Không thể khống chế giá trần nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) trả lời báo chí về vấn đề nhà ở xã hội (NƠXH).

* Qua đánh giá của các chuyên gia quốc tế về NƠXH, chúng ta có rút ra được kinh nghiệm gì cho mô hình này ở Việt Nam?

Dù ở chế độ chính trị nào và trình độ phát triển nào thì việc chăm lo phát triển chất lượng sống của người dân, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp đều được quan tâm đặc biệt. Chính phủ các nước đều có một nguyên tắc chung về hỗ trợ nhà ở đó là Nhà nước phải có trách nhiệm tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp, người nghèo trong xã hội có điều kiện tiếp cận nhà ở một cách phù hợp nhất.

Nó cũng tương đồng với chủ trương của Chính phủ Việt Nam trong thời gian vừa qua. Chỉ có điều, cách thức thực hiện thì mỗi nước một khác, phụ thuộc vào điều kiện khả năng kinh tế của mỗi nước, phụ thuộc vào văn hóa truyền thống và điều kiện tự nhiên của mỗi quốc gia. Vì vậy, chúng ta phải chắt lọc, phải nghiên cứu những kinh nghiệm phù hợp nhất để áp dụng vào Việt Nam.

* Thưa ông, trong thời gian tới Việt Nam sẽ áp dụng giải pháp nào cho NƠXH?

Thứ nhất, về khung pháp lý cho phát triển NƠXH, về cơ bản chúng ta đã hoàn thành, đặc biệt là việc phê duyệt chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ vào tháng 11/2011 và Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về quản lý và phát triển NƠXH, đã tạo ra một khung pháp lý chung cho việc phát triển NƠXH.

Điều mà chúng ta cần phải triển khai sắp tới là khảo sát nhu cầu thực của các địa phương về nhu cầu NƠXH cho từng loại đối tượng để xác định rõ được nhu cầu. Từ đó hoạch định ra kế hoạch để triển khai thực hiện. Chúng ta phải triển khai từ vấn đề kế hoạch, quy hoạch, đất đai, tài chính, vốn cho việc phát triển NƠXH. Đồng thời tạo điều kiện để người dân có thể lựa chọn được nhà ở phù hợp với nhu cầu của mình. Tùy từng loại đối tượng, ví dụ người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp, người nghèo ở khu vực nông thôn… Tùy từng loại đối tượng chúng ta sẽ có những mô hình thích hợp để phát triển NƠXH, phục vụ cho các đối tượng đó.

* Một số ý kiến cho rằng, phát triển NƠXH nhưng phải tránh việc mang màu sắc bao cấp. Ông có bình luận như thế nào về vấn đề này?

Vấn đề này đã được thể hiện trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cũng như trong các nghị định, trong các cơ chế chính sách của Chính phủ về phát triển NƠXH. Và sắp tới sẽ được luật hóa thành luật trong việc sửa đổi Luật Nhà ở. Trong việc phát triển NƠXH, một trong những nguyên tắc cơ bản là Nhà nước, xã hội và trách nhiệm của người dân. Do vậy, Nhà nước có chính sách tạo điều kiện và hỗ trợ một phần các khoản như tiền sử dụng đất hoặc là hỗ trợ tín dụng, vay vốn ưu đãi cho những người mua nhà hoặc chủ đầu tư. Nhưng cái chủ yếu vẫn là sự cố gắng, sự vào cuộc của người dân để người dân phải tiết kiệm, tạo thêm thu nhập, làm sao để trả lại được tiền vay cũng như tạo lập nhà ở cho mình.

* Trong phiên họp của UBTV Quốc hội vừa qua, một số ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng nên đưa ra quy định khống chế mức giá trần NƠXH để tránh việc giá quá cao. Theo ông giải pháp này có khả thi không?

Hiện nay, chúng ta nói là khống chế thì cũng không phù hợp lắm nhưng Nhà nước đã quy định lãi định mức 10% cho DN vì làm NƠXH thì DN cũng phải thu được vốn đầu tư và bù đắp chi phí.

Hơn nữa, tùy từng điều kiện, tùy từng loại nhà thì NƠXH có giá thành xây dựng khác nhau. Ví dụ như NƠXH chỉ được phép bán 10 triệu đồng hoặc 8 triệu đồng/m2 thì không phù hợp, vì phải tùy từng loại nhà, nhà cao tầng hoặc những nơi phải xử lý nền móng phức tạp thì giá thành sẽ tăng cao. Chúng ta không thể khống chế được một mức cố định mà khống chế trên cơ sở lãi định mức của DN mà thôi.

* Một số ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng chưa đưa ra quan điểm về việc NƠXH và cần đưa ra mô hình để các DN dễ áp dụng. Ông có ý kiến gì?

Mô hình NƠXH đã có quy chuẩn về thiết kế từ 30-70m2/căn hộ. Hiện nay chúng ta đã mở rộng ra nhà ở thấp tầng, khu đô thị nhỏ hoặc những vùng xa đất đai vẫn còn khả năng đáp ứng cho phép làm NƠXH thấp tầng chứ không thể khống chế cụ thể phải xây 5, 7, 15 tầng, bởi nó phụ thuộc quy hoạch từng vùng đất. Do vậy, Nhà nước chỉ quy định mức tối thiểu hay tối đa của căn hộ là bao nhiêu m2 mà thôi, chứ không thể nói tiêu chuẩn NƠXH phải bao nhiêu phòng, bao nhiêu tầng cao… Do vậy, quy định về tiêu chuẩn NƠXH thực ra đã có rồi.

* Ngân hàng Thế giới (WB) cho rằng, thị trường BĐS đang bị thất bại bởi phân khúc nhà ở thương mại nhiều trong khi NƠXH quá ít. Với các giải pháp Bộ Xây dựng đưa ra liệu tình trạng tồn kho có giảm bớt?

Nói thất bại thì hơi quá, bởi thị trường BĐS mới phát triển nhưng đã đóng góp lớn cho việc tạo ra cơ sở vật chất cho xã hội. Thị trường BĐS không chỉ có nhà ở, tỷ trọng nhà ở là lớn nhất trong thị trường BĐS nhưng mà thị trường BĐS còn có các loại sản phẩm khác như khu công nghiệp, các khách sạn, văn phòng, xưởng sản xuất…

Trong thời gian qua, thị trường BĐS cũng tạo ra cơ sở vật chất cho xã hội để xã hội phát triển, tạo nhà ở cho người nghèo. Nó chỉ mất sức đóng góp cho tăng trưởng trong giai đoạn vừa rồi, khi một số DN do chưa cân đối cung - cầu nhà ở, phát triển nhiều ở phân khúc cao cấp. Tuy vậy, với Nghị quyết 02 của Chính phủ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với thị trường. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đang cùng các ngành có liên quan và địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết này.

Hiện nay, theo thống kê của chúng tôi, tồn kho thị trường BĐS đã giảm. Điều đó khẳng định các chính sách, quy định của Chính phủ đã đi vào cuộc sống và cùng với tín hiệu của thị trường, cùng với tự điều chỉnh của các DN, dần dần thị trường sẽ điều chỉnh cân bằng lại cung cầu. Thực tế, tại thời điểm hiện nay so với thời kỳ cao điểm tháng 3/2013, lượng hàng tồn kho đã giảm khoảng 30%.

Theo đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta hiện vào khoảng 11,28 triệu m2, tương đương 282.000 căn. Tổng nhu cầu từ nay đến năm 2020 là khoảng 432.000 căn NƠXH, tương đương 17,28 triệu m2.