Minh bạch đất đai của Việt Nam thấp nhất thế giới

Mặc dù vấn đề đất đai ở Việt Nam đã có hẳn một hệ thống pháp luật, tuy nhiên khi xới xáo vấn đề này tại buổi thảo luận để góp ý dự án Luật Đăng ký bất động sản ngày 25/3 thì nhiều người mới "giật mình" bởi tính minh bạch của nó.

Tại đây, bà Nguyễn Thúy Hiền, Cục trưởng, Cục Đăng ký quốc gia Giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) cho biết, thị trường BĐS Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhưng hiện nay Nhà nước chưa kiểm soát được những diễn biến của thị trường, nên nó luôn tiềm ẩn những yếu tố bất ổn.

Đặc biệt các giao dịch “ngầm” vẫn diễn ra rất sôi động, làm cho thị trường BĐS thiếu tính minh bạch. Theo các nhà đầu tư nước ngoài, qua khảo sát 15 quốc gia khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam  có điểm số về tính minh bạch thị trường BĐS thấp nhất và khảo sát 56 quốc gia ở nhiều châu lục khác nhau trên thế giới thì Việt Nam xếp thứ.. 56.

Bà Nguyễn Thuý Hiền cho rằng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do hiện nay, việc đăng ký BĐS nói chung được quy định tại nhiều văn bản khác nhau và thường xuyên thay đổi qua các thời kỳ.

Ngay trên cùng một thửa đất đã tồn tại quá nhiều các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như: các loại giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất theo từng thời kỳ (được cấp theo các Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003), GCN quyền sở hữu nhà trước khi có Nghị định 60 chưa được cấp đổi lại; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đất ở (cấp theo Nghị định 60), giấy tờ do chế độ cũ cấp...

"Vướng" nhất vẫn là xác định tình trạng pháp lý của đất

Theo các nhà đầu tư nước ngoài, qua khảo sát 15 quốc gia khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam  có điểm số về tính minh bạch thị trường BĐS thấp nhất và khảo sát 56 quốc gia ở nhiều châu lục khác nhau trên thế giới thì Việt Nam xếp thứ.. 56.

Vấn đề được coi là "vướng" mắc nhất mà các đại biểu đề cập đến trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất đối với đất ở chính là xác định tình trạng pháp lý của thửa đất do đất đã qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu.

Ngoài ra, còn tồn tại một số khá lớn các trường hợp không được cấp "sổ đỏ" do những nguyên nhân bất khả kháng hoặc xét cấp rất khó khăn do nằm trong quy hoạch đã được duyệt, đất cấp trái thẩm quyền do lịch sử để lại, đất nằm trong hành lang an toàn các công trình công cộng.

Thực trạng về đất đai đã vậy, trong khi đó, pháp luật chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm pháp lý giữa các cơ quan trong trường hợp không thực hiện hoặc thực hiện đăng ký không đúng theo quy định của pháp luật.

"Rõ ràng là chúng ta chưa có cơ chế để đảm bảo cho người dân thực hiện tốt nhất các quyền của mình", bà Hiền nói.

Điều trớ trêu hơn nữa là theo kết quả khảo sát của Cục Đăng ký quốc gia Giao dịch bảo đảm, việc thông tin về nhà và đất được lưu giữ tại hai cơ quan nhà và đất khác nhau đã gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong việc tìm hiểu thông tin về BĐS. Bên cạnh đó, có địa phương thông tin về quyền sử dụng đất còn lưu giữ tại hai cơ quan khác nhau.

Một đại biểu dẫn luận rằng: Ở tỉnh Thừa Thiên Huế, hồ sơ địa chính do hai đơn vị khác nhau thực hiện việc lưu giữ là Trung tâm thông tin và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đều thuộc UBND tỉnh).

"Mỗi đơn vị lưu giữ một số tài liệu trong hồ sơ địa chính, trong những trường hợp cần thiết, khi đăng ký, Văn phòng đăng ký phải yêu cầu Trung tâm thông tin cung cấp trích lục nhưng tài liệu có trong hồ sơ địa chính do Trung tâm quản lý để Văn phòng kiểm tra thông tin về quyền sử dụng đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Khi có tranh chấp xảy ra việc giải quyết là hết sức rất khó khăn", đại biểu này phân tích.

Hầu hết các ý kiến đưa ra tại buổi thảo luận đều nhất trí quan điểm rằng: Thời gian qua, đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp về BĐS và phần lớn là tranh chấp về ranh giới thửa đất, việc kế thừa, chuyển nhượng, và về BĐS là tài sản sau khi ly hôn.

Với một thực trạng về đăng ký BĐS như trên, lịch sử pháp lý về nhà, đất hiện rất phức tạp đã khiến cho toà án các cấp luôn phải đau đầu với những vụ kiện liên quan đến đất đai.

Cụ thể là toà án thường phải đối mặt với những loại GCN quyền sử dụng đất không chính xác (đa số có sai sót về mốc giới, về diện tích...), thông tin về BĐS không chính xác, tồn tại nhiều loại GCN về quyền sử dụng đất.

Đại diện đoàn luật sư tỉnh Lào Cai còn cho biết: "Có trường hợp GCN được cấp nhưng không có số thửa, số tờ bản đồ thậm chí có trường hợp thông tin trong GCN quyền sử dụng đất khác nhiều so với thông tin thực địa".

Theo bà Hiền, tới đây có 11 vấn đề được đưa ra để làm rõ về những nội dung khi xây dựng Luật Đăng ký BĐS nhằm mục đích điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác đăng ký BĐS.

"Không thể để tình trạng "nhiều cửa, nhiều thủ tục, nhiều GCN" như hiện nay, cần sớm thống nhất các quy định còn nằm rải rác ở nhiều bộ luật khác nhau đảm bảo thuận tiện cho các cơ quan chức năng cũng như người dân khi yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về BĐS", bà Hiền nói.