Hô hào tăng nóng, rầm rộ bung hàng, âm thầm giảm giá

Tiếp đà của thị trường từ cuối năm 2014, bất động sản 2015 tiếp tục một năm đầy khí thế, các chủ đầu tư mạnh tay đổ tiền vào dự án. Từ TPHCM tới Hà Nội, lan ra nhiều tỉnh lẻ, công trường dự án tấp nập. Mặc dù vậy, không ít lo ngại về bội thực nguồn cung, giá cao và bong bóng quay trở lại.

Rầm rộ bùng hàng, đua nhau chào hàng

Năm 2015 chứng kiến một nguồn cung khổng lồ của phân khúc căn hộ cao cấp. Theo thống kê sơ bộ, chỉ tính riêng Hà Nội có tới hàng nghìn căn hộ, trong đó tập trung vào một số dự án lớn như Park Hill, Goldmark City, Eco Green City, Imperia Garden,… Trong những tháng cuối năm, thị trường xuất hiện thêm nhiều dự án mới như 800 căn hộ từ 2 dự án Central Point Trung kính và MBLand Central Point Mỹ Đình, Mon City, với trên 1.600 căn hộ, 1.300 căn hộ tại Dự án Seasons Avenue Mộ Lao. Thị trường TP HCM cũng đón nhận hàng nghìn căn hộ ở khu vực phía Đông.

Sự áp đảo của căn hộ cao cấp trong năm vừa qua cho thấy các chủ đầu tư luôn lựa chọn phân khúc sinh lời cao. Giá bán căn hộ trên 20 triệu đồng và sự suất hiện của hiện tượng giá chênh, sốt ảo đã ảnh hưởng xấu tới thị trường. Lượng giao dịch bất động sản trên thị trường vẫn chỉ giữ ở mức ổn định, chưa ghi nhận sự tăng trưởng đột phá.

Trong khi đó, nhà giá rẻ lại chững lại, nguồn cung chỉ tập trung ở một số tên tuổi đã quá quen thuộc như Doanh nghiệp tư nhân số 1 – Lai Châu, Nam Long với chuỗi căn hộ Ehome.

Nhà ở xã hội nguồn cung cũng eo hẹp. Tại Hà Nội, các dự án nhà ở xã hội mở bán trong năm vừa qua thưa thớt, trong đó chủ yếu là các dự án đã bán trước đó bàn giao nhà. Mặc dù đã có quy định riêng về việc mua bán nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp song thị trường vẫn có hiện tượng mua đi bán lại, giá chênh, buộc các cơ quan chức năng phải vào cuộc.

Sau thời gian yên ắng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng năm 2015 được đánh giá khá sôi động, trong đó ưu thế vẫn thuộc về các dự án đầu tư nghỉ dưỡng ven biển, tập trung tại Quảng Ninh, Thanh Hóa, Quy Nhơn, Phú Quốc.

Nhiều các dự án BĐS nghỉ đưỡng được tung ra thị trường với mức giá “triệu đô”, tiêu thụ cũng đã lên tới hàng nghìn căn như chuỗi Vinpearl Premium ở Phú Quốc, Đà Nẵng và Nha Trang, biệt thự ven biển Premier Village, The Point thuộc Danang Beach Resort, Naman Residences, Fusion Sầm Sơn,…

Các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách linh hoạt nhằm hút dòng vốn của người mua nhà, cam kết mức lợi tức 8% hoặc 9%, thời hạn lên tới 10 năm nếu chủ nhân tham gia chương trình cho thuê biệt thự…

Trong năm qua cũng chứng kiến, khối ngoại đổ tiền vào bất động sản thông qua các hình thức đầu tư và mua bán sáp nhập. Trong 11 tháng qua đáng chú ý là dự án xây dựng khu phức hợp tháp quan sát (Empire City) có vốn đầu tư là 1,2 tỷ USD.

Trước đó, Gaw Capital Partners cũng đã mua lại bốn dự án bất động sản của Indochina Land tại Việt Nam gồm Indochina Plaza Hanoi, Hyatt Regency Danang và hai dự án đang phát triển khác tại Quảng Nam và TPHCM.

Những chuyển động trong chính sách, đặc biệt việc ban hành Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng là một biện pháp tháo gỡ kịp thời để thúc đẩy các giao dịch của thị trường BĐS trong năm qua.

Những bất ổn phía trước

Nhìn vào bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản 2015 vẫn còn có nhiều mảng tối. Sau cơn sốt đất năm 2009 và sự sụt giảm mạnh mẽ từ năm 2011 thì tới nay, lượng hàng tồn kho bất động sản vẫn còn rất lớn.

Khảo sát khu vực phía Tây Hà Nội, hàng nghìn căn biệt thự có giá vài chục tỷ đang trong tình trạng bỏ hoang, ở nội đô nhiều tòa nhà cao tầng đắp chiếu trong thời gian dài. Đây chính là hệ quả của việc đổ xô đi đầu tư vào bất động sản, một nguồn vốn lớn đóng băng vẫn chưa giải quyết được.


Không ít các doanh nghiệp bất động sản làm ăn thua lỗ, gánh nợ nần không thể vực dậy được dù thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc. Sau nhiều cuộc cải tổ, bán dự án, thậm chí là bỏ chạy, báo cáo về doanh thu của những doanh nghiệp này vẫn là con số âm. Mới đây, cơ quan thuế đã bêu tên hàng  loạt doanh nghiệp, trong đó có không ít tên tuổi trong bất động sản lớn cũng nằm trong danh sách.

Hàng loạt các vụ kiện cáo trong năm qua cũng cho thấy nhiều lỗ hổng về pháp lý của thị trường bất động sản. Người mua nhà gần như tuyệt vọng sau nhiều năm trời lặn lội khắp nơi đi đòi nhà tại nhiều dự án.

Trong khi đó, các chung cư đã đi vào hoạt động cũng ồn ào không kém khi phát sinh nhiều mâu thuẫn trong quản lý như phân chia khu vực riêng chung, phí bảo trì. Đặc biệt, hàng loạt các dự án sai phạm về xây dựng trái phép, mọc thêm tầng, cơi nới trong năm qua cũng cho thấy cơ quan quản lý chưa thực sự mạnh tay. Hàng loạt dự án chuyển đổi sang nhà ở có giá trung bình, thấp, nhà ở xã hội có dấu hiệu bất ổn về chất lượng.

Một vấn đề cũng đang nhức nhối không ít cơ quan quản lý là việc các dự án được cấp phép xây dựng dang dở, bỏ hoang, chậm tiến độ. Chính vì thế, các khu đất vàng ở trung tâm thành phố hay những khu đất lên tới hàng chục ha cỏ mọc dại vẫn bất động trong suốt năm qua.

Chỉ còn khoảng 7 tháng nữa gói tín dụng 30.000 tỷ sẽ kết thúc nhưng tính đến hết tháng 10 năm nay, gói tín dụng này mới giải ngân được hơn 13.000 tỷ đồng, đạt khoảng 45%. Sau hơn 2 năm thực hiện, gói 30.000 tỷ đồng đã tạo được những tác động tích cực nhất định tới thị trường bất động sản nói chung và giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cho một phần các đối tượng có thu nhập thấp.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia, việc giải ngân còn chậm do thiếu quỹ nhà đồng thời người mua nhà không đáp ứng được các tiêu chí. Hệ thống tín dụng liên quan tới lĩnh vực bất động sản vẫn còn nhiều rào cản khiến cho người có nhu cầu mua nhà thực chưa được tiếp cận với các nguồn vốn vay ưu đãi.