Giá đất tăng, ai hưởng lợi?

Sáng 21.2, Viện Kinh tế TP.HCM đã tổ chức hội thảo "Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa tại TP.HCM". Nhiều ý kiến cho rằng trong tiến trình đô thị hóa, Nhà nước chưa chú trọng đúng mức đến những người dân bị thu hồi đất.

Nhà đầu tư hưởng lợi nhiều nhất

Thạc sĩ Dư Phước Tân - Chủ nhiệm đề tài nghiên cứu về đô thị hóa tại TP.HCM cho biết: "Một nghịch lý vẫn đang tồn tại là sau khi đầu tư hạ tầng, ngân sách TP.HCM sử dụng chủ yếu từ nguồn thu thuế, đã phải bỏ ra hàng ngàn tỉ đồng nhưng lợi ích mang lại từ công trình hạ tầng vẫn chưa được phân chia hợp lý đối với Nhà nước, nhà đầu tư và các hộ dân liên quan".

Dẫn ra hai dự án do nhóm nghiên cứu đề tài khảo sát là khu dân cư An Lạc - Bình Trị Đông (quận Bình Tân) và mở rộng đường Hoàng Hoa Thám - Vạn Kiếp (quận Bình Thạnh), thạc sĩ Dư Phước Tân và các cộng sự cho biết: "Mỗi dự án từ khi có quy hoạch đến khi đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, giá đất tăng lên rất cao.

Ví dụ, dự án An Lạc - Bình Trị Đông từ khi khởi động đầu tư, giá đất nông nghiệp chỉ 300.000 - 800.000 đồng/m2 nhưng qua 4 giai đoạn tiếp theo (bắt đầu triển khai dự án; đầu tư hạ tầng và công bố quy hoạch tách quận; hạ tầng hoàn chỉnh và có dân cư vào ở; dân cư lấp đầy) giá đất tuần tự tăng theo từng giai đoạn là 2,1 - 6 triệu đồng/m2, 6 - 16 triệu đồng/m2, 16 - 20 triệu đồng/m2 và nay là 20 - 25 triệu đồng/m2.

Còn ở dự án mở đường Hoàng Hoa Thám - Vạn Kiếp, giá đất khi Nhà nước công bố quy hoạch là 9 triệu đồng/m2 nhưng khi hoàn thành mở rộng đường, giá đất đã tăng lên 15 - 17 triệu đồng/m2". Thạc sĩ Dư Phước Tân nhận định: "Nhà nước không được phân chia lợi ích đúng mức trong quá trình đô thị hóa mà đối tượng hưởng lợi nhiều nhất là chủ đầu tư (doanh nghiệp), những người mua đất (trong đó có các nhà đầu cơ). Những hộ có đất bị thu hồi, cũng không nhận được lợi ích của giá trị gia tăng từ đất trong tiến trình đô thị hóa".

Từ kết quả khảo sát và nhận định nói trên, nhóm nghiên cứu đã đưa ra mô hình "biên chỉnh trang" để điều tiết lợi ích hài hòa giữa các bên. Mô hình này như sau: thay vì giải tỏa theo diện tích ranh giới của con đường, sẽ giải tỏa mở rộng thêm ranh đất ở hai bên đường mới, tạo ra quỹ đất dự trữ, đưa ra đấu giá để tái tạo lại nguồn vốn đã đầu tư, đồng thời bổ sung ngân sách hỗ trợ cho các hộ bị giải tỏa, di dời.

Mô hình "biên chỉnh trang" đã được áp dụng đối với tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ nối đại lộ Nguyễn Văn Linh (quận 7) đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè). Thay vì giải tỏa chiều rộng con đường là 60m, UBND TP.HCM đã quyết định giải tỏa chiều rộng là 210m (mỗi bên rộng thêm 75m) trên suốt tuyến đường dài 7,5 km.

Tổng diện tích 68,7 ha quỹ đất mở rộng thêm, TP.HCM đã đấu giá được 48,7 ha với tổng số tiền 466 tỉ đồng; 20 ha còn lại đang chuẩn bị giao cho một nhà đầu tư nước ngoài để đổi đất lấy hạ tầng ở khu vực khác. Những hộ dân bị giải tỏa, ngoài số tiền đền bù và hỗ trợ, còn được dành 15 ha để bố trí tái định cư theo phương thức "đất có hạ tầng đổi đất nông nghiệp" với tỷ lệ 1m2 đất có hạ tầng đổi 10m2 đất nông nghiệp.

Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Ông Vũ Quang Lãm - Trưởng phòng Ngân sách (Sở Tài chính TP.HCM) cho rằng, để có "biên chỉnh trang" như mô hình đường Nguyễn Hữu Thọ, quy hoạch phải khả thi và nhất thiết phải mang lại lợi ích kinh tế. "Tất nhiên, phải công khai minh bạch toàn bộ dự án để người dân bị thu hồi đất hiểu rõ mục tiêu phát triển đô thị, đồng thời một phần giá trị gia tăng từ đất phải được hỗ trợ cho những hộ dân này" - ông Lãm nói.

Liên quan đến trách nhiệm, quyền lợi doanh nghiệp khi giá trị đất tăng do các dự án hạ tầng, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Trưởng phòng Kế hoạch (Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM) cho rằng: "Cần phải có sự điều tiết, tuy nhiên phải tính toán làm sao để gánh nặng về thuế không đè quá nặng lên các chủ đầu tư dự án.

Thực ra, việc tăng giá đất trong bảng giá đất hằng năm do UBND TP.HCM ban hành cũng đã là sự điều tiết, vì các doanh nghiệp phải nộp một khoản tiền sử dụng đất rất lớn cho ngân sách khi triển khai các dự án".

Bà Nguyễn Thị Bích Hồng - Phó phòng Nghiên cứu phát triển (Viện Kinh tế TP.HCM) phát biểu: "Thực ra, giá đất tăng nhưng tất cả các dự án của doanh nghiệp đều chỉ được duyệt mật độ xây dựng tối đa là 50%, do vậy đất thương phẩm mà họ bán ra cũng chỉ 50%.

Vì thế, khi nói 1m2 đất ở dự án là 20 triệu đồng thì thực chất doanh nghiệp chỉ thu vào được 10 triệu đồng". Nhiều ý kiến cho rằng cần có biện pháp điều tiết giá trị gia tăng từ các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ đất đai, vì chính những đối tượng này hưởng lợi nhiều nhất. Một số ý kiến khác bức xúc cho rằng phải có cơ chế tăng thêm quyền lợi của người dân bị di dời, vì chính đối tượng này là những người bị thiệt hại nhiều nhất trong tiến trình đô thị hóa.