Làm sao để người mua biết đất đang 'sốt' thực hay ảo?

Thời gian gần đây, tại một số quận huyện ngoại thành và các tỉnh lân cận TP.HCM đã xuất hiện tình trạng sốt đất nền. Giá đất ở nhiều khu vực liên tục tăng cao khiến những người có nhu cầu ở thực không biết đất sốt thực hay sốt ảo.

Tăng đột biến 70% là không đúng giá trị thực

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà ở (Sở Xây dựng TP.HCM), trong thời gian qua có hiện tượng nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ về quận 2, Thủ Đức, quận 9, Củ Chi, Cần Giờ… mua nhà ở, nền đất khiến giá đất ở đây tăng cao đột biến. Đơn cử như ở một số khu vực của huyện Củ Chi tăng đến 70% là không đúng giá trị thật của sản phẩm.

Ông Sơn nói rằng giá nhà ở có nhiều yếu tố tác động như cơ sở hạ tầng giao thông, các tiện ích nhà ở trường học bệnh viện, tiến độ sản phẩm theo thời gian. Ngoài ra còn có tác động về tâm lý của người dân, chủ trương chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, một số khu vực đã tăng giá đột biến do nhà đầu cơ chuyển nhượng lấy lời, thế nên đây là cơn sốt ảo chứ không phải giá thực.

“Theo tôi, sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Thế nhưng, sự tăng đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm, cần xem lại”, ông Sơn nhận định.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam thừa nhận thị trường đất nền TP.HCM hiện nay đang sốt ảo. Bởi lẽ, dựa trên thu nhập bình quân đầu người ở TP.HCM tương đương 2.000-2.5000 USD/người/năm, trong khi tốc độ tăng trưởng bất động sản tăng đến 60-70% là không hợp lý. Đây thực sự là tăng trưởng nóng và không đúng giá trị thực của đất.

Dưới góc độ lãnh đạo doanh nghiệp, ông Bùi Xuân Hiền - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam nói rằng, việc các nhà đầu tư đổ về những khu vực xa để đón đầu, trong khi cơ sở hạ tầng chưa có mà giá đất tăng gấp 5-7 lần là ảo. Tuy nhiên, nếu nhìn vào bản chất của nhu cầu thị trường thì đây là nhu cầu thực, không phải là nhu cầu ảo khi nó dựa trên quy hoạch thật của Nhà nước.

“Trong thời gian vừa qua, chúng ta nghe nhiều thông tin về giá ảo. Thực tế, tôi nhìn theo thị trường, định giá như thế nào là ảo rất khó. Bởi về giao thông hiện khá tốt, trước đây, bán kính làm bất động sản chỉ khoảng 10 km, nhưng hiện nay một người ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) đi làm ở quận 1 (TP.HCM) là rất bình thường. Vì vậy, ở những vùng xa xôi có những căn biệt thự vài triệu USD là bình thường”, ông Hiền nói thêm.

Đáng chú ý, chuyên gia này cũng nhận định nhà đầu tư ở Việt Nam hiện nay rất chuyên nghiệp và khác với giai đoạn bong bóng năm 2007. Nguyên nhân là do ngày nay các nhà đầu tư nắm thông tin rất rõ, nên khi đưa ra quyết định đã biết được đối tượng muốn hướng tới là như thế nào, ngắn hạn hay dài hạn. Đồng thời, quy mô thị trường cũng đã lớn hơn nhiều để có thể khiến giá cả tăng ảo.

Cẩn trọng khi xuống tiền giao dịch

Trước tình trạng sốt ảo của thị trường, ông Phan Trường Sơn khuyên người dân khi chọn mua sản phẩm nhà ở cần chọn sản phẩm có hạ tầng giao thông, tiện ích, tiến độ sản phẩm có hình thành theo thời gian. Cạnh đó, nên lưu ý một số khu vực có giá tăng đột biến, những khu vực này khi mua thì cần thận trọng.

Luật sư Bùi Quang Tín cũng nói trong thời điểm hiện nay, các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng để tránh các thông tin ảo của thị trường bất động sản. Song song đó, cần cân nhắc đến dòng tiền, nếu có một thì đầu tư một vì thị trường không phải lúc nào cũng thuận lợi mà có lúc sẽ đảo chiều đi xuống. Nếu thị trường đảo chiều, những ai đi vay ngân hàng để đầu tư sẽ giống như tình trạng cách đây 10 năm là nhiều người lâm vào cảnh khuynh gia bại sản.

“Bài học năm 2008 là bài học nhãn tiền cho giới đầu tư bất động sản hiện nay. Người đầu tư bất động sản cần tìm hiểu pháp lý dự án, tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín không... Bên cạnh đó, cần lưu ý các chính sách của Nhà nước, nếu không biết phải tìm hiều từ nhiều nguồn khác nhau, bởi chỉ cần một chính sách nhỏ được ban hành là thị trưởng đảo chiều ngay. Thông thường những dòng tiền vào bất động sản là đi từ chính sách đi ra, khi chính sách thay đổi sẽ tác động đến dòng tiền chảy vào”, ông Tín nói.

Ngoài ra, luật sư này cũng cho rằng khi quyết định đầu tư vào những dự án quá nóng thì chúng ta phải để ý đến thị trường, chủ đầu tư, cũng như những thông tin chính thống để tiếp cận được với mức giá hợp lý và thời điểm đúng hơn. Việc này tránh tạo ra những giá trị ảo cho thị trường bất động sản.