đồng thời vừa là chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở không đồng thời là chủ sở hữu nhà ở.

Cũng với trường hợp trên, người có “sổ đỏ” thay vì yêu cầu “ghi nhận” căn nhà trên đất thì họ có thể đi theo quy trình thứ hai, tức là làm thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà trên cơ sở hành lang pháp lý về nhà ở (Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1-7-2006 và các văn bản hướng dẫn). Lúc này, cơ quan quản lý về nhà ở (ngành xây dựng), nơi được ủy quyền thực hiện, sẽ cấp một giấy khác mà ta thường gọi là “sổ hồng” nhằm công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà đã xây dựng trên đất (thực chất là công nhận cả quyền sử dụng đất vì tên gọi đầy đủ của giấy này là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

Việc tồn tại hai quy trình, hai hệ thống pháp luật khác nhau với việc đẻ ra hai loại giấy đều chỉ nhằm công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà như trên đã nói đã và đang gây nên một tình trạng rối rắm kéo dài trong nhiều năm qua. Đó là sự chồng lấn, giẫm chân lên nhau giữa các cơ quan chức năng, làm cho hiệu quả quản lý nhà nước chẳng những kém đi mà còn tăng lãng phí nguồn lực một cách không cần thiết. Trong khi đó, người dân thì lúng túng, hoang mang không biết phải đi theo quy trình nào, chọn loại giấy nào cho đúng, cho phù hợp.

Nỗi lo này không phải không có cơ sở khi các giao dịch thế chấp đất đai, nhà cửa từng bị ách tắc do chậm ban hành văn bản hướng dẫn hoặc do vướng mắc trong cách nhìn nhận về giá trị pháp lý của “sổ đỏ”, “sổ hồng” cũng như nhiều loại giấy tờ chứng nhận tương tự trước đây như “sổ trắng”, “sổ hồng cũ” (cấp theo Nghị định 60), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (cấp theo Nghị định 95/2005)... Chẳng hạn, vì cho rằng tài sản trên đất mới chỉ được ghi nhận chứ chưa phải là công nhận quyền sở hữu nên có nơi “sổ đỏ” đã bị cơ quan công chứng “chê”, không chịu công chứng đối với các hợp đồng thế chấp tài sản được ghi nhận. Để được việc, người dân buộc phải bỏ “sổ đỏ” và lại phải mất công, tốn chi phí thêm lần nữa để xin cấp mới “sổ hồng”.

Một giấy cũng không xong

Theo dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản được Quốc hội xem xét kỳ này, Chính phủ đã đưa ra phương án thống nhất cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và cấp tỉnh sẽ là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ để trình UBND cấp giấy chứng nhận. Như vậy, Quốc hội sẽ có hai lựa chọn: một, là thông qua phương án một giấy; hai, là không thông qua.

Tuy nhiên, khó có thể xác định rằng cả hai khả năng trên đều là những lựa chọn khả dĩ. Nếu Quốc hội không thông qua phương án một giấy thì có nghĩa tình trạng loạn giấy và giẫm chân lên nhau giữa các cơ quan quản lý, như đã mô tả ở trên, vẫn không được giải quyết. Nếu Quốc hội chấp nhận theo phương án một giấy của Chính phủ thì rất có thể sẽ nảy sinh những rắc rối mới.

Một giấy chứng nhận như đề xuất chắc chắn chỉ giải quyết được cho trường hợp chủ sử dụng đất ở đồng thời vừa là chủ sở hữu nhà ở nhưng còn những trường hợp khác thì lại vướng. Ví dụ, trong trường hợp chỉ mới có đất, chưa có nhà thì giấy chứng nhận phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được.

Một ví dụ khác: ông A là chủ sử dụng đất, tuy nhiên ông lại cho con (một hay nhiều con) mượn đất của mình xây nhà (một hay nhiều nhà) hoặc cho người khác thuê (một hoặc nhiều người) để xây nhà (một hay nhiều nhà) trên đất đó. Như vậy, trong giấy chứng nhận này phải ghi ông A là chủ sử dụng đất và những người khác là chủ sở hữu nhà. Nếu chỉ có một giấy thì sẽ cấp cho ai và ai được quyền cầm giữ? Giả sử cấp cho ông A thì những người còn lại khi cần giấy để giao dịch, thế chấp thì làm sao? Ngược lại, nếu cấp cho chủ sở hữu nhà thì cũng chỉ cấp được cho một người (vì chỉ có một giấy), vậy còn ông A và những người khác?

Qua ví dụ trên cho thấy phương án một giấy nghe tưởng đơn giản nhưng hóa ra lại khó khả thi. Hơn nữa, ngành tài nguyên - môi trường làm sao đủ nhân lực để có thể quản lý về đất đai lẫn nhà ở trong khi nhân lực về quản lý nhà ở của ngành xây dựng phải “ngồi chơi xơi nước”? Xin nhấn mạnh thêm là ngay cả khi hai ngành này nhập lại với nhau thì cũng không có nghĩa phương án một giấy sẽ thực hiện suôn sẻ vì như đã phân tích ở trên vướng mắc ở đây chính là vướng mắc về mặt kỹ thuật của giấy chứng nhận.

Nên chăng tìm một cách khác hợp lý hơn?

Có lẽ nên bắt đầu từ trường hợp rắc rối của ông A và những người xây nhà trên đất ông A. Rõ ràng, để công bằng thì pháp luật phải đảm bảo tất cả những người có quyền đều phải được cấp giấy. Vì một giấy không thể cấp cho nhiều đối tượng nên giải pháp tốt nhất là phải có nhiều giấy: ông A thì được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn các người con hoặc người thuê thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (ai sở hữu nhà nào thì cấp cho người đó).

Nói cách khác, vẫn nên có hai loại giấy nhưng giấy nào phải ra giấy đó về chức năng, một dùng để chứng nhận quyền sử dụng đất và một dùng chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong đó về nhà ở có sự phân loại từng đối tượng: chủ sử dụng đất ở đồng thời vừa là chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở không đồng thời là chủ sở hữu nhà ở. Đề xuất này cũng phù hợp với thiết kế của Luật Nhà ở và có phần nào đó giống với quy trình hai giấy hiện nay. Ở đây, chỉ khác một điểm nhỏ: cơ quan quản lý về đất đai chỉ nên cấp chứng nhận về đất đai, không nên làm thêm chức năng ghi nhận hay công nhận tài sản trên đất; chức năng này nên dành cho cơ quan chuyên trách.

Với cách thức như vậy, một mặt sẽ khắc phục được tình trạng rối rắm, giẫm chân lên nhau giữa các cơ quan quản lý, đồng thời giúp cho người dân phân biệt rõ ràng chức năng của hai loại giấy mà không bị ngộ nhận, lúng túng. Mặt khác, đảm bảo thỏa mãn những nhu cầu khác nhau của người dân trong việc chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Điều quan trọng hơn là trong khi chờ đến năm 2010 sẽ sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn diện như dự kiến thì đề xuất trên sẽ không gây nhiều xáo trộn, đặc biệt là so với phương án một giấy.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG