Thị trường bất động sản 2008: Những hệ quả khó lường đang chờ

Cơn "sốt nhà đất" rất cao hiện nay, biết là có hại nhưng chưa có "thuốc chữa". Thị trường vẫn chưa đạt được tính công khai, minh bạch ở mức độ cần thiết. Chiếc "áo" quản lý dường như quá chật so với sức phát triển của thị trường - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận xét.

Ai cũng biết thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong quá trình đầu tư phát triển và càng quan trọng hơn trong hoàn cảnh những nước đang phát triển thực hiện quá trình công nghiệp hóa. Một “cơn” nóng lạnh thất thường của thị trường này cũng làm cho nền kinh tế- xã hội biến động, thậm chí còn lây lan sang các nước khác.

Sự biến động đi xuống của thị trường bất động sản ở Mỹ đang làm cho nền kinh tế nước này khó khăn là một ví dụ rất thời sự lúc này. Hay như 10 năm trước đây, thị trường bất động sản ở Đông Nam Á đã gây nên một cơn suy thoái kinh tế mạnh mẽ ở khu vực.

Thị trường bất động sản có vai trò khá đặc biệt vì nó có những đặc trưng riêng. Trước hết, đất đai với nguồn cung giới hạn là tư liệu sản xuất không thể thay thế để tạo nên hàng hóa của thị trường. Tuy mang bản chất xã hội nhưng đất đai lại phải tham gia vào hoạt động kinh tế rất khốc liệt.

Thứ nữa, thị trường bất động sản luôn đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn, chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng vốn đầu tư của toàn xã hội, vậy nên sự thăng trầm của thị trường bất động sản luôn tác động trực tiếp vào thị trường vốn và thị trường tiền tệ.

Sau cùng, thị trường bất động sản luôn ẩn chứa bên trong cả mặt phát triển kinh tế và mặt bền vững xã hội, mà hai mặt này luôn có xung đột về lợi ích.

Năm 2007, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua những biến động rất lớn. Nếu Quý I, thị trường còn đang "lạnh" và cuộc thảo luận của các chuyên gia về giải pháp "giải cứu" cho thị trường chưa đến hồi kết thì vào đầu Quý II, thị trường đã đột ngột "nóng" lên khá cao. Lúc đó, thị trường vốn, cụ thể là thị trường chứng khoán đã cấp động lực mới cho thị trường bất động sản, làm tan biến sự lạnh lẽo đang có để nóng lên quá mức, các chuyên gia lại thảo luận về giải pháp "giải cứu" ngược lại. Từ đó, cơn "sốt nhà đất" ngày một cao hơn, từ đất ở đã lan sang các loại đất khác, từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lan sang các đô thị khác.

Đến cuối năm 2007, giá đất trung bình ở các đô thị lớn đã tăng gấp đôi so với mặt bằng giá tại thời điểm đầu năm, ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lên đến mức vài trăm triệu đồng/m2, nơi cao nhất ở những vị trí đặc biệt đã tới 1 tỷ đồng/m2.

Nhiều người nói giá đất tại nước ta đã đạt mức đỉnh của thế giới. Điều đáng nói là giá đất cao như vậy nhưng thu nhập bình quân của người lao động ở nước ta vẫn đang còn rất thấp, thuộc nhóm các nước có chỉ số này thấp trên thế giới.

Cơn "sốt nhà đất" mới vào ba Quý cuối năm 2007 đã tạo nên cục diện mới trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, tình trạng đầu cơ và tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất tưởng như có thể khắc phục được vào thời điểm nửa cuối năm 2004 thì nay lại quay lại thị trường với mức độ nặng hơn so với năm 2003. Nhà đầu cơ đã nhận thức được rằng đầu cơ vẫn có lợi nếu giá ngày mai cao hơn giá ngày hôm nay.

Thứ hai, lợi nhuận thu được quá lớn từ xây dựng kinh doanh nhà đất đã làm cho hầu hết các tập đoàn, tổng công ty kinh tế lớn đều “nhảy vào tham chiến” thông qua việc thành lập các công ty chuyên về BĐS (Lilama Land, Hoàng Anh Land, v.v…).

Các công ty hoạt động trong thị trường bất động sản trước đây còn nhỏ bé, tiềm năng ít nhưng đến nay đã tăng nhanh cả về số lượng, vốn, chất xám, kinh nghiệm. Những thủ thuật "kích" giá thị trường, giữ hàng, tạo tâm lý khan hàng, chờ Nhà nước đầu tư thêm hạ tầng, v.v… đã xuất hiện khá phổ biến ở nhiều nơi. Các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm năng cũng đã hướng tới thị trường bất động sản nước ta với các dự tính dài hạn.

Có thể nói, lực lượng doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản đã lớn mạnh rất nhiều, những thay đổi về lượng đã chuyển sang thay đổi về chất.

Thứ ba, lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường bất động sản hiện nay rất cao, gồm cả vốn của chủ đầu tư dự án, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Sự thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản đang dẫn tới những biểu hiện mất cân đối trong định hướng luồng vốn đầu tư vào các khu vực kinh tế.

Thứ tư, hình thức xây dựng, kinh doanh đối với BĐS nhà ở, BĐS dịch vụ phát triển rất mạnh, rất đa dạng nhưng đối với các thể loại BĐS khác như công nghiệp, nông nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội lại rất yếu. Như vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta không đều, có thiên lệch giữa các khu vực.

Cuối cùng, thị trường bất động sản nước ta đang có sức phát triển khá mạnh, động lực ở một số khu vực khá lớn, lợi nhuận rất cao nhưng những công cụ quản lý của ta chưa điều chỉnh nổi thị trường, chưa hướng được thị trường phát triển theo đúng mục tiêu đặt ra, những khuyết tật chưa được khắc phục.

Chủ trương chống đầu cơ đất đai đã được đưa ra như một trọng tâm trong Nghị quyết Đại hội Đại biểu Đảng Toàn quốc khoá VIII (1996) và được nhấn mạnh trong Nghị quyết số 26-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX (2002), đến nay đã hơn 10 năm mà tình trạng đầu cơ đất đai chưa hề thuyên giảm.

Hình thức mua bán "nhà trên giấy" đang gây nhiều bức xúc trong đời sống mà chưa có biện pháp quản lý tốt hơn. Cơn "sốt nhà đất" rất cao hiện nay, biết là có hại nhưng chưa có "thuốc chữa". Thị trường vẫn chưa đạt được tính công khai, minh bạch ở mức độ cần thiết. Chiếc "áo" quản lý dường như quá chật so với sức phát triển của thị trường.   

Đầu năm 2008, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị đầu tiên của năm tập trung vào giải pháp tăng cường quản lý và phát triển thị trường bất động sản nước ta. Các Bộ Xây dựng, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Công thương cùng UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được giao nhiệm vụ rất cụ thể trong một giải pháp tổng hợp và mọi nhiệm vụ đều phải hoàn thành trong Quý I năm 2008.

Đây là một biện pháp quan trọng của hệ thống quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra cách để hệ thống quản lý phải lớn mạnh hơn sức phát triển của thị trường, điều chỉnh thị trường sao cho có lợi nhất trong quá trình phát triển bền vững.

Lúc này có thể đặt ra hai ngữ cảnh, một là Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ được các Bộ và các địa phương thực hiện đúng thời hạn, đồng bộ, quyết tâm, chất lượng cao và hai là thực hiện hoặc không kịp thời, hoặc thiếu đồng bộ, hoặc kém quyết tâm, hoặc không bảo đảm chất lượng. Nếu ngữ cảnh một xẩy ra, chắc chắn cơn "sốt nhà đất" sẽ bị cắt, thị trường từng bước đi vào bình ổn, phát triển đồng bộ giữa các khu vực, luồng vốn đầu tư cân đối giữa các khu vực kinh tế, sử dụng đất đạt hiệu quả cao.

Còn nếu ngữ cảnh hai xẩy ra, cơn "sốt nhà đất" tiếp tục làm giá nhà đất tăng cao, luồng vốn đầu tư tiếp tục tập trung vào khu vực BĐS nhà ở và BĐS dịch vụ, cung thật tiếp tục tăng mà không bao giờ đáp ứng nổi cầu giả do đầu cơ và tích trữ, giá cả thị trường của hàng hóa BĐS lớn hơn giá cả sản xuất nhiều lần.

Tất cả những biểu hiện này sẽ dẫn tới những khoảng trống vật chất chứa trong hàng hóa BĐS trên thị trường, một phần đồng tiền phải đại diện cho khoảng trống đó. Đó chính là hình ảnh cụ thể của những "bong bóng" trong nền kinh tế. Những "bong bóng" kinh tế đó lớn dần và đến một thời điểm nhất định sẽ bị vỡ.