Khi giá nhà đất tăng phi mã...

TS Trần Du Lịch - Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM nói về thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay với hình ảnh giá đất đai đang là một chiếc bong bóng lớn.

* Năm 2007 và đầu năm 2008, giá nhà đất đã có những "cơn sốt" bất thường. Theo ông, điều gì khiến giá nhà đất tăng cao như vậy và sẽ dẫn đến hệ quả như thế nào cho nền kinh tế đất nước cũng như các chính sách về nhà ở xã hội?

Đúng là từ nửa cuối năm 2007 đến đầu năm 2008, giá đất tại các đô thị lớn và các vùng lân cận đã tăng "phi mã". Chỉ một năm trước đây, dù người có đầu óc tưởng tượng cỡ nào cũng không thể nghĩ đến được. Trong vòng một năm, giá đất nhiều nơi đã tăng với mức tính theo lần, chứ không còn là phần trăm. Có người sau 1 năm, khối lượng tài sản bỗng dưng tăng lên 4 - 5 lần, mà không phải làm gì cả. Có người sau khi bán đất được một số tiền cực lớn, mà bản thân họ cũng ngỡ ngàng, không tự giải thích được tại sao lại có người bỏ tiền ra mua như vậy.

"Bong bóng" giá nhà đất lộ ra quá rõ nét, có lẽ ai cũng nhìn thấy, nhưng vẫn cứ tranh nhau mua, vì chỉ ít hôm bán lại là có lãi ngay. Người ta cứ mua đi bán lại, mà đất vẫn chỉ là đất hoang. Hiện tượng này làm chúng ta nhớ lại thời điểm những năm 1989 - 1990, một vài doanh nghiệp đã huy động vốn với lãi suất đến 15%/tháng để đầu tư vào nhà đất.

 Nhiều người gửi tiền tiết kiệm lấy lãi, nhưng ai cũng biết, các doanh nghiệp đó không thể kinh doanh gì có được số lãi như vậy, sau đó thế nào thì mọi người đã rõ. Nhưng lần này hậu quả sẽ nghiêm trọng  hơn nhiều, nếu "bong bóng" vỡ...

* Theo một thống kê chưa chính thức thì đầu tư vào BĐS trong năm 2007 ước khoảng 30.000 tỉ đồng. Con số này cho thấy sự "mặn mà" của nhà đầu tư vào thị trường BĐS nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giả dụ thị trường BĐS "đóng băng" trở lại, điều gì sẽ xảy ra?

Nếu thực sự người ta đang đầu tư vào thị trường BĐS thì quá tốt, chẳng có điều gì phải lo cả. Với số tiền 30.000 tỉ đồng hay 100.000 tỉ đồng, trong mối quan hệ cung - cầu hiện nay đều tốt cho nền kinh tế. Điều đáng nói hiện nay là người đầu tư để tạo ra sản phẩm cho thị trường BĐS (nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn, khu công nghiệp, trung tâm thương mại...) thì không nhiều, mà chủ yếu là đầu cơ vào đất, căn hộ chung cư, nhất là đất dự án, đất nông nghiệp ở các địa bàn ven các đô thị lớn, vừa không làm gì để tăng giá trị đất, vừa không tạo ra sản phẩm cuối cùng cho thị trường BĐS.

 Tình trạng đầu cơ phổ biến tạo nên sức cầu giả tạo, đẩy giá đất tăng vọt. Dĩ nhiên, hiện tượng đẩy giá thái quá hiện nay chắc chắn sẽ có điểm đỉnh và tình trạng đóng băng, mất tính thanh khoản sẽ xảy ra, lúc đó hậu quả rất nghiêm trọng.

* Người nghèo không thể mua nhà trong bối cảnh giá nhà đất như hiện nay, trong khi đó chương trình nhà ở xã hội của TP.HCM hầu như bị phá sản. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Với giá đất hiện nay thì người nghèo chắc chắn không với tới, mà người có thu nhập trung bình cũng không lo nổi chỗ ở. Giá đất đã vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế, với GDP/người mới hơn 800 USD. TP.HCM là nơi chịu hậu quả nặng nề nhất của "cơn sốt" giá đất.

Các chương trình trọng điểm của TP.HCM khó có thể triển khai theo tiến độ, vì lấy nguồn ngân sách nào để trả cho giá đất cao như vậy nhằm thực hiện các chương trình như: xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, giao thông, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp...

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, "cơn sốt" giá đất đang diễn ra hiện nay là vấn đề kinh tế vĩ mô đáng quan ngại nhất, nó có mối quan hệ mật thiết với hoạt động của thị trường tài chính và vấn đề chống lạm phát. Cần có giải pháp tổng thể của Chính phủ, chứ không thể giải quyết riêng lẻ từng địa phương được.

* Một trong những biện pháp Chính phủ đưa ra là tăng nguồn cung sản phẩm nhà đất cho thị trường để kéo giá nhà đất xuống và đánh thuế lũy tiến đối với những trường hợp sở hữu BĐS thứ 2 trở đi. Theo ông, những biện pháp đó có khả thi và sẽ tác động đến thị trường BĐS quá "nóng" như hiện nay ra sao?

Để lành mạnh hóa và phát triển thị trường BĐS cần "một gói giải pháp" đồng bộ, chứ không thể thực hiện riêng lẻ được. Phải khai thông cả sức cung và điều chỉnh cả sức cầu. Hiện tượng đầu cơ thái quá là một trong những trở lực chính làm hạn chế sức cung, thiếu biện pháp tài chính để điều chỉnh sức cầu. Do đó, cần xây dựng "một gói giải pháp" tác động đến cung lẫn cầu.

Gói giải pháp mà tôi đề cập liên quan đến nhiều nội dung quản lý nhà nước như: quy hoạch, giao đất, giao dự án, thủ tục đầu tư, kiểm soát dòng tín dụng, quản lý thị trường chứng khoán, thuế lũy tiến bỏ đất hoang, công khai minh bạch thông tin, chống tham nhũng...

* Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang bế tắc trong chuyện đền bù giải tỏa tại các dự án. Có doanh nghiệp phải chấp nhận đền bù với giá 21 triệu đồng/m2 đất ruộng ở một dự án tại khu đô thị Nam Sài Gòn. Theo ông, bất hợp lý này phải được giải quyết như thế nào?

Phải giải quyết từ gốc vấn đề chứ không phải từ ngọn. Đây là hệ quả của cách giao đất, giao dự án mà nhiều địa phương đã làm. Giao dự án cho doanh nghiệp trong khi đất còn là của dân. Nếu làm ngược lại theo phương thức Nhà nước đứng ra đền bù, tái định cư, thực hiện chính sách thỏa đáng cho người dân, sau đó đấu giá đất để nhà đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch và hưởng lợi từ sự đầu tư của mình, tiền đấu giá đất nhà nước thu được sẽ đầu tư các công trình phúc lợi công cộng mà người dân được hưởng thì vấn đề sẽ khác đi.

* Chứng khoán hóa BĐS hoặc Quỹ tín thác BĐS (REIT) là một trong những phương thức huy động vốn được kiểm soát bởi hành lang pháp lý. Áp dụng các phương thức này vào thị trường BĐS Việt Nam chậm trễ, khiến cho việc kiểm soát thị trường là hầu như không thể. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Đúng là cần phải làm như vậy. Cần phải tạo các công cụ để nối kết giữa thị trường BĐS với thị trường tài chính. Phải bắt BĐS là tài sản "chết" thành vốn kinh doanh, xây dựng các hình thức Quỹ đầu tư BĐS mà công chúng có thể tham gia, giảm dần các nhà đầu tư riêng rẽ không chuyên nghiệp. Cần xây dựng khung pháp lý cho các định chế này mới có thể làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và đúng hướng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà: "Chứa đựng nhiều yếu tố bất lợi cho nền kinh tế"

Chính phủ cũng nhìn nhận, giá BĐS tăng đột biến lên mức quá cao ở một số thành phố lớn chứa đựng nhiều yếu tố bất lợi cho nền kinh tế; biểu hiện rõ nhất là việc do lợi nhuận ở khu vực này quá cao khiến nhiều nguồn vốn đổ vào, gây bất lợi cho các thị trường khác.

Ngay từ đầu năm, Chính phủ đã chỉ đạo nhiều giải pháp cụ thể nhằm bình ổn thị trường. Tôi tin chắc năm 2008, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh và bình ổn hơn. Có nhiều yếu tố để khẳng định điều này, chẳng hạn, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, một số địa phương đã tiến hành rà soát các dự án, tốc độ triển khai các dự án, theo chúng tôi biết đã được thúc đẩy mạnh mẽ hơn. Các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho thuê cũng được triển khai gấp rút. Và cũng với chuẩn bị của các cơ quan chức năng thì các chế độ tài chính liên quan đến thị trường sẽ tốt hơn.

TS Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng: "Phải có chính sách thuế phù hợp"

Giá BĐS hiện quá cao là kết quả của thể chế quản lý chưa hoàn thiện. Các khâu quyết định đến thị trường đều đang thiếu như định giá, môi giới chưa có, các dự án triển khai chậm nhưng không có chế tài xử lý, chế độ thuế và tài chính liên quan đến BĐS chưa phù hợp... Đây là những vấn đề hoàn toàn có thể giải quyết được, nhưng vấn đề là động thái của các cơ quan chức năng hiện nay mới dừng ở mức đưa ra tuyên bố.

Tôi cho rằng thị trường năm 2008 sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ tại các thành phố lớn và hướng vào các sản phẩm đắt tiền, đồng thời các loại BĐS khác chưa được quan tâm thời gian qua (nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê...) sẽ có sự khởi động đáng kể. Nhưng để thị trường phát triển lành mạnh, cần phải sớm quy phạm hóa thị trường chính thức. Theo kinh nghiệm của các nước, cần phải nhanh chóng thiết lập được dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp và trật tự; phải có chính sách thuế BĐS phù hợp.