Làm gì với thị trường bất động sản?

Trước tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản và nguy cơ phá sản của nhiều doanh nghiệp địa ốc, hiệp hội Bất động sản TP.HCM đang đưa ra một loạt kiến nghị về những gói giải pháp cứu thị trường. Trao đổi với SGTT, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội cho rằng trong lúc này giúp đỡ doanh nghiệp cũng là giúp đỡ thị trường. Sự thực có đúng như vậy?

Bản thân hiệp hội Bất động sản TP.HCM hiện nay không có những số liệu chính xác về tình trạng vay nợ của các doanh nghiệp trong ngành, cũng như các khoản vay mua nhà của người dân. Tuy nhiên ông Châu khẳng định rằng rất nhiều doanh nghiệp đang đứng trước nguy cơ phá sản: đền bù, xây dựng đều dở dang, không có vốn để thực hiện dự án, trong khi giá trên thị trường giảm, sức mua giảm và giao dịch cũng giảm. Tháng 6 được cho là tới chu kỳ đáo nợ của nhiều doanh nghiệp và nhiều công ty có thể sẽ vỡ nợ.

Những giải pháp chính mà hiệp hội này đưa ra là: phải kiềm chế lạm phát có hiệu quả, chống đầu cơ các mặt hàng vật liệu xây dựng, giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý, giảm các loại thuế liên quan đến đất đai (giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống đến 20%, thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 4% xuống 2%, thuế trước bạ từ 1% xuống 0,5%…) cho phép doanh nghiệp huy động vốn trước khi làm móng và một loạt giải pháp khác liên quan đến sửa đổi luật và các quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai.

Ông Châu cho rằng gói giải pháp mà hiệp hội ông đưa ra vào thời điểm này không chỉ có lợi cho doanh nghiệp mà có lợi cho thị trường và nền kinh tế nói chung. Ông nói: “Một vị thứ trưởng bộ Xây dựng thậm chí phát biểu rằng đừng quan tâm đến doanh nghiệp, vì nó lời lắm, một dự án lời đến 40 triệu đô. Nói vậy là không đúng. Thực tế ở TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đang bị điêu đứng không phải lỗi của họ mà do hoạt động đầu cơ của bọn đầu cơ chuyên nghiệp. Một số người lướt sóng ăn theo thì bị thua lỗ và đang mất khả năng chi trả”.

Ông Châu cho rằng đa số nhà phát triển địa ốc không được lợi từ việc giá lên ngất ngưởng cuối năm ngoái. Người trục lợi là những người mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. “Chỉ có một số ít doanh nghiệp đưa sản phẩm ra vào thời điểm đó là có lợi”, ông nói.

Hiệp hội Các nhà kinh doanh bất động sản đang phải đối mặt với câu hỏi chính: Đa số các biện pháp này nhằm tập trung tháo gỡ thị trường hay cứu các doanh nghiệp? Và các doanh nghiệp có cần phải cứu không?

Việc thị trường bất động sản tăng vọt năm ngoái phần lớn là do hoạt động đầu cơ. Tác động tích cực của thị trường xuống giá là việc giá trên thị trường đang được kéo về giá trị thực. Đây là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu thực sự mua nhà và đất nền với giá hợp lý. Và là thời điểm thích hợp để các doanh nghiệp tái cấu trúc lại công ty để có thể tồn tại. Những doanh nghiệp nào không đủ thực lực sẽ phải giao lại dự án cho những doanh nghiệp khác có khả năng thực sự đầu tư.

Đây cũng là thời điểm Chính phủ phải chấn chỉnh lại tình hình kinh doanh của các tập đoàn kinh tế nhà nước và loại bỏ những đầu tư không thích hợp, trong đó có tình trạng đầu tư địa ốc ào ạt và dàn trải. Nếu đúng như thế thì liệu có cần những giải pháp hỗ trợ để giá nhà đất tăng trở lại?

Việc thị trường vỡ bong bóng, rơi tự do đúng vào thời điểm lạm phát cao và ngân hàng siết tín dụng đối với doanh nghiệp khiến nhiều công ty địa ốc điêu đứng, không có tiền tiếp tục thực hiện dự án. Vào giữa năm ngoái, đa số doanh nghiệp vay được vốn ở mức trên 1% tháng. Hiện nay đến thời kỳ đáo hạn mà doanh nghiệp không huy động được vốn để trả nợ ngân hàng và tiếp tục đầu tư.

Trong tình hình hiện nay, giải pháp về vốn vay ưu đã cho doanh nghiệp bất động sản là bất hợp lý bởi vì tăng lãi suất là một trong những biện pháp chính làm giảm lạm phát. Việc tạo khả năng cho người có khả năng chi trả mua nhà trả góp cũng nằm trong trạng thái bế tắc tương tự.

Gói giải pháp về giảm thuế cũng khó thuyết phục. Bởi lâu nay, nhiều chính sách ưu đãi cho lĩnh vực kinh doanh nhà đất được áp dụng với lý lẽ giúp doanh nghiệp hạ giá thành, nhằm hỗ trợ người có nhu cầu nhà ở mua được nhà giá thấp, nhưng thực tế, ưu đãi đa số đều rơi vào túi nhà đầu cơ, không đến được với người mua nhà.

Một loạt những giải pháp khác như: huy động vốn trước khi xây móng, bỏ một số quy định về diện tích tối thiểu cho các chương trình nhà ở thương mại và nhà ở cho người có thu nhập thấp, hay bỏ việc doanh nghiệp phát triển trên 10 hecta phải dành 20% quỹ đất để làm dự án nhà ở xã hội... được nhiều giới coi là... những bước lùi. Bởi những quy định này được đưa ra nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, và trích bớt một phần lợi nhuận siêu ngạch của lĩnh vực nhà đất cho các chương trình xã hội.

Có lẽ một cách xác đáng nhất giúp các doanh nghiệp đầu tư bất động sản trong thời điểm này là chống đầu cơ tăng giá vật liệu xây dựng.