Hướng dẫn về thuế chuyển nhượng nhà đất: Có thể có lợi cho dân nhưng... trái luật!

Nếu Quốc hội lấy “chuẩn” là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực thì Bộ Tài chính chỉ quan tâm người dân đã nộp thuế hay chưa.

Ngày 31-12-2008, Bộ Tài chính đã ban hành Công văn 16181 hướng dẫn cục thuế các tỉnh thực hiện một số chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Theo nhận xét của các chi cục thuế tại TP.HCM, một số nội dung trong công văn này do không “bám sát” Luật Thuế TNCN nên “chông chênh”, gây ra nhiều xáo trộn không đáng có.

Vi phạm nguyên tắc bất hồi tố

Từ 1-1-2009, các trường hợp chuyển nhượng nhà đất không còn nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà chuyển sang nộp thuế TNCN. Sẽ không có gì phải bàn cãi đối với những hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được công chứng, chứng thực và nộp xong thuế trước ngày 31-12-2008. Nhưng các hợp đồng chỉ mới được công chứng, chứng thực mà chưa nộp thuế, chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng trước thời hạn cuối này phải nộp thuế như thế nào?

Thì đây, câu trả lời của Bộ Tài chính: “Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công trình gắn liền với đất đã có hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật trước ngày 31-12-2008 nhưng từ 1-1-2009 chưa nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) và chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng thì thực hiện kê khai nộp thuế TNCN”. Như vậy, nghĩa vụ nộp thuế cũ-thuế mới chỉ đơn thuần căn cứ vào việc người dân đã nộp thuế hay chưa.

Ông Võ Bách Chiến, Đội trưởng Đội trước bạ Chi cục Thuế quận Bình Tân, băn khoăn: Theo khoản 4 Điều 14 Luật Thuế TNCN, “thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật”. Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực vào thời điểm người dân đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng. E sẽ là sự hồi tố sai quy định nếu nhà nước thu thuế TNCN đối với những hợp đồng bán nhà ở đã được công chứng (tức đã có hiệu lực) trong năm 2008.

Trước mắt, Chi cục Thuế quận Bình Tân đã tạm ngừng giải quyết nhiều hồ sơ chuyển nhượng nhà đất nhận trước ngày 31-12-2008. Ông Chiến giải thích: “Đó là những hồ sơ mà chúng tôi đã tính thuế CQSDĐ, chưa kịp trình lên lãnh đạo ký duyệt thì có hướng dẫn trên của Bộ Tài chính. Chúng tôi đành gác lại để chờ xin ý kiến chỉ đạo của cấp trên”.

Tương tự, bà Phạm Thị Hai, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 3, cho biết: “Đúng là có nhiều trường hợp chuyển nhượng nhà đất trước ngày 31-12-2008 chưa nộp thuế CQSDĐ nhưng có hồ sơ đã có thông báo thuế và có hồ sơ thì chưa. Vậy tất cả đều chuyển sang tính thuế TNCN hay sao? Trừ những trường hợp được miễn thuế TNCN, các trường hợp còn lại chưa hẳn “khỏe” hơn với cách tính thuế mới vì giá đất của nhiều nơi tăng; nếu trước kia chỉ thu thuế theo giá đất thì nay thu thuế theo giá đất + giá nhà”.

Giá tính thuế là giá nào?

Luật Thuế TNCN, Nghị định 100 ngày 8-9-2008 của Chính phủ và Thông tư 84 ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính đều thống nhất: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Ấy thế mà “để tạo thuận lợi cho người nộp thuế”, Công văn 16181 đã chỉ đạo các cơ quan thuế thu 2% “trên giá chuyển nhượng bất động sản (theo giá do UBND cấp tỉnh quy định)”. Cách viết “cụt lủn” này dẫn đến hai cách hiểu khác nhau:

1. Thu 2% theo giá ghi trên hợp đồng và nếu giá này quá thấp thì thu theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định;

2. Thu ngay 2% theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.

Cách hiểu 1 đúng với Luật Thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn nhưng chẳng có gì là “tạo thuận lợi” hơn cho người dân nên không rõ có đúng với mong muốn của Bộ Tài chính hay không. Cách hiểu 2 giúp người dân “nhẹ gánh” nhưng lại không phù hợp với quy định của Luật Thuế TNCN.

Ông Chiến lo lắng: “Cách viết văn bản của Bộ Tài chính khiến chúng tôi không biết phải thu sao cho chính xác?”.

Ông Nguyễn Yểng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6, phân tích: Số thuế sẽ chênh lệch rất nhiều tùy thuộc cách thức thu. Chẳng hạn, chúng tôi vừa tiếp nhận một hồ sơ chuyển nhượng đất trị giá 14 tỷ đồng. Nếu thu 2% theo giá ghi trên hợp đồng thì số thuế phải nộp là 2,250 tỷ đồng; còn nếu thu theo bảng giá đất của UBND TP thì số thuế phải nộp chỉ là mấy chục triệu đồng. Để thực hiện đúng Luật Thuế TNCN và hai văn bản nêu trên, chúng tôi quyết định thu theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.

Ông Nguyễn Huy Tường, Trưởng ban Quản lý thuế thu nhập cá nhân - Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính):

“Miễn sao dân được thuận lợi nhất...”

Trả lời câu hỏi của PV “liệu Công văn 16181 có chỏi với chính Luật Thuế TNCN và Luật Nhà ở về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở?”, ông Tường đáp: “Không cần phân biệt đó là hợp đồng chuyển nhượng nhà hay đất vì nếu theo luật cũ thì người dân phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, trong khi theo luật mới chỉ phải đóng 2%. Rõ ràng là người dân được lợi hơn”. Cũng theo ông Tường, chính vì Bộ Tài chính muốn làm những gì có lợi nhất cho dân nên đã miễn thuế cho những hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư (và đã thanh toán tiền) trước 31-12-2008.

Riêng việc tính thuế chuyển nhượng nhà đất, ông Tường cho rằng: “Khi chuyển nhượng bất động sản, người bán thường giấu giá giao dịch thực. Tức là hợp đồng thường khai thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế. Như vậy, cơ quan thuế có thể căn cứ theo bảng giá của UBND cấp tỉnh để thu thuế TNCN. Để các cơ quan thuế dễ dàng tính thu nhập chịu thuế, nhất là trong trường hợp giá kê khai cao hơn giá nhà nước quy định, tới đây Bộ Tài chính sẽ có hướng dẫn bổ sung”.

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP